Gérer les litiges avec le bailleur et les expulsions

Introduction

Les conflits entre bailleur et locataire peuvent rapidement s’aggraver aux Pays-Bas, notamment quand il s’agit de réparations urgentes, d’augmentations de loyer, de remboursements de dépôt de garantie ou de la rupture du bail. Ce chapitre vous donne une voie claire et pratique pour résoudre les problèmes tôt et calmement, explique le cadre juridique qui régit les litiges et montre ce qui doit se produire avant qu’une expulsion puisse avoir lieu. Nous parcourons les bases de la preuve, les options municipales et de médiation, quand et comment saisir la Huurcommissie, et la voie judiciaire civile pour les résiliations et expulsions. Si vous comprenez ces outils et ces délais, vous éviterez les erreurs courantes, repérerez rapidement les arnaques et garderez le contrôle du processus.

Pourquoi c’est important : en droit néerlandais, les bailleurs ne peuvent pas vous expulser eux-mêmes ; seul un juge et un huissier de justice peuvent le faire. Le fait de le savoir vous aide à réagir avec confiance si vous recevez une lettre de résiliation, si vous subissez des pressions pour partir ou si vous êtes confronté à des pratiques de “dégagement direct”.

Comment sont structurés les litiges locatifs aux Pays-Bas

Les trois « voies » principales

Lorsqu’un conflit apparaît, il existe trois voies principales :

1. Régler cela directement avec des preuves, une documentation calme et (si nécessaire) une médiation communautaire via votre municipalité. La justice encourage aussi explicitement la médiation dans les litiges locatifs.
2. Saisir la Huurcommissie pour de nombreux conflits liés au loyer, aux charges et à l’entretien — en particulier dans les segments sociaux et moyens, et dans certains cas pour le secteur privé/libre (pas pour les expulsions). La Huurcommissie est un organe public neutre.
3. Saisir le tribunal civil (kantonrechter) pour les résiliations/expulsions et certains litiges que la Huurcommissie ne peut pas trancher. L’expulsion n’intervient qu’après un jugement et est exécutée par un huissier.

Conseil juridique : depuis le 1er juillet 2024, les contrats à durée indéterminée sont de nouveau la norme selon la Wet vaste huurcontracten, avec des exceptions limitées pour des groupes spécifiques (par ex., certains étudiants). Cela influe sur la manière et le moment où un bailleur peut tenter de mettre fin à un bail.

Preuves et communication : mettez toutes les chances de votre côté

Constituez un dossier propre dès le premier jour

• Conservez tout par écrit. Confirmez les appels téléphoniques par courriel ou lettre le jour même.
• Créez une chronologie : dates des problèmes, personnes contactées, ce qui a été convenu.
• Photographiez et filmez les défauts, les relevés de compteur et l’état au moment de l’entrée/sortie.
• Utilisez des lettres formelles pour les étapes sérieuses : envoyez en recommandé (aangetekend) et par courriel.
• Soyez précis : citez des numéros d’articles ou des orientations publiques quand vous le pouvez, et fixez des délais raisonnables.

Astuce pro : joignez de courts clips ou des photos horodatées à vos courriels. Les tribunaux et la Huurcommissie apprécient les preuves contemporaines plutôt que des souvenirs plusieurs mois après.

Échelle d’escalade : du rappel amical à la procédure formelle

1. Rappel amical : Courriel court décrivant le problème et demandant une action avant une date raisonnable.
2. Mise en demeure formelle : Lettre recommandée répétant le problème, citant votre base légale lorsque possible, et donnant un délai clair.
3. Médiation / Huurteam : De nombreuses municipalités financent des Huurteams (guichets d’aide aux locataires) qui assistent pour les contrôles de loyer, les charges et l’entretien. Utrecht en est un bon exemple.
4. Huurcommissie : Saisissez-la lorsque vous avez un litige sur le loyer, les charges, le système de points ou l’entretien relevant de sa compétence (désormais plus large sous la Wet betaalbare huur pour les segments sociaux et moyens).
5. Tribunal civil : Nécessaire pour les expulsions/résiliations ou si votre litige ne relève pas de la compétence de la Huurcommissie.

