Conformité et situations particulières : sous-location, visas et considérations liées au régime des 30 %

Introduction

Ce chapitre est votre guide approfondi pour trois situations « délicates mais courantes » sur le marché locatif de Rotterdam : (1) la sous-location, (2) les visas et l'enregistrement (BRP), et **(3) la gestion du budget lorsque vous bénéficiez du régime néerlandais des 30 %. Nous traduirons les règles nationales les plus récentes — comme la Wet betaalbare huur (loi sur le loyer abordable, 2024–2025), la Wet vaste huurcontracten (loi sur les contrats à durée fixe, 1er juillet 2024) et la Wet goed verhuurderschap (loi sur la bonne pratique des bailleurs, 2023) — en étapes claires et pratiques pour les locataires à Rotterdam. Nous signalerons aussi quand Rotterdam ajoute des permis ou plafonds locaux (p.ex. nuits de location touristique, règles de colocation).

Si vous méconnaissez ces domaines, les conséquences peuvent être lourdes : sanctions pour sous-location illégale ou expulsion, refus d'inscription au BRP (bloquant votre BSN, vos allocations ou l'inscription scolaire), ou erreur de budget parce que vous avez mal interprété votre admissibilité ou le plafond du régime des 30 %. Ce chapitre vise à vous maintenir conforme, documenté et confiant — avec des checklists, des exemples, des tableaux et les voies exactes pour escalader les litiges (Huurcommissie, gemeente).

Astuce juridique : Depuis le 1er juillet 2024, une grande partie du marché locatif privé néerlandais est soumise à des règles plus strictes (Wet betaalbare huur). De nombreux logements qui étaient auparavant en « secteur libre » entrent désormais dans le système de points (WWS) avec des loyers maximums légaux et des voies facilitées pour contester le loyer initial. Vérifiez toujours les points WWS de votre logement et la date de votre contrat.

Partie I — Sous-location à Rotterdam (Onderhuur)

Qu’est-ce qui relève de la sous-location ?

La sous-location (« onderhuur ») signifie que vous louez tout ou partie de votre logement loué à une autre personne. Le droit néerlandais distingue les logements indépendants (zelfstandige woonruimte ; votre propre cuisine/salle de bain/entrée) et les pièces non indépendantes (onzelfstandige woonruimte). Si vous sous-louez l'intégralité d’un logement indépendant sans consentement, cela est généralement interdit par le contrat et peut justifier une résiliation. Pourtant, la loi néerlandaise protège aussi les sous-locataires dans des circonstances spécifiques.

Quand le consentement est-il requis ?

• Logement entier : Vous avez presque toujours besoin d’une autorisation écrite du bailleur. La plupart des contrats l’interdisent formellement. Sans permission, vous risquez la résiliation.
• Une chambre dans votre logement : De nombreux bailleurs exigent encore une permission. Vérifiez votre contrat. Si c’est autorisé, vous restez responsable du bail principal, du paiement ponctuel du loyer et des nuisances éventuelles.
• Logement social : Les sociétés de logement interdisent en général la sous-location. Les violations peuvent entraîner une résiliation rapide. (Vérifiez les conditions de votre corporation.)
• Séjour de courte durée / location touristique : Des règles municipales distinctes s’appliquent (voir les règles de Rotterdam ci-dessous).

La protection surprenante pour certains sous-locataires (art. 7:269 BW)

Si vous avez sous-loué illégalement un logement indépendant entier et que votre contrat principal prend fin, le sous-locataire peut, dans certaines circonstances, devenir le locataire direct par application de la loi (article du code civil 7:269 BW). C’est complexe et dépend des faits (p.ex. l’indépendance de l’unité). Les bailleurs engagent souvent des litiges sur ces dossiers ; demandez un avis juridique.

Astuce juridique : Ne supposez jamais que votre sous-locataire « n’a pas de droits ». Le droit néerlandais accorde des protections limitées mais réelles aux sous-locataires de logements indépendants lorsque le bail principal prend fin.

