Vos droits et obligations en tant que locataire

Introduction

Ce chapitre explique ce que vous pouvez exiger et ce que vous devez faire une fois que vous avez emménagé dans un logement aux Pays-Bas. Nous traitons de la vie privée et de l’accès du propriétaire, des petites réparations, des visiteurs et de la (sous-)location, de l’entretien et des défauts, des augmentations de loyer, des charges, des dépôts et des enregistrements obligatoires. Si vous comprenez ces règles, vous bénéficierez de plus de woonzekerheid (sécurité d’occupation), éviterez des litiges inutiles et saurez exactement quand vous opposer, quand documenter des problèmes et comment saisir la Huurcommissie (Commission des loyers) ou les tribunaux.

Pourquoi c’est important : Le cadre locatif néerlandais mélange le droit national (Burgerlijk Wetboek), la politique nationale (par ex. Wet betaalbare huur et Wet goed verhuurderschap) et des règles locales fixées par les municipalités. Les erreurs — comme accepter une augmentation de loyer illégale, payer des charges indûment facturées ou laisser un propriétaire entrer sans motif valable — peuvent vous coûter de l’argent et la tranquillité d’esprit.

Comment fonctionne la protection des locataires aux Pays-Bas (carte rapide)

• Le Code civil (Burgerlijk Wetboek, livre 7) fixe les obligations principales des locataires et des propriétaires, y compris la bonne location (art. 7:213), les devoirs de réparation et la définition des défauts (arts. 7:204, 7:206), ainsi que les petites réparations à la charge du locataire (art. 7:217 avec le Besluit kleine herstellingen).
• La Wet betaalbare huur (Loi sur le loyer abordable, Wbh) étend et met à jour la régulation des loyers (y compris pour le middensector) et la relie au système de points woningwaarderingsstelsel (WWS) et aux procédures de la Huurcommissie.
• La Wet goed verhuurderschap (Loi sur la bonne conduite des bailleurs) freine les abus (par ex. intimidation, discrimination, dépôts excessifs), impose des obligations d’information et fixe un plafond national pour la caution (voir Dépôts ci‑dessous). Les municipalités peuvent appliquer et infliger des amendes.
• La Huurcommissie offre un règlement des litiges peu coûteux et contraignant pour de nombreux sujets relatifs au loyer, aux charges et aux défauts. Frais locataire : 25 € (remboursés en cas de victoire).

Votre vie privée et l’accès du propriétaire

Vous avez le droit exclusif d’occuper votre logement. Les propriétaires ne peuvent pas pénétrer sans votre autorisation sauf en cas d’urgence, ou si une clause d’inspection contractuelle s’applique et que l’entrée est raisonnable et correctement annoncée. Si l’accès est réellement nécessaire (par ex. réparations urgentes, contrôles de sécurité), le propriétaire doit coordonner une date/heure raisonnable ; si vous refusez de manière déraisonnable, il peut demander au tribunal d’ordonner l’accès. Le fondement légal est votre droit à la jouissance paisible et l’équilibre du Code civil entre obligations du propriétaire et bonne conduite du locataire.

Conseil juridique : Une simple “aankondiging” (préavis) n’est pas un consentement. En dehors des urgences, la règle par défaut est : pas d’entrée sans votre permission ou une ordonnance judiciaire spécifique. Conservez les communications par écrit et proposez des créneaux horaires acceptables.

Les urgences incluent des situations telles qu’une fuite de gaz suspectée, un tuyau éclaté ou un incendie/dégât des eaux actif où l’attente aggraverait les dommages ou mettrait en danger la sécurité. Dans ces scénarios limités, un accès immédiat peut être justifié. Documentez tout ensuite.

Mesures pratiques si votre propriétaire demande l’accès

1. Demandez pourquoi et quelle intervention/inspection est prévue, et qui sera présent.
2. Proposez deux ou trois plages horaires raisonnables dans les 7–14 jours suivants.
3. Si vous êtes mal à l’aise d’être seul chez vous, demandez qu’ils viennent en journée et envisagez d’avoir un ami présent.
4. Si la demande semble excessive (par ex. des « inspections » hebdomadaires), répondez par écrit en rappelant votre vie privée et votre droit à la jouissance paisible.
5. S’ils insistent, suggérez la médiation ou un avis de la Huurcommissie ; en cas de comportement abusif, contactez votre municipalité au titre de la Wet goed verhuurderschap.