Comprendre votre contrat en 2025 : les principaux changements juridiques

Les contrats à durée déterminée largement supprimés

• Depuis le 1er juillet 2024, les contrats permanents sont la norme, et les bailleurs ne peuvent utiliser un contrat temporaire que pour des groupes spécifiques définis par réglementation. Les pages municipales et gouvernementales confirment ce changement.

Dépôts (waarborgsom) : des règles strictes s’appliquent désormais

• Dépôt maximum : 2 mois de loyer de base (kale huur).
• Délai de restitution : Sous 14 jours après la fin du bail ; s’il y a des dommages imputables au locataire ou des arriérés, le bailleur dispose de 30 jours pour fournir le solde après compensation. Ces règles sont codifiées dans l’article 7:261b BW et font partie du goed verhuurderschap.

Conseil juridique : Le plafond et les délais relatifs au dépôt sont désormais législatifs. Si le vôtre dépassait deux mois, ou n’a pas été restitué à temps sans raison légale, vous pouvez exiger la conformité (et les intérêts/frais le cas échéant).

Qui décide quoi — et quand ?

• Huurcommissie : raisonnabilité du loyer (système de points), règlements de charges, et réduction temporaire de loyer en cas de défauts sérieux. Elle ne force pas physiquement les réparations ni n’expulse ; des tribunaux et des municipalités peuvent devoir intervenir pour l’exécution.
• Municipalité : à partir du 1er janvier 2025, les municipalités peuvent intervenir et infliger des amendes aux bailleurs pour loyers excessifs dans le cadre de la Wet betaalbare huur — même si aucun régime local de licence de location n’est en place.
• Kantonrechter : décisions de résiliation/expulsion, ordonnances d’exécution et litiges dépassant la compétence de la Huurcommissie.

Tables de référence rapide

1) Limites et délais légaux (2025)

Thème	Règle / Plage	Notes & Sources
Dépôt (waarborgsom)	Max 2 mois de loyer de base	Art. 7:261b BW ; restitution sous 14 jours (ou 30 en cas de dommages/arriérés prouvés).
Restitution du dépôt	14 jours (ou 30 avec dommages/arriérés)	Fournir une compensation détaillée pour les dommages ; sinon restitution intégrale.
Préavis du bailleur (pour mettre fin à un contrat permanent)	3–6 mois selon la durée d’occupation	Le régime légal ajoute 1 mois par année jusqu’à 6 mois.
Expulsion	Seulement après jugement ; exécutée par un huissier	Pas d’expulsion « par soi-même » par le bailleur.
Relevé annuel des charges	Dans les 6 mois suivant la clôture de l’exercice	En cas d’absence, vous pouvez contester / réclamer.

2) Qui fait quoi ? (matrice de compétence)

Problème	Huurcommissie	Municipalité	Tribunal (kantonrechter)
Loyer trop élevé vs points	✔️	À partir de 2025, peut agir / sanctionner	✔️ (appels / cas complexes)
Charges	✔️ (litiges de règlement)	—	✔️ (appel/exécution)
Défauts sérieux → réduction temporaire	✔️	Peut ordonner exécution / pénalités en cas de danger	✔️ (injonctions, dommages)
Expulsion / résiliation	❌	❌	✔️ (seul le tribunal peut mettre fin et expulser)

3) Responsabilités d’entretien (exemples)

Élément	Locataire paie généralement (petits travaux)	Bailleur paie généralement (travaux majeurs)
Ampoules, fusibles, petites retouches de peinture	✔️	—
Petit entretien du jardin / nettoyage de grille	✔️	—
Remplacement de chaudière, réparations de toiture	—	✔️
Humidité sévère, pourriture, installation électrique dangereuse	—	✔️

Cette répartition suit le Besluit kleine herstellingen et les orientations gouvernementales sur « quels coûts incombent au locataire ou au bailleur ».

Mettre fin à un bail et expulsion : ce qui doit se passer (étape par étape)

A. Résiliation par le bailleur (ce n’est pas la même chose que l’expulsion)

1. Notification écrite avec motif légal : Le bailleur doit invoquer l’un des motifs légaux (par ex., manquement grave du locataire ; usage urgent par le bailleur ; refus d’un nouveau contrat raisonnable ; changement d’affectation ; configurations particulières de logement). Ces motifs figurent dans l’article 7:274 BW.
2. Vous inviter à répondre : la notification doit vous inviter à indiquer dans les 6 semaines si vous êtes d’accord. Si vous n’êtes pas d’accord, seul un juge peut mettre fin au contrat.
3. Respecter le délai de préavis : le préavis du bailleur est de 3 à 6 mois selon la durée de votre occupation.