Spécificités de Rotterdam : location touristique et location de chambres

• Location touristique (type Airbnb) : Rotterdam exige une inscription et applique des plafonds locaux. La municipalité indique un plafond d’environ 60 nuits par an pour la location touristique et distingue le B&B (hôte présent) de la location touristique (hôte absent). Vérifiez toujours les autorisations de la VvE et du bailleur.
• Location de chambres (« kamerverhuur » / occupation multiple) : Depuis le 1er juillet 2024, Rotterdam a assoupli des règles dans certains quartiers : louer à trois occupants est plus facile dans de nombreux secteurs ; quatre occupants ou plus nécessite encore un permis, généralement réservé aux étudiants et soumis à des règles d’espacement (p.ex. 50 mètres par rapport au prochain logement multi-occupant).

Permissions de sous-location — matrice rapide

Situation	Autorisation probablement nécessaire ?	Règle(s) locale(s) de Rotterdam	Remarques
Sous-louer un appartement indépendant entier	Oui (presque toujours)	—	Souvent interdit par contrat ; risque élevé d’expulsion sans consentement.
Sous-louer une chambre dans votre logement	Généralement oui (vérifiez le bail)	Règles de location de chambres s’appliquent si occupants multiples	Vous restez responsable vis-à-vis du bailleur.
B&B (hôte présent)	Oui (bailleur et VvE peuvent devoir consentir)	Enregistrement municipal ; respect des règles B&B	Différent de la location touristique.
Location touristique (hôte absent)	Oui + enregistrement municipal	≈60 nuits/an plafond	Les plateformes demandent des numéros d’enregistrement.
Sous-location en logement social	Interdite	—	Les sociétés appliquent strictement l’interdiction. (Vérifiez la politique du fournisseur.)

Comment sous-louer légalement (si possible)

1. Lisez votre bail : Repérez les clauses sur la sous-location, le règlement intérieur et les restrictions de la VvE.
2. Demandez une autorisation écrite : Décrivez qui sous-louera, la durée, le loyer et le règlement intérieur.
3. Documentez l’occupation : Conservez copies des pièces d’identité et des avenants de location ; respectez les règles d’enregistrement BRP (votre sous-locataire doit s’enregistrer s’il reste ≥4 mois).
4. Pour la location touristique : Obtenez l’enregistrement à Rotterdam et respectez le plafond de nuits et les éventuels interdits de zone.
5. Dépôt & charges : Respectez les plafonds et règles nationales de règlement (voir Partie III).

Alerte aux arnaques : Ne « confiez » jamais vos clés à une « entreprise » qui promet des revenus garantis issus de réservations de courte durée pendant que vous conservez un bail résidentiel. Ceci viole fréquemment votre contrat et les règles de Rotterdam sur la location touristique — vous assumez le risque juridique.

Partie II — Visas, enregistrement au BRP et permis de logement

BRP : l’épine dorsale de la conformité

Toute personne vivant aux Pays-Bas doit être inscrite au BRP (Base de données municipale des personnes). À Rotterdam, signalez votre déménagement à partir de 4 semaines avant et jusqu’à 5 jours après le déménagement ; les nouveaux arrivants séjournant >4 mois doivent s’enregistrer en personne et obtenir un BSN. L’absence d’inscription au BRP peut bloquer l’assurance santé, les allocations et même l’inscription scolaire.

Rotterdam — comment s’inscrire (BRP) :

1. Vérifiez votre situation : « Eerste inschrijving » (première inscription aux Pays-Bas) vs « verhuizing » (déménagement à l’intérieur des Pays-Bas) vs « opnieuw inschrijven » (réinscription).
2. Réservez en ligne ou rendez-vous dans une Publiekslocatie ; la ville accepte les notifications jusqu’à 4 semaines à l’avance de votre déménagement.
3. Apportez les documents : Passeport/ID, justificatif de domicile (contrat de location ; déclaration du bailleur si nécessaire), traductions légalisées pour les documents d’état civil étrangers.
4. Délais & amendes : Le non-respect des délais peut entraîner des mesures administratives et des amendes ; la municipalité contrôle activement l’exactitude des données BRP.

Astuce pro : Si votre bailleur refuse de « permettre l’enregistrement », sachez ceci : l’enregistrement est une obligation légale. La municipalité enregistre la personne à l’adresse ; les propriétaires ne peuvent pas « bloquer » le BRP. Si vous subissez des obstacles, contactez la municipalité.

