Ihre Rechte und Pflichten als Mieter

Einleitung

Dieses Kapitel erklärt, worauf Sie bestehen können und was Sie tun müssen, sobald Sie in den Niederlanden in ein Haus eingezogen sind. Wir behandeln Privatsphäre und Vermieterzugang, kleine Reparaturen, Besucher und (Unter-)Vermietung, Wartung und Mängel, Mieterhöhungen, Servicekosten, Kautionen und erforderliche Registrierungen. Wenn Sie diese Regeln verstehen, genießen Sie mehr woonzekerheid (Wohnsicherheit), vermeiden unnötige Streitigkeiten und wissen genau, wann Sie sich wehren, wann Sie Probleme dokumentieren und wie Sie Probleme an die Huurcommissie (Mietgericht) oder die Gerichte eskalieren können.

Warum das wichtig ist: Der niederländische Mietrahmen vermischt nationales Recht (Burgerlijk Wetboek), nationale Politik (z. B. Wet betaalbare huur und Wet goed verhuurderschap) und lokale Regeln, die von den Gemeinden festgelegt werden. Fehler – wie die Annahme einer unrechtmäßigen Mieterhöhung, die Zahlung nicht abrechenbarer Servicekosten oder die Erlaubnis, dass ein Vermieter ohne triftigen Grund eintritt – können Sie Geld und Seelenfrieden kosten.

Wie der niederländische Mieterschutz funktioniert (Kurzübersicht)

• Civil Code (Burgerlijk Wetboek, Buch 7) legt die Kernpflichten für Mieter und Vermieter fest, einschließlich good tenancy (Art. 7:213), Reparaturpflichten und die Definition von defects (Art. 7:204, 7:206) sowie minor repairs durch den Mieter (Art. 7:217 mit dem Besluit kleine herstellingen).
• Wet betaalbare huur (Affordable Rent Act, Wbh) erweitert und aktualisiert die Mietregulierung (auch für den middensector) und verknüpft sie mit dem woningwaarderingsstelsel (WWS) Punktesystem und den Huurcommissie Verfahren.
• Wet goed verhuurderschap (Good Landlordship Act) bekämpft Missbräuche (z. B. Einschüchterung, Diskriminierung, überhöhte Kautionen), legt Informationspflichten fest und setzt eine nationale Kautionsobergrenze (siehe Kautionen unten). Gemeinden können dies durchsetzen und Bußgelder verhängen.
• Huurcommissie bietet kostengünstige, bindende Streitbeilegung für viele Miet-, Servicekosten- und Mängelprobleme. Mietergebühr: 25 € (wird erstattet, wenn Sie gewinnen).

Ihre Privatsphäre und der Vermieterzugang

Sie haben das ausschließliche Recht, Ihre Wohnung zu bewohnen. Vermieter dürfen die Wohnung ohne Ihre Erlaubnis nicht betreten, außer in Notfällen, oder wenn eine vertraglich vereinbarte Inspektionsklausel gilt und der Zutritt angemessen und ordnungsgemäß angekündigt ist. Wenn der Zutritt wirklich notwendig ist (z. B. dringende Reparaturen, Sicherheitsüberprüfungen), muss der Vermieter einen angemessenen Termin/Uhrzeit abstimmen; wenn Sie unangemessen ablehnen, kann er ein Gericht anrufen, um den Zutritt anzuordnen. Die rechtliche Grundlage ist Ihr Recht auf ungestörten Genuss und die im Civil Code festgelegte Balance zwischen Vermieterpflichten und guter Mietführung.

Rechtstipp: „Aankondiging“ (Ankündigung) allein ist keine Zustimmung. Außerhalb von Notfällen gilt: kein Zutritt ohne Ihre Erlaubnis oder einen spezifischen Gerichtsbeschluss. Halten Sie die Kommunikation schriftlich und schlagen Sie praktikable Zeitfenster vor.

Notfälle umfassen Situationen wie ein vermutetes Gasleck, ein Rohrbruch oder aktive Brand-/Wasserschäden, bei denen ein Abwarten den Schaden verschlimmern oder die Sicherheit gefährden würde. In diesen eng gefassten Szenarien kann ein sofortiger Zutritt gerechtfertigt sein. Dokumentieren Sie danach alles.