Conseil juridique : Un bailleur qui donne congé sans motif légal valable (ou avec un mauvais délai de préavis) s’expose à voir la notification nulle. Le résultat par défaut : le bail reste en vigueur.

B. Voie judiciaire (si vous n’êtes pas d’accord)

Si vous contestez la résiliation, le bailleur doit vous assigner devant le kantonrechter (tribunal civil). Le tribunal examine le motif légal, les intérêts des deux parties et la disponibilité d’autres logements pour certains motifs (par ex., usage urgent du bailleur). Si le tribunal accepte la résiliation, il fixe une date pour l’ontruiming (libération). L’enlèvement effectif est effectué par un huissier, pas par le bailleur.

Alerte arnaque : Changement de serrures, coupures de courant ou intimidation pour vous forcer à partir sont des pratiques illégales. L’expulsion n’est jamais un processus « fait maison » ; elle requiert un jugement et un huissier. Appelez votre municipalité ou un conseiller en aide juridique si cela se produit.

C. Arriérés de loyer et cas urgents

Les bailleurs intentent souvent une action en dissolution (ontbinden) du contrat pour des arriérés importants, assortie d’une ontruiming. Il n’existe pas de règle « magique » de trois mois dans la loi — les juges examinent toutes les circonstances — mais des arriérés de plusieurs mois sont généralement considérés comme un manquement grave. Si le juge ordonne l’ontruiming, l’huissier planifie l’expulsion et peut accorder un bref délai (ontruimingstermijn). Il n’existe pas d’interdiction générale d’expulsion en hiver dans le droit néerlandais.

La Huurcommissie : votre tribunal rapide et peu coûteux

Quand la saisir

• Raisonnabilité du loyer basée sur le Woningwaarderingsstelsel (WWS).
• Charges (règlements annuels incorrects ou manquants).
• Défauts d’entretien causant une perte sérieuse de jouissance → réduction temporaire de loyer.

La Wet betaalbare huur a étendu la compétence pour les segments sociaux et moyens et renforcé l’application municipale contre les loyers excessifs à partir du 1er janvier 2025. Cela signifie que davantage de locataires peuvent obtenir un loyer légal via la Huurcommissie et, si nécessaire, des amendes municipales peuvent faire pression pour la mise en conformité.

Comment vérifier votre loyer selon le système de points

• Utilisez l’outil Huurprijscheck / points pour estimer le loyer maximum légal selon la surface, les équipements, l’étiquette énergétique, la part WOZ et l’emplacement.
• Si vos points placent votre logement dans les bandes sociale ou moyenne mais que votre loyer est supérieur au plafond autorisé, vous avez des motifs pour obtenir une réduction.

Astuce pro : conservez des copies de l’étiquette énergétique, de la surface (mesure NEN 2580 si disponible) et des photos des équipements (balcon, installations privées). Ces éléments font souvent pencher la balance.

Étape par étape : demander une réduction temporaire de loyer pour défauts

1. Informez d’abord le bailleur (courriel + lettre recommandée) avec un délai clair de réparation.
2. Documentez les défauts avec photos, vidéos et une liste datée.
3. Saisissez la Huurcommissie si les défauts sérieux persistent. Elle peut prononcer une réduction temporaire jusqu’à réparation ; elle ne peut pas forcer les réparations — l’exécution pour des questions de sécurité ou de droit de la construction relève de la municipalité ou du tribunal.
4. Préparez-vous à une inspection et à une courte audience.
5. Après la décision, le loyer est ajusté à partir de la date à laquelle vous avez correctement informé le bailleur (ou selon la détermination de la Huurcommissie).

Charges (nutsvoorzieningen & bijkosten)

• Votre bailleur doit fournir un règlement annuel dans les 6 mois suivant la clôture de l’exercice. Des factures manquantes ou opaques sont un motif fréquent de litige devant la Huurcommissie.