Visas et location

Les citoyens UE/EEE/Suisse s’enregistrent au BRP ; aucun permis de séjour n’est requis. Les résidents hors UE doivent détenir (ou être en cours d’obtention) un titre de séjour valable pour les séjours >90 jours et doivent s’enregistrer s’ils restent >4 mois. L’IND et la municipalité coordonnent les statuts, mais les bailleurs demandent souvent une preuve de séjour légal et de revenus ; la discrimination est interdite en vertu de la Wet goed verhuurderschap.

Permis de logement et règles locales à Rotterdam

Rotterdam utilise la Huisvestingsverordening pour gérer le logement abordable et la location de chambres. Dans plusieurs quartiers, des permis sont encore requis pour les occupations de 4+ chambres, avec des règles d’espacement et des conditions réservées aux étudiants ; ailleurs, l’occupation par 3 personnes est devenue plus facile depuis le 1er juillet 2024. Vérifiez toujours si votre adresse nécessite un permis de logement ou est soumise à des limites de colocation avant de signer.

Partie III — Ce qui a changé en 2024–2025 : contrats à durée fixe, plafonds de loyer, dépôts & charges

1) Les contrats à durée indéterminée deviennent la norme (depuis le 1er juillet 2024)

La Wet vaste huurcontracten a mis fin à l’usage généralisé des baux temporaires. Les nouveaux locataires reçoivent désormais en général des contrats à durée indéterminée. Il existe des exceptions limitées (p.ex. certains étudiants, cas urgents, et quelques catégories spéciales par AMvB). Les contrats temporaires existants signés avant le 1er juillet 2024 peuvent toujours prendre fin automatiquement.

Astuce juridique : Si votre « nouveau » contrat est temporaire, confirmez que l’exception légale s’applique à vous et vérifiez la catégorie et les justificatifs requis (par ex., les documents de statut d’étudiant doivent être annexés).

2) Loi sur le loyer abordable : extension du système de points & annexes au contrat

Depuis le 1er juillet 2024, la Wet betaalbare huur étend le système de points WWS à une plus grande part du marché (y compris la tranche moyenne). Pour les nouveaux contrats, vous pouvez saisir la Huurcommissie — dans les 6 mois suivant le début — pour vérifier le loyer de départ par rapport au WWS. À partir du 1er janvier 2025, les bailleurs doivent joindre le calcul des points à chaque nouveau contrat de location.

Effet pratique : Si le loyer convenu dépasse le maximum légal calculé pour vos points, la Huurcommissie peut le réduire. Le seuil exact pour être « régulé » dépend de vos points WWS (pensez surface, équipements, label énergétique, espace extérieur, etc.). Utilisez le Huurprijscheck de la Huurcommissie pour calculer vos points.

3) Dépôt (waarborgsom) désormais plafonné à 2 mois

Au niveau national, le dépôt de garantie maximal est de deux mois de loyer de base pour les contrats depuis le 1er juillet 2023 (avec des nuances transitoires pour les anciens baux via la jurisprudence). Ceci découle de la Wet goed verhuurderschap, appliquée par les municipalités.

4) Charges locatives : décompte annuel dans les 6 mois

Les bailleurs doivent fournir un décompte annuel des charges dans les 6 mois suivant l’année civile (c.-à-d. avant le 30 juin). Le portefeuille de politiques 2025 de la Huurcommissie confirme les délais, la procédure et qu’un aperçu spécifié est requis. Si vous êtes en désaccord, vous pouvez contester le décompte (désormais étendu à d’autres segments).

Astuce juridique : Si aucun décompte de fin d’année n’arrive avant le 30 juin, demandez-le par écrit. Conservez la preuve ; cela compte pour les délais de la Huurcommissie.

Partie IV — Étape par étape : vérifier et contester votre loyer auprès de la Huurcommissie

Quand agir :

• Loyer initial d’un logement social ou moyen : demandez un contrôle dans les 6 mois suivant le début du contrat. (Des règles distinctes s’appliquent aux anciens contrats et au secteur libre.)