Praktische Schritte, wenn Ihr Vermieter Zutritt verlangt

1. Fragen Sie warum und welche Arbeiten/Inspektionen geplant sind und wer anwesend sein wird.
2. Schlagen Sie zwei oder drei angemessene Zeitfenster innerhalb der nächsten 7–14 Tage vor.
3. Wenn Sie sich unwohl fühlen, allein zu Hause zu sein, bitten Sie darum, dass sie tagsüber kommen, und erwägen Sie, einen Freund anwesend zu haben.
4. Wenn die Anfrage übertrieben erscheint (z. B. wöchentliche „Inspektionen“), wehren Sie sich schriftlich und verweisen Sie auf Ihre Privatsphäre und das ungestörte Wohnen.
5. Wenn sie darauf bestehen, schlagen Sie Mediation oder Huurcommissie-Anleitung vor; bei missbräuchlichem Verhalten wenden Sie sich an Ihre municipality gemäß Wet goed verhuurderschap.

Betrugsalarm: Ein Vermieter oder Makler hat kein Recht, die Wohnung jederzeit zu betreten, um sie zukünftigen Mietern zu „zeigen“. Ohne Ihre Zustimmung oder eine angemessene vertragliche Klausel ist dies unzulässig. Behalten Sie Ihre Schlüssel. Akzeptieren Sie keine „Inspektionsbesuche“, bei denen persönliche Gegenstände durchsucht werden.

Registrierungs- und Adressregeln (BRP)

Wenn Sie länger als 4 Monate in den Niederlanden leben, müssen Sie sich innerhalb von 5 Tagen nach Ihrer Ankunft als Einwohner (BRP) bei Ihrer municipality anmelden. Wenn Sie innerhalb der Niederlande umziehen, aktualisieren Sie Ihre Adresse spätestens 5 Tage nach dem Umzug (viele Gemeinden lassen Sie bis zu 4 Wochen vor dem Umzug benachrichtigen). Die BRP-Registrierung ist unerlässlich für Ihre BSN, Krankenversicherung und viele Leistungen.

Pro-Tipp: Vereinbaren Sie Ihren Termin frühzeitig – in einigen Städten mit vielen Expats gibt es Wartezeiten. Nehmen Sie die erforderlichen Dokumente mit (Reisepass, Mietvertrag, manchmal legalisierte Geburts-/Heiratsurkunden). Überprüfen Sie die Checkliste Ihrer municipality.

Kautionen (borg): Obergrenzen, Rückzahlung und Nachweis

Wie viel darf berechnet werden? Seit dem 1. Juli 2023 beträgt die nationale Regel eine maximale Kaution von 2 Monatsgrundmieten für neue Verträge; ältere Verträge können, wenn sie vor diesem Datum unterzeichnet wurden, weiterhin bis zu 3 Monate rechtmäßig vorsehen.

Wann muss sie zurückgezahlt werden? Am Ende Ihres Mietverhältnisses, wenn Sie die Wohnung wie vereinbart und ohne Mietrückstände verlassen, muss der Vermieter die Kaution innerhalb von 14 Tagen zurückzahlen. Wenn es gerechtfertigte Abzüge gibt (z. B. dokumentierte Schäden oder Mietrückstände), muss er dies transparent erklären und abwickeln; Gemeinden können dies gemäß Good Landlordship durchsetzen.

Schützen Sie sich

• Ein-/Auszugsberichte: Erstellen Sie einen gemeinsamen check-in Bericht mit Fotos/Videos, wenn Sie einziehen, und einen check-out Bericht, wenn Sie ausziehen.
• Bewahren Sie Rechnungen auf: Für alle von Ihnen durchgeführten kleinen Reparaturen.
• Nachsendeanschrift: Geben Sie diese schriftlich an.
• Nachhaken: Wenn die Zahlung bis zum 15. Tag nicht erfolgt ist, senden Sie eine formelle Mahnung und erwägen Sie Rechtsbeistand oder ein Kleinstklageverfahren.

Rechtstipp: Wenn die Kaution nicht rechtzeitig zurückgezahlt wird und der Vermieter die Abzüge nicht begründen kann, setzen Sie ihn schriftlich in Verzug. Kommunale enforcement teams können bei systematischen Verstößen gegen die Kautionsregeln gemäß Wet goed verhuurderschap tätig werden.

Servicekosten: Was zählt, was nicht, und wie Sie es überprüfen

Was sind Servicekosten? Es handelt sich um vereinbarte Zahlungen für zusätzliche Dienstleistungen/Lieferungen über die Grundmiete hinaus (denken Sie an: Reinigung gemeinsamer Bereiche, Beleuchtung in Treppenhäusern, Hausmeister, Möbelpakete). Jedes Kalenderjahr muss der Vermieter innerhalb von 6 Monaten nach Jahresende (oft bis zum 30. Juni) eine aufgeschlüsselte Abrechnung vorlegen, die die tatsächlichen Kosten und Berechnungen zeigt, damit Sie die Angemessenheit überprüfen können.