Alerte fraude : Un propriétaire ou un agent n’a pas le droit d’entrer pour « montrer le logement » à de futurs locataires quand bon leur semble. Sans votre consentement ou une clause contractuelle raisonnable, c’est inapproprié. Gardez vos clés. N’acceptez pas des visites « d’inspection » qui impliquent de fouiller vos effets personnels.

Enregistrement & règles d’adresse (BRP)

Si vous allez vivre aux Pays‑Bas plus de 4 mois, vous devez vous inscrire comme résident (BRP) auprès de votre municipalité dans les 5 jours suivant votre arrivée. Lorsque vous déménagez à l’intérieur des Pays‑Bas, mettez à jour votre adresse au plus tard 5 jours après le déménagement (beaucoup de municipalités permettent de notifier jusqu’à 4 semaines avant le déménagement). L’inscription BRP est essentielle pour votre BSN, l’assurance maladie et de nombreuses prestations.

Astuce pro : Prenez rendez‑vous tôt — certaines villes à forte population d’expatriés ont des délais d’attente. Apportez les documents requis (passeport, contrat de location, parfois actes de naissance/mariage légalisés). Consultez la checklist de votre municipalité.

Dépôts (borg) : plafonds, restitutions et preuves

Quel montant peut être demandé ? Depuis le 1er juillet 2023, la règle nationale est un dépôt maximum équivalant à 2 mois de loyer de base pour les nouveaux contrats ; les contrats plus anciens peuvent légalement refléter jusqu’à 3 mois s’ils ont été signés avant cette date.

Quand doit‑il être restitué ? À la fin de la location, si vous laissez le logement conformément à l’accord et sans arriérés, le propriétaire doit restituer le dépôt dans les 14 jours. S’il y a des retenues justifiées (par ex. dommages documentés ou arriérés), il doit expliquer et régler cela de manière transparente ; les municipalités peuvent faire appliquer la règle dans le cadre du Good Landlordship.

Protégez‑vous

• Rapports d’entrée/sortie : Établissez un rapport d’état des lieux d’entrée conjoint avec photos/vidéos à l’emménagement, et un état des lieux de sortie au départ.
• Conservez les factures : Pour toute petite réparation que vous avez effectuée.
• Adresse de réexpédition : Fournissez‑la par écrit.
• Relancez : Si le paiement n’est pas effectué au jour 15, envoyez une mise en demeure formelle et envisagez une aide juridique ou la procédure de petites créances.

Conseil juridique : Si le dépôt n’est pas restitué à temps et que le propriétaire ne peut pas justifier les retenues, mettez‑le en demeure par écrit. Les équipes d’application municipales peuvent agir contre les violations systématiques des règles sur les dépôts en vertu de la Wet goed verhuurderschap.

Charges (servicekosten) : ce qui compte, ce qui ne compte pas et comment vérifier

Que sont les charges ? Ce sont des paiements convenus pour des services/prestations supplémentaires au‑delà du loyer de base (pensez : nettoyage des parties communes, éclairage des cages d’escalier, concierge, packs de mobilier). Chaque année civile, le propriétaire doit fournir une déclaration détaillée dans les 6 mois suivant la fin de l’année (souvent d’ici le 30 juin) montrant les coûts réels et les calculs afin que vous puissiez en vérifier le bien‑fondé.

Nouvelle clarté 2025–2026 Le gouvernement a approuvé une loi introduisant une liste limitative de ce qui peut être facturé comme charges, visant à réduire les litiges. Cette mesure précise les définitions et la transparence et est mise en œuvre via la politique et un nouveau décret (consultez les dernières mises à jour municipales/ministérielles et le guide de la Huurcommissie sur les Servicekosten).

Si la déclaration annuelle manque ou est peu claire

1. Demandez par écrit la déclaration détaillée et les factures sous‑jacentes.
2. Si la déclaration est tardive ou opaque, vous pouvez saisir la Huurcommissie pour déterminer un montant raisonnable ; les locataires paient 25 € et le récupèrent s’ils gagnent.
3. Utilisez les formulaires de la Huurcommissie et la politique actuelle sur les Servicekosten pour les catégories et les preuves (la Huurcommissie met régulièrement ces documents à jour).