Aide municipale et régionale

• De nombreuses villes néerlandaises financent des Huurteams gratuits pour aider les locataires. Le service d’Utrecht propose des contrôles du loyer, des charges, des contrats et de l’intimidation. Amsterdam et d’autres grandes villes ont des dispositifs similaires.
• À partir de 2025, les municipalités doivent agir contre les loyers excessifs et peuvent sanctionner les bailleurs non conformes, complétant ainsi les décisions de la Huurcommissie.

Astuce pro : si votre bailleur ignore une décision légitime de la Huurcommissie, contactez l’équipe d’application du logement de votre municipalité avec la décision et une chronologie courte du dossier.

Frais, dépôts et paiements « supplémentaires » : ce qui est autorisé

Dépôt (waarborgsom)

• Max 2 mois de loyer de base ; restitution sous 14 jours (ou 30 avec dommages/arriérés et compensation détaillée).

Charges (servicekosten)

• Doivent être raisonnables, basées sur les coûts réels, et règlementées annuellement avec un aperçu transparent dans les 6 mois.

Frais d’intermédiation & sleutelgeld

• Si un agent agit déjà pour le bailleur, faire payer le locataire est interdit (l’“interdiction des doubles frais d’intermédiation”, appliquée par l’ACM). Méfiez-vous des frais rebaptisés comme « administratiekosten » ou « verhuurkosten ».

Alerte arnaque : Le sleutelgeld ou des « frais de contrat » vagues lors de la signature sont des signaux d’alerte et souvent interdits. Demandez toujours la base légale par écrit et renvoyez aux orientations de l’ACM et aux Q&A du Rijksoverheid sur les coûts supplémentaires.

Enregistrement (BRP), services publics et pressions de « dégagement direct »

• Si vous restez aux Pays-Bas 4 mois ou plus dans un semestre, vous devez vous inscrire au BRP. Les bailleurs ne peuvent pas interdire une inscription légale ; les municipalités peuvent vous conseiller sur la manière de vous enregistrer même si le bailleur s’y oppose.
• Pas d’expulsion par soi-même : les bailleurs ne peuvent pas changer les serrures ni couper les services publics pour vous forcer à partir. Les expulsions nécessitent un jugement et un huissier. Si l’électricité ou l’eau est coupée comme pression, documentez et cherchez une aide juridique urgente.

Que faire lorsque vous recevez une lettre de résiliation

1. Ne paniquez pas — vérifiez l’essentiel : la lettre indique-t-elle un motif légal (art. 7:274 BW), le délai de préavis et vous invite-t-elle à répondre dans les 6 semaines ? Sinon, elle peut être invalide.
2. Répondez par écrit dans les 6 semaines : si vous n’êtes pas d’accord, dites-le clairement. Cela oblige le bailleur à aller au tribunal.
3. Préparez votre dossier : réunissez les preuves de paiement du loyer, les photos d’inspection, la correspondance et les décisions de la Huurcommissie.
4. Envisagez la médiation : même à ce stade, les tribunaux encouragent les accords.
5. Si vous êtes assigné en justice : assistez à l’audience. Expliquez calmement votre version, avec des documents en ordre. Demandez un délai si vous avez besoin de temps pour déménager en cas de perte.

Conseil juridique : si le bailleur invoque dringend eigen gebruik (usage urgent par le bailleur), le tribunal pèse les intérêts des deux parties et vérifie généralement si un logement alternatif approprié est réalistement disponible pour vous. Cela fait partie du test d’équilibre de l’art. 7:274 BW.

Procédures de la Huurcommissie que vous pouvez initier (mini-listes de contrôle)

A. Loyer trop élevé par rapport au système de points

• Quand : les points WWS de votre logement le placent dans le segment social ou moyen mais le loyer dépasse le maximum légal.
• Ce dont vous avez besoin : adresse, étiquette énergétique, surface, liste des équipements, photos.
• Résultat : réduction du loyer au plafond légal ; la municipalité peut infliger une amende à partir de 2025 si le bailleur refuse d’ajuster.