Neue Klarheit ab 2025–2026 Die Regierung hat ein Gesetz verabschiedet, das eine abschließende Liste der als Servicekosten abrechenbaren Posten einführt, um Streitigkeiten zu reduzieren. Diese Maßnahme verschärft Definitionen und Transparenz und wird durch policy und ein neues decree umgesetzt (konsultieren Sie Ihre neuesten kommunalen/ministeriellen Updates und das Huurcommissie Servicekosten policy book).

Wenn die Jahresabrechnung fehlt oder unklar ist

1. Fordern Sie schriftlich die aufgeschlüsselte Abrechnung und die zugrunde liegenden Rechnungen an.
2. Wenn die Abrechnung verspätet oder intransparent ist, können Sie den Fall der Huurcommissie vorlegen, um einen angemessenen Betrag festzulegen; Mieter zahlen 25 € und erhalten dies zurück, wenn sie gewinnen.
3. Nutzen Sie die Huurcommissie forms und die aktuelle Servicekosten policy für Kategorien und Beweise (die Huurcommissie aktualisiert diese regelmäßig).

Pro-Tipp: Bewahren Sie digitale Scans jeder wohnungsbezogenen Rechnung oder Mitteilung auf; legen Sie einen nach Jahren beschrifteten Ordner an. Das zahlt sich bei der Überprüfung der jährlichen Servicekosten aus.

Servicekosten und Fristen (Kurzübersicht)

Thema	Was das Gesetz/die Richtlinie verlangt	Quelle
Jahresabrechnung	Vermieter legt eine spezifizierte Aufschlüsselung innerhalb von 6 Monaten nach Kalenderjahresende vor
Kategorien	Umstellung auf eine abschließende Liste der zulässigen Servicekosten (Umsetzung durch policy & decree)
Streitfall	Mieter kann die Huurcommissie bitten, einen angemessenen Betrag festzulegen; 25 € Gebühr (rückerstattbar bei Gewinn)

Wartung, Mängel und kleine Reparaturen

Wer repariert was?

• Vermieter: Muss defects beheben, die verhindern, dass die Wohnung den Genuss bietet, den Sie vernünftigerweise erwarten dürfen. Dies ist die Standardregel im Civil Code: Art. 7:206 (Reparaturpflicht) und Art. 7:204 (Definition eines Mangels).
• Mieter: Muss minor repairs und die tägliche Instandhaltung durchführen und bezahlen (z. B. Glühbirnen wechseln, Wasserhähne entkalken, kleine Maler-/Ausbesserungsarbeiten), wie im Besluit kleine herstellingen (Kleinreparaturenverordnung) aufgeführt.

Rechtstipp: Vertragsklauseln, die major maintenance auf den Mieter abwälzen, sind für Wohnungsmietverträge in der Regel ungültig; der Civil Code und das Besluit kleine herstellingen haben Vorrang.

Beispielhafte Verantwortlichkeiten (illustrativ, nicht vollständig)

Posten	Mieter (klein)	Vermieter (groß/strukturell)	Quelle
Glühbirnen, Sicherungen, Batterien für Rauchmelder	✔
Entkalken von Wasserhähnen/Duschköpfen	✔
Kleine Maler-/Ausbesserungsarbeiten an Innenwänden	✔
Reparatur von undichten Dächern oder aufsteigender Feuchtigkeit		✔
Austausch des Zentralheizungskessels		✔
Zerbrochenes Fenster (Sturmschaden)		✔
Schlüssel und Zylinder (vom Mieter verloren)	✔
Beleuchtung und Aufzüge der Gemeinschaftsräume des Gebäudes		✔

Erforderliche Rauchmelder

Alle Wohnungen in den Niederlanden müssen auf jeder Etage Rauchmelder haben. Bei Mietwohnungen muss der Eigentümer sie installieren; Mieter dürfen sie nicht entfernen/deaktivieren und sollten sie regelmäßig testen.

Wenn Ihr Vermieter einen schwerwiegenden Mangel nicht behebt

1. Schriftlich benachrichtigen: Beschreiben Sie den Mangel, fügen Sie Fotos bei und setzen Sie eine angemessene Reparaturfrist.
2. Zweite Mahnung: Verweisen Sie auf Art. 7:206 BW (Reparaturpflicht).
3. Huurcommissie-Weg: Bei serious defects, die den Wohnwert beeinträchtigen, können Sie eine temporary rent reduction bis zur Durchführung der Reparaturen beantragen; siehe die Huurcommissie Gebreken policy.
4. Selbstbehebung & Abzug (als letztes Mittel): Wenn der Vermieter in Verzug ist, erlaubt das Gesetz dem Mieter, den Mangel zu beheben und angemessene Kosten einzufordern; holen Sie sich zuerst legal advice.