Astuce pro : Conservez des copies numériques de toutes les factures ou avis liés au logement ; créez un dossier classé par année. Cela paie lors de la vérification des charges annuelles.

Charges & délais (référence rapide)

Sujet	Ce que la loi/la politique exige	Source
Déclaration annuelle	Le propriétaire fournit une répartition spécifiée dans les 6 mois suivant la fin de l’année
Catégories	Passage à une liste limitative des charges récupérables (mise en œuvre via politique & décret)
Voie de recours	Le locataire peut demander à la Huurcommissie de fixer un montant raisonnable ; 25 € de frais (remboursés en cas de victoire)

Entretien, défauts et petites réparations

Qui répare quoi ?

• Propriétaire : Doit remédier aux défauts qui empêchent le logement d’offrir la jouissance que l’on peut raisonnablement en attendre. C’est la règle par défaut du Code civil : art. 7:206 (devoir de réparation) et art. 7:204 (définition d’un défaut).
• Locataire : Doit effectuer et payer les petites réparations et l’entretien courant (par ex. remplacer les ampoules, détartrer les robinets, petites retouches de peinture), telles qu’énumérées dans le Besluit kleine herstellingen.

Conseil juridique : Les clauses contractuelles qui transfèrent la grosse maintenance au locataire sont généralement invalides pour les baux d’habitation ; le Code civil et le Besluit kleine herstellingen prévalent.

Exemples de responsabilités (illustratifs, non exhaustifs)

Élément	Locataire (petit)	Propriétaire (majeur/structurel)	Source
Ampoules, fusibles, piles pour détecteurs de fumée	✔
Détartrage des robinets/douches	✔
Petites retouches de peinture intérieure	✔
Réparation d’une toiture qui fuit ou humidité remontante		✔
Remplacement de la chaudière de chauffage central		✔
Remplacement d’une vitre brisée (dégâts de tempête)		✔
Clés & cylindres (perdus par le locataire)	✔
Éclairage des parties communes & ascenseurs		✔

Détecteurs de fumée obligatoires

Tous les logements aux Pays‑Bas doivent être équipés de détecteurs de fumée à chaque étage. Pour les locations, le propriétaire doit les installer ; les locataires ne doivent pas les retirer/désactiver et doivent les tester régulièrement.

Si votre propriétaire refuse de réparer un défaut sérieux

1. Notifiez par écrit : décrivez le défaut, joignez des photos et fixez un délai raisonnable de réparation.
2. Deuxième rappel : Faites référence à l’art. 7:206 BW (devoir de réparation).
3. Voie Huurcommissie : Pour des défauts sérieux qui nuisent à la jouissance du logement, vous pouvez demander une réduction temporaire du loyer jusqu’à ce que les réparations soient effectuées ; voir la politique Gebreken de la Huurcommissie.
4. Faire vous‑même & déduire (en dernier recours) : Si le propriétaire est en défaut, la loi permet au locataire de remédier et de recouvrer les coûts raisonnables ; demandez d’abord un conseil juridique.

Astuce pro : La Huurcommissie publie deux fois par an des Beleidsboeken (ouvrages de politique) avec des catégories détaillées de défauts et la façon dont les réductions de loyer sont calculées. Vérifiez toujours la dernière version avant de déposer une demande.

Visiteurs, colocataires, animaux et sous‑location

Visiteurs et colocataires Les visiteurs ordinaires et invités de courte durée font partie de la vie normale. Les nuisances persistantes ne sont pas autorisées et vous devez vous comporter en « bon locataire » (art. 7:213 BW). De nombreux baux autorisent les colocataires de longue durée seulement avec information ou consentement, en particulier lorsque les limites d’occupation ou l’enregistrement BRP sont affectés.

Sous‑location et AirBnB La sous‑location de tout le logement ou l’exploitation de locations touristiques de courte durée nécessite généralement le consentement écrit préalable du propriétaire et souvent une autorisation municipale. La sous‑location non autorisée constitue une violation courante et peut entraîner la résiliation du bail. (Voir aussi les limites du Code civil concernant la mise à disposition du logement à des tiers.)

Alerte fraude : Une clause contractuelle qui interdit tous les visiteurs est généralement déraisonnable. Les clauses qui réglementent la gêne ou la sécurité sont normales ; les interdictions totales d’invités ne le sont pas.