Votre parcours en 7 étapes :

1. Calculez les points WWS avec le Huurprijscheck officiel ; enregistrez le PDF/capture d’écran.
2. Écrivez à votre bailleur : citez vos points et le loyer maximum légal, proposez le loyer corrigé et donnez un délai de réponse raisonnable (p.ex. 2–3 semaines).
3. Rassemblez les preuves : label énergétique, mesure de surface, photos des équipements, éventuels défauts.
4. Déposez auprès de la Huurcommissie dans les 6 mois du début si aucun accord ; payez les frais de dossier.
5. Coopérez pour l’inspection (si programmée).
6. Décision : si le loyer est réduit, la modification s’applique depuis la date de votre demande ; les arriérés peuvent être régularisés. (Toute partie peut encore saisir le kantonrechter.)
7. Suivi : ajustez les avances sur charges si applicable.

Astuce pro : Si votre contrat a commencé avant le 1er juillet 2024, l’ancienne frontière « sociale » peut s’appliquer dans certains cas ; pour les contrats postérieurs au 1er juillet 2024, la frontière de la tranche moyenne/points s’applique. Le site de la Huurcommissie explique la transition.

Partie V — Le régime des 30 % : ce que cela signifie vraiment pour votre budget

Le jeu de règles 2025 (et son évolution)

• Pourcentage : Pour 2025 et 2026, l’allocation fiscale exonérée maximale reste 30 % de votre salaire imposable brut (hors composantes non monétaires). Un calendrier prévu d’abaissement progressif (30→20→10) a été annulé ; le gouvernement réduira plutôt le pourcentage à 27 % à partir de 2027.
• Plafond : Le plafond WNT limite la base salariale sur laquelle les 30 % sont calculés au salaire de tête WNT (pour 2025 : 246 000 € par an). Au-delà, le surplus salarial ne bénéficie pas du régime des 30 %.
• Statut de contribuable partiel : À partir du 1er janvier 2025, le régime partiel de non-résident est supprimé pour les nouveaux cas ; des règles transitoires peuvent s’appliquer si vous en bénéficiez déjà. Cela peut légèrement réduire les avantages nets par rapport aux années antérieures.

Astuce pro : Le régime des 30 % n’est pas automatique ; votre employeur doit introduire la demande auprès de l’administration fiscale (Belastingdienst). Obtenez toujours la confirmation (beschikking) avant d’aligner un loyer sur un revenu net supposé plus élevé.

Comment le régime des 30 % influence les choix locatifs

• Revenu net plus élevé ⇒ accès possible à des logements de meilleure qualité ou éconergétiques (des points WWS plus nombreux signifient souvent un maximum légal plus élevé).
• Risque du plafond WNT ⇒ si votre salaire est très élevé, votre avantage fiscal réel peut être moins important que prévu. Budgétez prudemment.
• BRP & allocations ⇒ l’enregistrement BRP reste obligatoire indépendamment de votre statut fiscal ; certaines allocations (p.ex. zorgtoeslag) prennent en compte la résidence et le revenu, pas directement le régime des 30 %.

Exemple chiffré (à titre indicatif)

Supposons un salaire brut annuel 84 000 € (≈7 000 €/mois). Avec le régime des 30 % en 2025, 2 100 €/mois est exonéré d’impôt ; 4 900 €/mois est imposé normalement. En négligeant pension et nuances de sécurité sociale, le régime peut augmenter le net de plusieurs centaines d’euros par mois, ce qui change sensiblement le test d’accessibilité au loyer à Rotterdam (beaucoup de bailleurs exigent 3–4× le loyer mensuel en salaire brut). Vérifiez toujours le multiple de revenus exact demandé par l’agent/le bailleur et faites un budget net avec les RH ou un conseiller fiscal.

Alerte aux arnaques : Méfiez-vous des agents proposant « d’optimiser » votre régime des 30 % contre rémunération ou de l’associer à des « montages » salariaux payants. Seul votre employeur peut demander le régime, et les détails figurent sur le site du Belastingdienst.

Partie VI — Prix et aspects pratiques à Rotterdam (2025)

Niveaux de loyer actuels (pour calibrer votre budget)

• Moyenne nationale du secteur privé (T1–T2 2025) : environ 1 780 €/mois ou 19,6–20,1 €/m², avec une offre nettement réduite et une demande en hausse.
• Aperçus par m² à Rotterdam : les moyennes du T2 2025 sont rapportées autour de 25–29 €/m² selon le segment et la source de données. Les annonces de la tranche moyenne à Rotterdam tournent autour de 27–28 €/m² ; les moyennes du secteur libre approximativement 25–26 €/m². Considérez ces chiffres comme des prix affichés pour les nouveaux locataires.