Pro-Tipp: Die Huurcommissie veröffentlicht halbjährlich Beleidsboeken (Richtlinienbücher) mit detaillierten Mängelkategorien und wie Mietminderungen berechnet werden. Überprüfen Sie immer die latest version, bevor Sie einen Antrag stellen.

Besucher, Mitbewohner, Haustiere und Untervermietung

Besucher und Mitbewohner Gewöhnliche Besucher und kurzfristige Gäste sind Teil des normalen Lebens. Anhaltende Belästigung ist nicht erlaubt, und Sie müssen sich als „good tenant“ (Art. 7:213 BW) verhalten. Viele Mietverträge erlauben Langzeitmitbewohner nur mit vorheriger Ankündigung oder Zustimmung, insbesondere wenn Belegungsgrenzen oder die BRP-Registrierung betroffen sind.

Untervermietung und AirBnB Die Untervermietung der gesamten Wohnung oder die Einrichtung von Kurzzeit-Touristenvermietungen erfordert in der Regel die vorherige schriftliche Zustimmung Ihres Vermieters und oft eine municipal permit. Eine unerlaubte Untervermietung ist ein häufiger breach und kann zur Kündigung führen. (Siehe auch Civil Code Grenzen für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte).

Betrugsalarm: Eine Vertragsklausel, die alle Besucher verbietet, ist im Allgemeinen unzumutbar. Klauseln, die nuisance oder safety regeln, sind normal; totale Verbote für Gäste sind es nicht.

Mieterhöhungen nach Einzug (Regeln 2025)

Die Niederlande legen maximale jährliche Mieterhöhungen nach segment fest. Für 2025 sind dies:

Segment	Maximale jährliche Erhöhung (2025)	Wann sie gilt	Hinweise / Was zu tun ist
Middensector	7,7%	Ganzes Kalenderjahr 2025	Wenn Ihr Vertrag einen niedrigeren Prozentsatz angibt, erhalten Sie den niedrigeren Wert. Streitigkeiten gehen an die Huurcommissie.
Vrije sector (hohes Segment)	4,1%	Ganzes Kalenderjahr 2025	Eine unrechtmäßige Erhöhung können Sie bei der Huurcommissie innerhalb von 4 Monaten nach dem Inkrafttreten anfechten.
Sociale huur	Max. 5% ab 1. Juli 2025 (mit einkommensbezogenen Nuancen)	Vorschläge treten typischerweise am 1. Juli in Kraft	Die Regeln variieren je nach Einkommen und Miethöhe; überprüfen Sie Ihr Schreiben sorgfältig.

Rechtstipp: Seit Inkrafttreten der Wet betaalbare huur sind viele Wohnungen (wieder) an die WWS-Punkte und maximal rent-Obergrenzen gebunden. Wenn eine vorgeschlagene Erhöhung Ihre Miete über die Obergrenze für die Punkte Ihrer Wohnung hinausgeht, können Sie diese anfechten.

Eine Mieterhöhung anfechten (freier Sektor & middensector)

1. Lesen Sie den Brief: Überprüfen Sie Segment, Prozentsatz und Gültigkeitsdatum.
2. Vergleichen Sie mit der Obergrenze oben und der Klausel Ihres Vertrags (wenn der Vertrag niedriger sagt, gilt der niedrigere Wert).
3. Antworten Sie schriftlich, wenn es die Obergrenze überschreitet; sagen Sie, dass Sie nicht einverstanden sind.
4. Reichen Sie bei der Huurcommissie ein bei Bedarf innerhalb von 4 Monaten nach dem Datum der Erhöhung; 25 € Gebühr, erstattet, wenn Sie gewinnen.

Punktesystem (WWS) und Einhaltung der gesetzlichen Miete

Das woningwaarderingsstelsel (WWS) vergibt Punkte für Größe, Ausstattung, Energielabel und Lage. Die Gesamtpunktzahl wird in eine maximale legale Miete für regulierte Wohnungen umgerechnet. Die Huurcommissie veröffentlicht den Huurprijscheck, um Ihnen bei der Überprüfung der korrekten Kategorie für Ihre Adresse und Ihr Vertragsdatum zu helfen.