Augmentations de loyer après l’emménagement (règles 2025)

Les Pays‑Bas fixent des augmentations annuelles maximales par segment. Pour 2025, celles‑ci sont :

Segment	Augmentation annuelle max (2025)	Quand elle s’applique	Notes / Que faire
Middensector	7,7 %	Toute l’année civile 2025	Si votre contrat prévoit un % inférieur, c’est le plus bas qui s’applique. Les litiges vont à la Huurcommissie.
Vrije sector (haut segment)	4,1 %	Toute l’année civile 2025	Vous pouvez contester une augmentation illégale auprès de la Huurcommissie dans les 4 mois suivant la date d’effet.
Sociale huur	Max 5 % à partir du 1er juillet 2025 (avec nuances liées au revenu)	Les propositions sont généralement effectives 1er juillet	Les règles varient selon le revenu et le niveau du loyer ; lisez attentivement votre courrier.

Conseil juridique : Depuis l’entrée en vigueur de la Wet betaalbare huur, de nombreux logements sont (à nouveau) soumis au WWS et aux plafonds de loyer maximum. Si une augmentation proposée pousse votre loyer au‑dessus du plafond correspondant aux points de votre logement, vous pouvez la contester.

Contester une augmentation de loyer (free‑sector & mid‑sector)

1. Lisez la lettre : vérifiez le segment, le pourcentage et la date d’effet.
2. Comparez au plafond ci‑dessus et à la clause de votre contrat (si le contrat prévoit un pourcentage inférieur, c’est le plus bas qui prime).
3. Répondez par écrit si elle dépasse le plafond ; indiquez que vous n’êtes pas d’accord.
4. Déposez auprès de la Huurcommissie dans les 4 mois suivant la date de l’augmentation si nécessaire ; 25 € de frais, remboursés en cas de victoire.

Système de points (WWS) & rester dans le loyer légal

Le woningwaarderingsstelsel (WWS) attribue des points pour la superficie, les équipements, la classe énergétique et l’emplacement. Le nombre total de points se convertit en un loyer maximum légal pour les logements réglementés. La Huurcommissie publie le Huurprijscheck pour vous aider à vérifier la bonne catégorie pour votre adresse et la date du contrat.

Exemple rapide (illustratif) : Un appartement de 60 m² avec une étiquette énergétique C, une cuisine standard et une salle de bains basique pourrait obtenir ≈150–165 points selon les détails, le classant dans le middensector. Si votre propriétaire tente de fixer ou d’augmenter le loyer au‑delà du loyer maximum pour ces points, vous avez une base pour contester.

Astuce pro : Conservez toujours des copies de l’étiquette énergétique, du plan de surface NEN et des photos des équipements (cuisine, salle de bains). Ces documents sont cruciaux si le calcul des points est contesté.

Petites réparations que vous devez vous attendre à effectuer

Ci‑dessous figurent des tâches typiques du Besluit kleine herstellingen. Si vous ne pouvez pas les effectuer en toute sécurité, vous pouvez engager un professionnel — mais le coût est à votre charge (sauf si le besoin est causé par un défaut du propriétaire, par ex. humidité chronique entraînant la dégradation de la peinture).

• Remplacement des ampoules, fusibles et piles dans des appareils tels que les détecteurs de fumée.
• Détartrage des robinets/douchettes ; nettoyage des canalisations et des siphons.
• Lubrification des charnières et serrures ; remplacement des poignées de porte et boutons intérieurs.
• Petites peintures ou réparations des murs intérieurs ; retrait et remise en état du papier peint intérieur que vous avez changé.
• Purge et remplissage des circuits de radiateurs (lorsque c’est simple et sûr).
• Remplacement des sièges de toilette, flexibles de douche et rideaux de douche.

Conseil juridique : Si une « petite » réparation découle en réalité d’un défaut structurel (par ex. moisissure due à une ventilation défaillante ou des fuites), la responsabilité revient au propriétaire. Documentez la cause.

Vos devoirs en tant que « bon locataire » (goed huurder)

L’article 7:213 BW exige que vous vous comportiez en bon locataire. En pratique, cela signifie : payer le loyer à temps ; garder le logement raisonnablement propre ; effectuer les petites réparations ; éviter la nuisance ; demander l’autorisation pour des modifications importantes ; respecter le règlement intérieur dans les immeubles collectifs ; permettre un accès raisonnable pour les travaux nécessaires à des heures raisonnables. Une violation persistante peut entraîner une résiliation via le tribunal.