B. Charges incorrectes / règlement manquant

• Quand : pas d’aperçu annuel dans les 6 mois suivant la fin d’exercice, ou montants manifestement surévalués.
• Ce dont vous avez besoin : reçus, relevés de compteurs, règlements antérieurs, votre contrat.
• Résultat : décision de la Huurcommissie sur ce qui est raisonnable ; des remboursements peuvent suivre.

C. Défauts sérieux → réduction temporaire de loyer

• Quand : défauts persistants et sérieux (moisissures, fuites majeures, installation électrique dangereuse) après notification appropriée.
• Ce dont vous avez besoin : demandes de réparation, photos, vidéos, notes d’inspection.
• Résultat : réduction temporaire de loyer jusqu’à réparation ; la municipalité ou le tribunal peuvent forcer les réparations si la sécurité ou la législation du bâtiment l’exige.

Exemples pour rendre cela concret

Exemple 1 : Moisissure et ventilation défaillante

Vous informez le bailleur de la moisissure et d’un extracteur défectueux. Après deux relances et quatre semaines sans réaction, vous saisissez la Huurcommissie pour une réduction temporaire de loyer. Un inspecteur confirme des défauts sérieux ; votre loyer est réduit d’un pourcentage jusqu’à réparation. Vous saisissez ensuite l’équipe logement de la municipalité pour des préoccupations de sécurité du bâtiment.

Exemple 2 : Dépôt non restitué

Vous quittez le logement le 1er mai. Le bailleur doit restituer votre dépôt avant le 15 mai sauf s’il y a des dommages prouvables ; si des dommages existent, le bailleur doit restituer le solde sous 30 jours avec une justification détaillée. Vous envoyez une mise en demeure recommandée le 20 mai ; en l’absence de preuves, vous pouvez demander le respect de la loi (et les frais).

Exemple 3 : Résiliation pour « usage urgent du bailleur »

Votre bailleur donne congé en invoquant urgent eigen gebruik mais n’explique pas pourquoi, ni n’invite à répondre dans six semaines. La notification est défectueuse. Vous répondez que vous n’êtes pas d’accord, obligeant le bailleur à saisir le tribunal ; vous préparez des éléments montrant qu’un logement alternatif approprié n’est pas réalistement disponible.

Comment les expulsions sont exécutées (et comment elles ne le sont pas)

1. Ordre du juge requis : sans jugement, il n’y a pas d’expulsion.
2. L’huissier exécute l’expulsion : le deurwaarder fixe une date et procède à l’ontruiming.
3. Pas de changement de serrures / coupures de services pour vous faire partir. Signalez toute intimidation en vertu de la Wet goed verhuurderschap à votre municipalité.
4. Après jugement : vous pouvez demander un délai (ontruimingstermijn) pour déménager ; les juges accordent parfois un bref report selon les circonstances.

Le système de points (WWS) en pratique

Le woningwaarderingsstelsel attribue des points selon la surface, les équipements, la performance énergétique et d’autres caractéristiques. Le total de points détermine le loyer maximum légal dans le segment social et (depuis la Wet betaalbare huur) le segment moyen. Si votre loyer dépasse le plafond pour vos points, vous pouvez demander une réduction via la Huurcommissie, et les municipalités pourront faire appliquer la mise en conformité à partir de 2025.

Astuce pro (calcul) : rassemblez : surface (m²), qualité de cuisine/salle de bains, espace extérieur, étiquette énergétique et détail de la valeur WOZ. Utilisez le calculateur de la Huurcommissie pour estimer votre loyer maximum et imprimez le résultat pour votre dossier.

Erreurs courantes (et comment les éviter)

• Attendre trop longtemps pour se plaindre des défauts. Signalez par écrit tôt et fixez un délai clair.
• Payer des frais illégaux. N’acceptez pas de bemiddelingskosten si l’agent travaille pour le bailleur ; contestez le sleutelgeld ou des frais vagues « d’administration ».
• Ignorer une lettre de résiliation. Vous devez répondre dans six semaines ; votre silence pourrait être utilisé contre vous ; répondez et dites si vous n’êtes pas d’accord.
• Supposer que le bailleur peut expulser sans tribunal. Il ne le peut jamais dans les cas résidentiels. Si vous êtes menacé, documentez et demandez de l’aide.
• Ne pas vérifier le loyer selon le WWS. De nombreux locataires trop payent sans s’en rendre compte ; une vérification rapide peut économiser des centaines d’euros par mois.
• Ne pas exiger le relevé annuel des charges. Après 6 mois sans règlement, escaladez.