Kurzbeispiel (illustrativ): Eine 60 m² große Wohnung mit Energielabel C, einer Standardküche und einem einfachen Bad könnte je nach den Besonderheiten ca. 150–165 Punkte erzielen und somit in die Mietobergrenzen des middensector fallen. Wenn Ihr Vermieter versucht, die Miete über die maximum rent for those points festzulegen oder zu erhöhen, haben Sie eine Grundlage, dies anzufechten.

Pro-Tipp: Speichern Sie immer Kopien des energy label, des NEN-measurement floor plan und Fotos der Einrichtungen (Küche, Bad). Diese Dokumente sind entscheidend, wenn die Punktzahl bestritten wird.

Kleine Reparaturen, die Sie erwarten sollten

Unten sind typische kleine Aufgaben aus dem Besluit kleine herstellingen aufgeführt. Wenn Sie diese nicht sicher selbst ausführen können, können Sie einen Fachmann beauftragen – aber die Kosten gehen zu Ihren Lasten (es sei denn, die Notwendigkeit wurde durch einen Vermieterverzug verursacht, z. B. chronische Feuchtigkeit, die zu Farbabplatzungen führt).

• Ersetzen von Glühbirnen, Sicherungen und Batterien in Geräten wie Rauchmeldern.
• Entkalken von Wasserhähnen/Duschköpfen; Reinigen von Abflüssen und Siphons.
• Schmieren von Scharnieren und Schlössern; Ersetzen von Türklinken und inneren Knäufen.
• Kleine Malerarbeiten oder Wandausbesserungen; erneutes Tapezieren von Innenwänden, die Sie geändert haben.
• Entlüften und Nachfüllen von Heizungssystemen (wo einfach und sicher).
• Ersetzen von Toilettensitzen, Duschschläuchen und Duschvorhängen.

Rechtstipp: Wenn eine „kleine“ Reparatur tatsächlich auf einen structural defect zurückzuführen ist (z. B. Schimmel aufgrund von Lüftungsversagen oder undichten Rohren), geht die Verantwortung auf den landlord über. Dokumentieren Sie die Ursache.

Ihre Pflichten als „guter Mieter“ (goed huurder)

Artikel 7:213 BW verlangt von Ihnen, sich als good tenant zu verhalten. In der Praxis bedeutet dies: Miete pünktlich zahlen; die Wohnung angemessen sauber halten; minor repairs durchführen; nuisance vermeiden; für wesentliche Änderungen um Erlaubnis bitten; house rules in Mehrfamilienhäusern beachten; reasonable access für notwendige Arbeiten zu angemessenen Zeiten ermöglichen. Anhaltende Verstöße können über ein Gericht zur Kündigung führen.

Pro-Tipp: Wenn Sie planen, kräftige Farben zu streichen oder Installationen hinzuzufügen, die schwer rückgängig zu machen sind, fragen Sie zuerst. Es kann sein, dass Sie beim Auszug zur Wiederherstellung aufgefordert werden.

Umgang mit Vermieter-Inspektionsanfragen (Spielplan)

1. Überprüfen Sie die Anfrage: Gibt es eine vertragliche Inspektionsklausel? Was ist der angegebene Zweck (z. B. Wartungsplanung, Zählerablesung)?
2. Fragen Sie nach Details: Wer kommt, welche Räume benötigen Zugang, wie lange?
3. Schlagen Sie Zeiten vor: Bieten Sie zwei oder drei Zeitfenster während der normalen Geschäftszeiten an.
4. Beaufsichtigen Sie: Seien Sie anwesend; es ist Ihr Recht.
5. Dokumentieren Sie: Notieren Sie, wer teilgenommen hat, was inspiziert wurde und das Ergebnis.
6. Wenn Sie unter Druck gesetzt werden: Berufen Sie sich auf Ihre privacy und bitten Sie um Neuplanung oder schriftliche Begründung. Eskalieren Sie bei Einschüchterung an die kommunale Durchsetzungsbehörde gemäß Wet goed verhuurderschap.

Huurcommissie: Kostengünstige Streitbeilegung

Die Huurcommissie ist so konzipiert, dass sie zugänglich und relativ schnell ist. Typische Mietergebühr: 25 €, wird erstattet, wenn Sie gewinnen. Vermieter zahlen 500 € und müssen höhere Gebühren zahlen, wenn sie innerhalb von drei Jahren wiederholt im Unrecht sind.

Wann sollte man sie nutzen?