Astuce pro : Si vous envisagez de peindre en couleurs fortes ou d’ajouter des éléments difficiles à remettre en état, demandez d’abord. On pourra vous demander de restaurer à la sortie.

Gérer les demandes d’inspection du propriétaire (feuille de route)

1. Vérifiez la demande : existe‑t‑il une clause contractuelle d’inspection ? Quel est l’objet indiqué (par ex. planification de maintenance, relève de compteurs) ?
2. Demandez des détails : qui vient, quelles pièces doivent être accessibles, combien de temps ?
3. Proposez des horaires : offrez deux ou trois plages pendant les heures normales.
4. Supervisez : soyez présent ; c’est votre droit.
5. Documentez : notez qui a assisté, ce qui a été inspecté et le résultat.
6. Si pression : invoquez votre vie privée et demandez un report ou une justification écrite. Saisissez la surveillance municipale au titre de la Wet goed verhuurderschap en cas d’intimidation.

Huurcommissie : règlement des litiges peu coûteux

La Huurcommissie est conçue pour être accessible et relativement rapide. Frais typique pour le locataire : 25 €, remboursés si vous gagnez. Les propriétaires paient 500 € et font face à des frais plus élevés s’ils sont à plusieurs reprises en tort dans les trois ans.

Quand l’utiliser

• Augmentations de loyer dépassant les plafonds légaux ou les termes contractuels.
• Charges sans déclaration annuelle appropriée ou manifestement déraisonnables.
• Défauts sérieux pour une réduction temporaire du loyer jusqu’à réparation.

Comment déposer (étape par étape)

1. Conservez les preuves : contrats, courriers, photos, factures, relevés de compteurs, preuve BRP si pertinent.
2. Essayez d’abord par écrit : donnez toujours à l’autre partie la possibilité de corriger.
3. Soumettez en ligne à la Huurcommissie et payez les frais ; respectez les délais (par ex. 4 mois après la date d’une augmentation dans le free sector).
4. Coopérez avec l’inspection si elle est ordonnée (pour les défauts).
5. Décision : si vous gagnez, vos frais sont remboursés ; l’autre partie paie.

Erreurs courantes — et comment les éviter

• Accepter une lettre d’augmentation de loyer telle quelle. Vérifiez toujours votre plafond de segment (4,1 % pour le free, 7,7 % pour le mid, 5 % social en 2025) et si votre contrat prévoit un pourcentage plus bas. Contestez dans les 4 mois si nécessaire.
• Payer des charges non récupérables. Si vous ne recevez pas une répartition annuelle correcte d’ici fin juin, demandez‑la ; si les chiffres semblent erronés, saisissez la Huurcommissie.
• Laisser un propriétaire entrer sans motif. En dehors des urgences, vous devez consentir ; exigez un planning raisonnable.
• Ne pas s’enregistrer au BRP. Inscrivez‑vous dans les 5 jours de l’arrivée et mettez à jour votre adresse dans les 5 jours du déménagement. Cela affecte les prestations, l’assurance et le courrier officiel.
• Ne pas documenter l’état du logement. Sans état des lieux d’entrée, les litiges sur la caution sont plus difficiles à gagner ; la loi protège désormais fortement la restitution en temps voulu.

Remarques locales (ville & région) — bref

• Locations touristiques (Airbnb/séjour court) sont fortement réglementées et souvent interdites sans permis ; les règles varient selon la ville et le quartier. Consultez toujours le site de votre gemeente avant de publier ou d’héberger.
• Villes étudiantes (Amsterdam, Utrecht, Groningen) peuvent avoir des règles strictes d’occupation de chambres et des inspections pour le woningdelen (colocation).
• Nouveaux bâtiments ont souvent des régimes stricts de charges et des règles d’association ; demandez la répartition exacte tôt et comparez‑la aux catégories limitatives lors de leur déploiement.