Astuce pro : Dans les logements régulés (basés sur les points), le maximum légal dépend de vos points WWS, pas des moyennes du marché. Faites toujours le Huurprijscheck et conservez le résultat.

Loyer mensuel approximatif à Rotterdam (indicatif)

Taille	Tranche moyenne €/m² (≈27,5)	Secteur libre €/m² (≈25,5)
Studio 35 m²	€960	€890
1-chambre 50 m²	€1 375	€1 275
2-chambres 70 m²	€1 925	€1 785

(Ce sont des estimations basées sur des snapshots par m² ; votre maximum WWS peut être inférieur.)

Partie VII — Charges, réparations et qui paie quoi

Charges : ce qui est autorisé et quand elles sont dues

• Date limite du décompte annuel : le bailleur doit envoyer un décompte de fin d’année dans les six mois suivant l’année civile (avant le 30 juin).
• Transparence : Les mises à jour politiques 2025 et la nouvelle législation exigent des aperçus spécifiés et clarifient ce qui peut être facturé en charges (p.ex. nettoyage des communs, concierge). Une liste limitative a été adoptée pour réduire les litiges.
• Litiges : Vous pouvez contester les montants et la raisonnabilité auprès de la Huurcommissie ; des délais s’appliquent.

Réparations & entretien : locataire vs bailleur

Le Besluit kleine herstellingen du droit néerlandais définit les « petites réparations » à la charge du locataire (pensez : détartrage des robinets, remplacement d’ampoules) vs. les travaux majeurs (à la charge du bailleur). Le Ministère confirme la répartition ; la Huurcommissie publie la liste et son application. Principe clé : si une réparation est coûteuse ou difficile à réaliser pour un locataire, elle incombe en général au bailleur — même si le symptôme paraît mineur.

Checklist des responsabilités (éléments courants)

Élément	Locataire (petites réparations)	Bailleur (majeur/structurel)
Ampoules, fusibles	✅	—
Détartrage robinets/douche	✅	—
Petites retouches de peinture	✅	—
Remplacement chaudière	—	✅
Peinture extérieure	—	✅
Fuites de toit, problèmes de fondation	—	✅

Basé sur le Besluit kleine herstellingen et les directives de la Huurcommissie.

Astuce pro : Avant de signer, effectuez un état des lieux conjoint avec photos. Enregistrez l’opnamestaat (état d’entrée). Cela évite les litiges sur le dépôt plus tard.

Partie VIII — Mise en pratique : situations particulières et comment rester conforme

A. Sous-louer pendant que vous êtes sous visa

Si vous êtes non-UE et envisagez de sous-louer (p.ex. partir à l’étranger 3 mois), procédez avec prudence :

1. Vérifiez le contrat d’abord : si le bail l’interdit, n’agissez pas.
2. Autorisation écrite : si c’est permis, obtenez le consentement du bailleur et conservez la trace écrite.
3. BRP : si votre sous-locataire reste ≥4 mois, il doit s’enregistrer à votre adresse ; votre propre statut BRP doit refléter votre résidence effective (absence temporaire vs désinscription si vous partez >8 mois).
4. Location touristique ? Ne transformez pas votre logement en location courte durée sans enregistrement municipal et sans respecter les plafonds de nuits (et encore : seulement si votre bail et la VvE le permettent).

Alerte aux arnaques : Les « sociétés de gestion » qui font circuler des touristes dans votre logement vont très probablement violer les règles de Rotterdam et votre bail, vous laissant responsable.

B. Colocation (woningdelen) vs sous-location

Rotterdam autorise de plus en plus l’occupation par trois personnes (sous conditions), mais quatre personnes ou plus nécessite souvent des permis et est souvent réservé aux étudiants. Si vous et deux amis souhaitez louer un appartement à 3, signez de préférence un bail conjoint (medehuurderschap) — cela évite les structures de sous-location illégales.