• Mieterhöhungen, die gesetzliche Obergrenzen oder Vertragsbedingungen überschreiten.
• Service costs, denen eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung fehlt oder die unangemessen erscheinen.
• Serious defects für temporary rent reduction bis zur Durchführung der Reparaturen.

So reichen Sie ein (Schritt für Schritt)

1. Beweise aufbewahren: Verträge, Briefe, Fotos, Rechnungen, Zählerstände, BRP-Nachweis, falls relevant.
2. Zuerst schriftlich versuchen: Geben Sie der anderen Partei immer die Möglichkeit zur Korrektur.
3. Online einreichen bei der Huurcommissie und die Gebühr bezahlen; beachten Sie Fristen (z. B. 4 Monate nach einem Mieterhöhungsdatum im freien Sektor).
4. Kooperieren Sie bei der Inspektion, falls angeordnet (für Mängel).
5. Entscheidung: Wenn Sie gewinnen, wird die Gebühr erstattet; die Gegenseite zahlt.

Häufige Fehler – und wie man sie vermeidet

• Eine Mieterhöhung ohne Prüfung akzeptieren. Überprüfen Sie immer Ihre segment cap (4,1 % freier Sektor, 7,7 % mittlerer Sektor, 5 % sozialer Sektor im Jahr 2025) und ob Ihr Vertrag einen niedrigeren Wert festlegt. Fechten Sie bei Bedarf innerhalb von 4 Monaten an.
• Nicht abrechenbare Servicekosten bezahlen. Wenn Sie bis Ende Juni keine ordnungsgemäße Jahresabrechnung erhalten, fordern Sie diese an; wenn die Zahlen nicht stimmen, wenden Sie sich an die Huurcommissie.
• Einem Vermieter den Zutritt ohne Gründe erlauben. Außerhalb von Notfällen müssen Sie zustimmen; bestehen Sie auf einer angemessenen Terminplanung.
• Die BRP-Registrierung auslassen. Registrieren Sie sich innerhalb von 5 Tagen nach Ankunft und aktualisieren Sie Ihre Adresse innerhalb von 5 Tagen nach dem Umzug. Dies wirkt sich auf Leistungen, Versicherungen und offizielle Post aus.
• Den Zustand der Wohnung nicht dokumentieren. Ohne ein check-in inventory sind Kaution-Streitigkeiten schwerer zu gewinnen; das Gesetz schützt jetzt die rechtzeitige Rückzahlung der Kaution stark.

Stadt- und regionale Hinweise (kurz)

• Touristenvermietungen (Airbnb/Kurzaufenthalt) sind stark reguliert und oft ohne Genehmigung verboten; die Regeln variieren je nach Stadt und Bezirk. Überprüfen Sie immer die Website Ihrer gemeente, bevor Sie inserieren oder vermieten.
• Studentenstädte (Amsterdam, Utrecht, Groningen) können strenge room-occupancy-Regeln und Inspektionen für woningdelen (Wohngemeinschaften) haben.
• Neubauten haben oft strenge service cost-Regelungen und Vereinsregeln; fragen Sie frühzeitig nach der exact breakdown und vergleichen Sie sie mit den limitative categories, sobald diese eingeführt werden.

Schnelle rechtliche Pflichten in den Niederlanden (auf einen Blick)

Pflicht / Grenze	Was es bedeutet	Quelle
BRP registration	Registrieren Sie sich innerhalb von 5 Tagen, wenn Sie > 4 Monate bleiben; aktualisieren Sie innerhalb von 5 Tagen nach dem Umzug
Deposit cap	Max. 2 Monate Grundmiete für Verträge ab 1. Juli 2023
Deposit return	Rückzahlung innerhalb von 14 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses (wenn keine Schäden/Rückstände; ansonsten Abzüge erklären)
Service costs statement	Vorlage einer aufgeschlüsselten Abrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Jahresende
Annual rent increase (2025)	4,1% (freier Sektor); 7,7% (middensector); 5% (sozialer Sektor ab 1. Juli)
Minor repairs	Mieter führt kleine, alltägliche Reparaturen durch (gemäß Besluit kleine herstellingen)
Defects	Vermieter behebt defects gemäß Art. 7:206 BW; „defect“ definiert in 7:204 BW
Smoke alarms	Müssen in allen Wohnungen installiert werden; Eigentümer ist für die Installation verantwortlich

Beispiel-Szenarien (damit Sie sie erkennen können)

1) „Mein Vermieter möchte alle zwei Wochen zur ‚Kontrolle‘ hereinkommen. Was nun?“ Antworten Sie höflich, dass Sie privacy schätzen und gerne einen Termin vereinbaren, wenn spezifische Arbeiten erforderlich sind. Fragen Sie nach dem Zweck, den Beteiligten und der geschätzten Zeit. Bieten Sie zwei Zeitfenster tagsüber in den kommenden zwei Wochen an. Wenn er ohne triftigen Grund darauf besteht, lehnen Sie ab und berufen Sie sich auf Ihr Recht auf ungestörten Genuss. Bei Einschüchterung benachrichtigen Sie Ihre municipality gemäß Wet goed verhuurderschap.