Obligations légales rapides aux Pays‑Bas (en un coup d’œil)

Obligation / Limite	Ce que cela signifie	Source
Enregistrement BRP	S’inscrire dans les 5 jours si vous restez >4 mois ; mettre à jour dans les 5 jours après déménagement
Plafond de dépôt	Max 2 mois de loyer de base pour les contrats à partir du 1er juillet 2023
Restitution du dépôt	Restitution dans les 14 jours après la fin du bail (si pas de dommages/arriérés ; sinon justifier les retenues)
Déclaration de charges	Fournir une déclaration détaillée dans les 6 mois après la fin de l’année
Augmentation annuelle (2025)	4,1 % (free sector) ; 7,7 % (middensector) ; 5 % (social à partir du 1er juillet)
Petites réparations	Le locataire effectue les petites réparations quotidiennes (selon le Besluit kleine herstellingen)
Défauts	Le propriétaire répare les défauts selon l’art. 7:206 BW ; la définition est en 7:204 BW
Détecteurs de fumée	Doivent être installés dans tous les logements ; le propriétaire est responsable de l’installation

Scénarios exemples (pour savoir les reconnaître)

1) “Mon propriétaire veut entrer toutes les deux semaines pour « vérifier ». Et maintenant ?” Répondez poliment que vous tenez à votre vie privée et que vous êtes disposé à planifier quand des travaux spécifiques sont nécessaires. Demandez la finalité, les participants et le temps estimé. Proposez deux créneaux en journée dans les deux semaines à venir. S’il insiste sans motif valable, refusez en invoquant votre droit à la jouissance paisible. En cas d’intimidation, informez votre municipalité en vertu de la Wet goed verhuurderschap.

2) “Je n’ai jamais reçu ma répartition des charges de l’année dernière.” Écrivez en demandant la déclaration détaillée et des copies des factures sous‑jacentes. Si non reçues ou toujours floues, saisissez la Huurcommissie (frais locataire 25 € ; remboursés si vous gagnez).

3) “La moisissure revient pour la troisième fois — le propriétaire dit ‘nettoyez simplement’. ” La moisissure chronique signale souvent un défaut (ventilation défaillante, ponts thermiques, fuites). Mettez formellement le propriétaire en demeure et demandez des réparations dans un délai raisonnable. Si non réparé, saisissez la Huurcommissie pour une réduction temporaire du loyer jusqu’à réparation (utilisez la politique Gebreken).

4) “Mon augmentation en free‑sector est de 6 %. Peuvent‑ils le faire ?” En 2025, le plafond est 4,1 % (sauf augmentation liée à une amélioration distincte). S’ils ne corrigent pas, saisissez la Huurcommissie dans les 4 mois.

5) “Nous avons déménagé il y a 3 semaines ; le dépôt est toujours manquant.” Si vous avez quitté le logement correctement et qu’il n’y a pas de réclamations documentées, le dépôt devrait être restitué dans les 14 jours. Envoyez une relance formelle ; indiquez que vous solliciterez l’application municipale si nécessaire.

Liste de responsabilités (imprimable)

Vous devez…	Votre propriétaire doit…
Vous inscrire au BRP dans les 5 jours et mettre à jour après le déménagement.	Maintenir le logement sans défaut et réparer les problèmes qui empêchent la jouissance normale (arts. 7:204/206 BW).
Vous comporter en bon locataire : payer à temps, pas de nuisance, petites réparations, accès raisonnable pour travaux.	Fournir des déclarations de charges dans les 6 mois après la fin de l’année avec calculs transparents.
Effectuer les petites réparations listées dans le Besluit kleine herstellingen.	Respecter votre vie privée ; pas d’entrée sans consentement en dehors des urgences ou des inspections contractuelles raisonnables.
Demander consentement écrit pour la sous‑location ou des modifications dépassant l’usage normal.	Installer des détecteurs de fumée et assurer la conformité de base en matière de sécurité.
Conserver des preuves : photos, courriers, factures de charges.	Restituer la caution dans les 14 jours après l’état des lieux si pas d’arriérés/dégâts ; justifier toute retenue.

Comment escalader, calmement et efficacement (lettres types)

1. Demande de réparation

   • Objet : “Ingebrekestelling herstel gebrek – [adresse]”
   • Cite l’art. 7:206 BW, joignez des photos, proposez un délai de 14 jours.

2. Charges

   • Objet : “Verzoek specificatie servicekosten – [année]”
   • Demandez la déclaration détaillée, les factures sous‑jacentes et la méthode de calcul (art. 7:259 BW).

