Pourquoi les ventes record d'appartements s'envolent sur le marché immobilier néerlandais
L'année dernière a connu une poussée record des ventes d'appartements alors que les propriétaires vendaient des biens locatifs, augmentant le nombre de primo-accédants et influençant les prix de l'immobilier.
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Pourquoi les ventes record d'appartements s'envolent sur le marché immobilier néerlandais
En 2023, les Pays-Bas ont connu une hausse sans précédent des ventes d'appartements. Alors que les propriétaires et investisseurs choisissaient de quitter le secteur locatif en raison d'un resserrement de la réglementation et d'une augmentation des impôts, d'anciennes locations ont afflué sur le marché de l'accession à la propriété. Ces appartements, plus abordables, ont attiré de nombreux primo-accédants, faisant passer le nombre d'acheteurs de moins de 35 ans à des niveaux record. Ce changement a non seulement remodelé la démographie des acheteurs, mais a également eu un impact mesurable sur les prix moyens des logements selon les régions.
Pourquoi les propriétaires vendent des biens locatifs
Plusieurs facteurs ont rendu la location de biens de milieu de gamme moins attractive pour les propriétaires :
Régulation des loyers (Rent Act) : Des plafonds plus stricts sur les loyers de milieu de gamme limitent les revenus locatifs potentiels et augmentent les coûts de conformité.
Modifications fiscales : Les révisions récentes des impôts sur la fortune et la propriété ont réduit la rentabilité de la détention de portefeuilles d'investissement résidentiels.
Appréciation du marché : Avec la hausse régulière des prix de l'immobilier, vendre des unités locatives est devenu un moyen immédiat de réaliser des gains plutôt que d'attendre des rendements locatifs à long terme.
Selon les chiffres de Kadaster, les investisseurs représentaient environ 15 % de toutes les ventes de logements au cours des neuf premiers mois de l'année dernière. Quand les locataires sont partis, de nombreux propriétaires ont choisi de vendre, plutôt que de trouver de nouveaux locataires dans des conditions plus strictes.
Impact sur les primo-accédants et les ventes d'appartements
Les anciens appartements locatifs arrivent généralement sur le marché à des prix plus bas que d'autres logements. Au troisième trimestre de l'année dernière, les propriétaires ont vendu leurs unités pour une moyenne de €384,000, contre une moyenne de €500,000 pour l'ensemble des types de biens. Cet écart a rendu les appartements particulièrement attractifs pour les primo-accédants, dont beaucoup ont moins de 35 ans.
Résultats clés :
Volume record : Les ventes d'appartements ont bondi de près de 25 % en glissement annuel.
Changement démographique : Le plus grand nombre d'acheteurs de moins de 35 ans jamais enregistré, reflétant la capacité des ménages plus jeunes à entrer sur le marché.
Profondeur du marché : Davantage de maisons mitoyennes et de maisons de ville ont également changé de mains, élargissant le marché au-delà des seuls appartements.
Ces dynamiques signalent un allégement temporaire de la contrainte d'accessibilité pour les acheteurs d'entrée de gamme.
Variations régionales des prix : Noord-Holland vs. Drenthe
L'afflux d'anciens logements locatifs n'a pas affecté toutes les provinces de la même manière :
Noord-Holland : Dans des zones comme Amsterdam, les prix des appartements n'ont augmenté que de 3,6 % l'année dernière, car l'abondance d'anciens logements locatifs a exercé une pression à la baisse sur les prix.
Drenthe : Avec un parc locatif plus réduit, Drenthe a vu les prix des logements grimper de 11 %, soulignant l'influence de l'offre locative sur l'accessibilité régionale.
Dans l'ensemble, le prix moyen national des logements s'est approché de €500,000. À Amsterdam, ce budget permet généralement d'acheter un appartement de moins de 60 mètres carrés, tandis que dans des municipalités plus abordables, on peut encore acquérir une maison semi-détachée d'environ 170 mètres carrés.
Ce que cela signifie pour les locataires et les acheteurs
Pour les locataires, la vente massive pourrait se traduire par une diminution du nombre d'appartements de milieu de gamme disponibles, ce qui pourrait faire monter les loyers à long terme. À l'inverse, les acheteurs — en particulier les primo-accédants — disposent d'une fenêtre pour profiter d'anciens logements locatifs à prix plus bas.
Points à considérer pour les acheteurs potentiels :
Financement : Assurez-vous que votre offre de prêt hypothécaire couvre les frais de clôture et toute rénovation envisagée.
Tendances locales : Évaluez si les régions avec un fort renouvellement d'anciens logements locatifs correspondent à votre mode de vie et à vos trajets.
Rendement futur : Si vous envisagez de revendre, suivez les trajectoires de prix régionales — des zones comme Drenthe peuvent offrir une appréciation plus forte, tandis qu'Amsterdam offre de la liquidité.
Naviguer sur le marché immobilier néerlandais en mutation
Que vous cherchiez votre premier logement ou des opportunités d'investissement, comprendre les tendances générales est essentiel :
Restez informé sur la législation : Suivez la régulation des loyers et les réformes fiscales qui impactent la rentabilité.
Travaillez avec des plateformes de confiance : Utilisez des services réputés qui agrègent les annonces, fournissent des données de quartier et offrent des conseils d'experts.
Agissez stratégiquement : Acheter un ancien logement locatif peut offrir une accessibilité d'entrée de gamme mais peut nécessiter des rénovations ou une révision de la gestion immobilière.
En alignant votre stratégie sur les évolutions du marché, vous pourrez prendre des décisions mieux informées et potentiellement bénéficier des dynamiques en cours dans le secteur immobilier néerlandais.
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