2) „Ich habe nie meine Servicekostenabrechnung für letztes Jahr erhalten.“ Fordern Sie schriftlich die itemized statement und Kopien der zugrunde liegenden Rechnungen an. Wenn diese nicht erhalten oder immer noch unklar ist, reichen Sie bei der Huurcommissie ein (Mietergebühr 25 €; wird erstattet, wenn Sie gewinnen).

3) „Schimmel ist zum dritten Mal wieder da – Vermieter sagt ‚einfach reinigen‘.“ Chronischer Schimmel deutet oft auf einen defect hin (Lüftungsversagen, Kältebrücken, Lecks). Setzen Sie den Vermieter formell in default und fordern Sie Reparaturen innerhalb einer angemessenen Frist. Wenn nicht behoben, reichen Sie bei der Huurcommissie eine Klage auf temporary rent reduction bis zur Reparatur ein (verwenden Sie die Gebreken policy).

4) „Meine Mieterhöhung im freien Sektor beträgt 6 %. Dürfen sie das?“ Im Jahr 2025 beträgt die Obergrenze 4,1% (es sei denn, es handelt sich um eine separate improvement-Erhöhung). Wenn sie es nicht korrigieren, reichen Sie bei der Huurcommissie innerhalb von 4 Monaten ein.

5) „Wir sind vor 3 Wochen ausgezogen; Kaution fehlt immer noch.“ Wenn Sie die Wohnung ordnungsgemäß verlassen haben und keine dokumentierten Ansprüche vorliegen, sollte die Kaution innerhalb von 14 Tagen zurückgezahlt werden. Senden Sie eine formal reminder; erwähnen Sie, dass Sie bei Bedarf kommunale Durchsetzung beantragen werden.

Checkliste Verantwortlichkeiten (druckfreundlich)

Sie müssen…	Ihr Vermieter muss…
Sich innerhalb von 5 Tagen im BRP registrieren und nach dem Umzug aktualisieren.	Die Wohnung defect-free halten und Probleme beheben, die den normalen Genuss beeinträchtigen (Art. 7:204/206 BW).
Sich als good tenant verhalten: pünktliche Miete, keine Belästigung, kleine Reparaturen, angemessener Zugang für notwendige Arbeiten.	Service cost statements innerhalb von 6 Monaten nach Jahresende mit transparenten Berechnungen bereitstellen.
Minor repairs gemäß Besluit kleine herstellingen durchführen.	Ihre privacy respektieren; kein Zutritt ohne Zustimmung außerhalb von Notfällen oder angemessenen vertraglichen Inspektionen.
Eine schriftliche Zustimmung für Untervermietung oder Änderungen einholen, die über den normalen Gebrauch hinausgehen.	Rauchmelder installieren und die grundlegende Sicherheitskonformität gewährleisten.
Aufzeichnungen führen: Fotos, Briefe, Servicekostenrechnungen.	Die Kaution innerhalb von 14 Tagen nach dem Auszug zurückzahlen, wenn keine Rückstände/Schäden vorliegen; Abzüge begründen.

Wie man eskaliert, ruhig und effektiv (Vorlagenbriefe)

1. Reparaturanfrage

   • Betreff: „Ingebrekestelling herstel gebrek – [Adresse]“
   • Zitieren Sie Art. 7:206 BW, fügen Sie Fotos bei, schlagen Sie eine 14-tägige Frist vor.

2. Servicekosten

   • Betreff: „Verzoek specificatie servicekosten – [Jahr]“
   • Bitten Sie um itemized statement, underlying invoices und Berechnungsmethode (Art. 7:259 BW).

3. Kaution

   • Betreff: „Teruggave waarborgsom – [Adresse]“
   • Verweisen Sie auf die 14-day Rückzahlungsfrist; fügen Sie Check-out-Fotos bei.

4. Unrechtmäßige Mieterhöhung

   • Betreff: „Bezwaar jaarlijkse huurverhoging 2025 – [Adresse]“
   • Zitieren Sie die Obergrenze 4,1%/7,7%/5% (je nach Anwendbarkeit) und geben Sie an, dass Sie bei Nichtkorrektur bei der Huurcommissie einreichen werden.