C. Le régime des 30 % et le loyer « abordable » régulé

Vous pouvez (et devriez) revendiquer le maximum WWS même si votre salaire est élevé à cause du régime des 30 %. Le système de points concerne le logement, pas votre revenu. Si le bailleur demande beaucoup plus que le maximum WWS pour un logement de tranche moyenne signé après le 1er juillet 2024, utilisez le Huurprijscheck et, si nécessaire, la Huurcommissie.

Partie IX — Exemples pratiques

Exemple 1 : Sous-location d’une chambre conforme au bail

Vous louez un 2-chambres de 70 m² à Kralingen (secteur libre, loyer affiché 1 800 €). Votre ami occupera la seconde chambre pendant 10 mois.

• Vérifiez le bail : il exige une permission pour toute sous-location.
• Demandez au bailleur : fournissez la pièce d’identité de votre ami, ses revenus et l’assurance du respect du règlement intérieur.
• BRP : votre ami restera >4 mois → doit s’enregistrer à votre adresse ; si le bailleur interdit l’« enregistrement », rappelez-lui que c’est une obligation légale.
• Issue : si le bailleur consent par écrit, vous pouvez conclure un contrat de sous-location de chambre où vous restez responsable du bail principal.

Exemple 2 : Location touristique pendant un long déplacement professionnel

Vous comptez louer tout votre appartement pendant 30 nuits pendant que vous êtes à l’étranger.

• Bail & VvE : la plupart des baux interdisent cela ; les statuts de la VvE peuvent aussi prohiber la courte durée.
• Règles de Rotterdam : enregistrez l’adresse et respectez le plafond annuel de nuits (≈60) ; affichez un numéro d’enregistrement sur les plateformes.
• Fiscalité & BRP : les revenus de courte durée peuvent être imposables ; le BRP reste votre domicile si vous le conservez.

Exemple 3 : Budget avec le régime des 30 %

Brut 84k € avec régime des 30 % vs sans : la différence nette peut facilement couvrir 200–400+ € de marge de loyer (selon cas). Vous passez encore généralement les tests habituels de 3× brut pour, par exemple, un loyer 1 600–1 900 €. Demandez à l’agent quel multiple il applique (3× vs 4×) et s’il prend en compte les allocations non imposables dans les tests d’adéquation.

Partie X — Tableaux réutilisables

A. Limites légales & délais (vue rapide)

Exigence	Limite / Délai	Source
Dépôt de garantie	Max 2 mois de loyer de base (contrats depuis 1er juil. 2023) ; anciens contrats : jurisprudence peut varier
Décompte des charges	Avant le 30 juin après chaque année civile ; aperçu spécifié ; liste claire des éléments facturables (2025)
Contestations du loyer de départ	Dans les 6 mois du début (logements sociaux/tranche moyenne) ; Huurcommissie utilise le WWS
Joindre les points WWS aux nouveaux contrats	Obligatoire depuis le 1er janv. 2025
Contrats temporaires	Interdits depuis 1er juil. 2024 sauf catégories limitées (p.ex. certains étudiants)
Notification BRP	4 semaines avant à 5 jours après le déménagement

B. Qui paie quoi ? (aperçu réparations)

Catégorie	Exemples	Qui paie
Petites réparations	Ampoules, fusibles, détartrage, petites retouches de peinture	Locataire
Travaux majeurs	Remplacement de chaudière, peinture extérieure, défauts structurels	Bailleur

Base légale : Besluit kleine herstellingen ; voir les directives de la Huurcommissie.

C. Type de logement vs risque de sous-location

Type de logement	Règles typiques de sous-location	Niveau de risque
Logement social	Généralement pas de sous-location	Élevé (résiliation)
Privé régulé (tranche moyenne)	Généralement autorisation requise	Moyen–Élevé
Secteur libre	Dépend du contrat ; souvent interdit	Moyen–Élevé
B&B (hôte présent)	Bailleur+VvE + enregistrement	Moyen
Location touristique	Souvent interdite par le bail ; si autorisée : enregistrement & plafond de nuits	Élevé

Partie XI — Erreurs courantes (et comment les éviter)

1. Supposer que le bail temporaire de 2 ans est encore la norme. Ce n’est plus le cas. Depuis le 1er juil. 2024, le contrat à durée indéterminée est la règle ; les exceptions sont étroites. Contest