Informations culturelles & régionales

• Un logement « non meublé » (kaal) peut être très nu. En pratique néerlandaise, un logement « non meublé » peut manquer de revêtement de sol et de rideaux ; prévoyez l’aménagement initial et intégrez cela dans les négociations.
• Les Huurteams sont locaux. Le Huurteam d’Utrecht est largement utilisé, mais des équipes similaires ou des guichets pour locataires fonctionnent dans plusieurs grandes municipalités ; consultez le site de votre gemeente pour « huurteam » ou « huurpunt ».
• L’application municipale augmente. À partir de 2025, attendez-vous à des contrôles et amendes plus fréquents pour loyers déraisonnables, surtout à Amsterdam, Rotterdam, Utrecht et La Haye où la pression est la plus forte.

Feuilles de route étape par étape

A) Comment contester le loyer auprès de la Huurcommissie

1. Collectez : contrat, étiquette énergétique, surface (m²), liste des équipements, photos.
2. Calculez : utilisez la Huurprijscheck / points WWS. Sauvegardez le résultat.
3. Informez votre bailleur par écrit : loyer légal proposé et délai de réponse.
4. Saisissez la Huurcommissie via huurcommissie.nl avec les documents et votre résumé de calcul.
5. Assistez à toute inspection / audience ; soyez poli, factuel et concis.
6. Après la décision : envoyez le résultat au bailleur ; s’il est ignoré, contactez votre municipalité (à partir de 2025 elle peut infliger des amendes pour loyer excessif).

B) Comment gérer des défauts sérieux

1. Signalez rapidement (courriel + lettre recommandée), avec photos et un délai clair.
2. Escaladez à la Huurcommissie pour une réduction temporaire de loyer si rien ne se passe.
3. Appelez la ligne woonoverlast/handhaving de votre municipalité si la sécurité est en jeu.
4. Si urgent, envisagez une injonction via le tribunal pour contraindre les réparations.

C) Comment répondre à une lettre de résiliation

1. Vérifiez la forme & le motif (art. 7:274 BW) et le délai de préavis (3–6 mois).
2. Répondez dans les 6 semaines si vous n’êtes pas d’accord — déclarez « Je ne consens pas ; veuillez soumettre l’affaire au kantonrechter si vous souhaitez poursuivre. »
3. Préparez des preuves ; envisagez la médiation ; assistez au tribunal si assigné.

Différences selon le type de logement (vue d’ensemble)

Type de logement	Voie de recours typique	Notes clés
Segment social & moyen	Huurcommissie d’abord pour le loyer, les charges, les défauts ; tribunal si nécessaire	Les points WWS sont décisifs ; les municipalités appliquent les sanctions pour loyers excessifs depuis 2025.
Secteur privé/libre (partiellement lié par WWS selon les cas)	Compétence de la Huurcommissie étendue pour certains sujets ; vérifiez l’éligibilité	Même dans le secteur privé, des défauts sérieux peuvent donner droit à une réduction temporaire ; le tribunal gère l’expulsion.
Chambres (onzelfstandig)	Huurcommissie pour le loyer / charges ; tribunal pour résiliation/expulsion	Des règles spéciales s’appliquent parfois aux cas de type pension dans la maison du bailleur.

Articles fréquemment contestés (avec guide rapide)

• Frais de clé ou d’administration à la signature : généralement interdits si ils constituent un « avantage déraisonnable » — contestez et demandez remboursement.
• Absence de règlement de charges : exigez-le si >6 mois après la fin de l’exercice ; la Huurcommissie peut examiner.
• Pression pour quitter sans tribunal : ignorez les menaces ; pas de changement de serrures ni de coupures unilatérales des services. L’expulsion nécessite jugement + huissier.
• Travaux bruyants ou dangereux : utilisez des notifications écrites, impliquez la VvE/propriétaire si pertinent, et documentez la nuisance.
• Problèmes d’enregistrement (BRP) : l’enregistrement est obligatoire si vous vivez aux P