3. Dépôt

   • Objet : “Teruggave waarborgsom – [adresse]”
   • Référence à la règle de restitution 14 jours ; joignez photos de l’état des lieux de sortie.

4. Augmentation de loyer illégale

   • Objet : “Bezwaar jaarlijkse huurverhoging 2025 – [adresse]”
   • Citez le plafond 4,1 %/7,7 %/5 % (selon le cas) et indiquez que vous saisirez la Huurcommissie si elle n’est pas corrigée.

Coûts, délais & lieux de recours

• Huurcommissie : Déposez en ligne ; 25 € pour les locataires ; remboursés si vous gagnez. Respectez les délais (par ex. 4 mois pour contester les augmentations en free sector).
• Municipalité (Gemeente) : Applique la Wet goed verhuurderschap (par ex. dépôts excessifs, intimidation) ; utilisez le portail de réclamations municipal.
• Juridisch Loket : Conseil juridique gratuit pour questions de base (surtout utile pour les litiges sur la caution et les charges).
• Tribunal (Kantonrechter) : Pour les cas complexes ou les appels des décisions de la Huurcommissie.

Questions fréquentes “et si”

Puis‑je changer les serrures ? Vous avez droit à la sécurité et à la confidentialité, mais changer les serrures sans prévenir peut créer un conflit pendant les inspections ou les réparations. Si vous les changez, conservez le cylindre d’origine, et coordonnez l’accès pour les travaux nécessaires.

Mon propriétaire peut‑il garder un jeu de clés ? Oui, mais possession d’une clé ≠ droit d’entrée. Les mêmes règles d’accès s’appliquent : consentement ou urgence.

Qui paie la lutte contre les nuisibles ? Cela dépend de la cause et de l’étendue. Un traitement ponctuel pour un problème mineur peut être une petite réparation ; une infestation structurelle liée à des défauts du bâtiment relève de la responsabilité du propriétaire.

Ces règles s’appliquent‑elles en dehors de la Randstad ? Oui — ce sont des règles nationales. Les différences locales concernent principalement l’application (équipes municipales), les règles sur la location touristique et les permis.

Étude de cas : reprendre le contrôle des charges

Sara, une expat à Eindhoven, a reçu une facture de 65 €/mois au titre des charges. En juillet, elle a demandé la déclaration détaillée 2024 — et le propriétaire n’a pas pu la fournir d’ici le 30 juin. Elle a relancé, puis saisi la Huurcommissie avec des captures d’écran des e‑mails. La Huurcommissie a réduit sa charge et ordonné un remboursement des trop‑perçus ; les 25 € de Sara ont été remboursés.

Astuce pro : Même si votre immeuble dispose d’équipements haut de gamme, la liste limitative définira ce qui peut être facturé. Les « extras » comme une salle de sport privée ou un sauna ne peuvent souvent pas être répercutés dans les charges sauf s’ils sont correctement catégorisés et convenus.

Points clés à retenir

• Vie privée d’abord : En dehors des urgences, pas d’entrée sans votre consentement ou une clause d’inspection contractuelle raisonnable. Conservez les demandes d’accès par écrit.
• Inscrivez‑vous rapidement : Enregistrement BRP dans les 5 jours de l’arrivée et après déménagement ; cela influe sur les prestations et le courrier officiel.
• Règles sur la caution : Max 2 mois pour les nouveaux contrats ; restitution dans les 14 jours si pas de dommages/arriérés ; demandez une justification détaillée pour toute retenue.
• Charges : Le propriétaire doit envoyer une déclaration annuelle détaillée dans les 6 mois suivant la fin de l’année ; sinon vous pouvez saisir la Huurcommissie.
• Réparations : Le propriétaire répare les défauts (arts. 7:204/206 BW) ; vous vous chargez des petites réparations (Besluit kleine herstellingen).
• Augmentations de loyer (2025) : 4,1 % (free sector), 7,7 % (middensector), 5 % (social à partir du 1er juillet). Contestez les augmentations illégales ; délai de 4 mois en free sector.
• Huurcommissie : Frais locataire 25 €, remboursés en cas de victoire. Utilisez les ouvrages de politique et les formulaires pour renforcer votre dossier.

Ce chapitre fait partie du Dutch Tenant Rights Handbook par Luntero et est destiné à être utilisé comme référence autonome.