Kosten, Zeitplanung & Anlaufstellen

• Huurcommissie: Online starten; 25 € für Mieter; wird erstattet, wenn Sie gewinnen. Fristen beachten (z. B. 4 Monate für die Anfechtung von Mieterhöhungen im freien Sektor).
• Municipality (Gemeente): Setzt Good Landlordship durch (z. B. überhöhte Kautionen, Einschüchterung); nutzen Sie das Beschwerdeportal der municipality.
• Juridisch Loket: Kostenlose Rechtsberatung für grundlegende Fragen (besonders nützlich bei Kaution- und Servicekostenstreitigkeiten).
• Court (Kantonrechter): Für komplexe Fälle oder Berufungen gegen Huurcommissie-Entscheidungen.

Häufig gestellte „Was-wäre-wenn“-Fragen

Kann ich die Schlösser austauschen? Sie haben ein Recht auf Sicherheit und Privatsphäre, aber das Austauschen von Schlössern ohne Ankündigung kann zu Konflikten bei Inspektionen oder Reparaturen führen. Wenn Sie sie austauschen, behalten Sie den Originalzylinder und koordinieren Sie den Zugang für notwendige Arbeiten.

Kann mein Vermieter einen Satz Schlüssel behalten? Ja, aber Besitz eines Schlüssels ≠ Zutrittsrecht. Es gelten dieselben Zugangsregeln: consent or emergency.

Wer zahlt für die Schädlingsbekämpfung? Es hängt von cause and scope ab. Eine einmalige Behandlung für ein geringfügiges Problem kann minor repair sein; struktureller Befall, der mit Gebäudemängeln zusammenhängt, ist die Verantwortung des landlord.

Gelten diese Regeln auch außerhalb des Randstad? Ja – dies sind national Regeln. Lokale Unterschiede zeigen sich hauptsächlich in der enforcement (kommunale Teams), den tourist rental-Regeln und den permits.

Fallstudie: Servicekosten in den Griff bekommen

Sara, eine Expat in Eindhoven, erhielt eine 65 €/Monat Servicekostenabrechnung. Im Juli bat sie um die itemized 2024 statement – und der Vermieter legte sie nicht bis zum 30. Juni vor. Sie hakte nach und reichte dann bei der Huurcommissie mit Screenshots von E-Mails ein. Die Huurcommissie reduzierte ihre Zahlung und ordnete eine Rückerstattung für Überzahlungen an; Saras 25 € Gebühr wurde zurückerstattet.

Pro-Tipp: Auch wenn Ihr Gebäude über Premium-Annehmlichkeiten verfügt, legt die limitative list fest, was charged werden darf. „Extras“ wie private Fitnessstudios oder Saunen können oft nicht über die Servicekosten abgerechnet werden, es sei denn, sie sind ordnungsgemäß kategorisiert und vereinbart.

Wichtige Erkenntnisse

• Privatsphäre zuerst: Außerhalb von Notfällen kein Zutritt ohne Ihre Zustimmung oder eine angemessene vertragliche Inspektionsklausel. Halten Sie Zugriffsanfragen schriftlich fest.
• Schnell registrieren: BRP-Registrierung innerhalb von 5 Tagen nach Ankunft und nach dem Umzug; dies beeinflusst Leistungen und offizielle Post.
• Kautionsregeln: Max. 2 Monate für neue Verträge; Rückzahlung innerhalb von 14 Tagen, wenn keine Schäden/Rückstände vorliegen; fordern Sie gegebenenfalls detaillierte Abzüge an.
• Servicekosten: Der Vermieter muss eine itemized annual statement innerhalb von 6 Monaten nach Jahresende zusenden; andernfalls können Sie sich an die Huurcommissie wenden.
• Reparaturen: Vermieter behebt defects (Art. 7:204/206 BW); Sie kümmern sich um minor repairs (Besluit kleine herstellingen).
• Mieterhöhungen (2025): 4,1% (freier Sektor), 7,7% (middensector), 5% (sozialer Sektor ab 1. Juli). Fechten Sie unrechtmäßige Erhöhungen an; 4-monatiges Fenster im freien Sektor.
• Huurcommissie funktioniert: 25 € Mietergebühr, wird erstattet, wenn Sie gewinnen. Nutzen Sie Richtlinienbücher und Formulare, um Ihren Fall zu stärken.

*Dieses Kapitel ist Teil des Dutch Tenant Rights Handbook von Luntero und ist als eigenständiges Referenzwerk gedacht.