Introduction
À partir du 1er juillet 2025, les propriétaires aux Pays-Bas pourront augmenter les loyers dans différents secteurs du logement : 4,4 % dans le secteur non soumis au contrôle des loyers (privé), 6,1 % dans le segment du marché intermédiaire et 4,1 % dans le logement social. Annoncées par la ministre du Logement Mona Keijzer, ces nouvelles limites de hausse reflètent l’inflation récente et les tendances salariales. Que vous soyez locataire en train de budgéter pour l’année prochaine ou propriétaire planifiant votre portefeuille, il est essentiel de comprendre ces changements à venir.
Dans cet article, nous expliquons le système de régulation des loyers aux Pays-Bas, détaillons comment les différents plafonds sont calculés et proposons des conseils pratiques pour vous aider à gérer la hausse des loyers de 2025. Nous traitons également de la façon dont le système de points détermine les loyers maximums, et donnons des conseils pour contester des augmentations si vous pensez qu’elles dépassent les limites légales.
Comprendre les secteurs locatifs aux Pays-Bas
Le parc locatif néerlandais est divisé en trois grands secteurs :
- Logement social : Biens avec un loyer maximum de 843,40 € (2024) et un score maximal de 144 points selon le système de points. Les loyers de ce secteur servent les ménages à faibles et moyens revenus et sont largement réglementés par l’État.
- Marché intermédiaire : Logements obtenant entre 144 et 186 points, avec des loyers maximums actuels jusqu’à 1 184 € par mois. Ce segment se situe entre le social et le privé, et s’adresse aux ménages qui gagnent trop pour le logement social mais qui ont encore besoin d’une protection des loyers.
- Secteur non soumis au contrôle des loyers (privé) : Tous les logements au‑dessus de 186 points ou non régis par le système de points. Les propriétaires de ce secteur ont davantage de liberté mais restent soumis à un plafond annuel lié à l’inflation et aux hausses de salaires.
Le système de points
Le système de points néerlandais attribue un score basé sur des facteurs tels que :
- Surface au sol (m²)
- Classe énergétique et isolation
- Nombre de pièces et qualité de la cuisine
- Emplacement et commodités du quartier
Un appartement avec une bonne classe énergétique ou des équipements modernes obtiendra plus de points et pourra donc relever du marché intermédiaire ou du secteur privé.
Pourquoi les plafonds varient-ils ?
Le plafond de chaque secteur est calculé différemment pour concilier accessibilité et réalités du marché :
| Secteur | Formule du plafond | Augmentation 2025 |
|---|---|---|
| Logement social | moyenne de l’inflation sur 3 ans + 0,5 % | 4,1 % |
| Marché intermédiaire | la plus élevée entre (l’inflation de l’année dernière ou la hausse moyenne des salaires) + 1 % | 6,1 % |
| Privé (hors contrôle) | la plus basse entre (l’inflation de l’année dernière ou la hausse moyenne des salaires) + 1 % | 4,4 % |
- Les hausses du logement social sont étroitement liées à l’inflation passée. Avec une inflation moyenne sur trois ans de 3,6 %, un « complément » de 0,5 % porte le plafond à 4,1 %.
- Pour le marché intermédiaire, on utilise la valeur la plus élevée entre l’inflation (3,4 %) et la croissance salariale (5,1 %), à laquelle on ajoute 1 %, ce qui donne 6,1 %.
- Les augmentations du secteur privé utilisent la valeur la plus basse entre ces deux chiffres, plus 1 %, aboutissant à 4,4 %.
Ces formules visent à protéger les locataires dans les secteurs réglementés tout en permettant aux propriétaires de suivre l’évolution économique.
Calculer votre augmentation de loyer
Si vous êtes locataire, vérifiez votre secteur et confirmez la formule applicable. Votre propriétaire doit :
- Envoyer une notification écrite au moins deux mois avant le 1er juillet 2025.
- Indiquer clairement le loyer actuel, le nouveau loyer proposé et le pourcentage d’augmentation.
- Expliquer comment l’augmentation est calculée en se basant sur la Rijksinflatie[^1] ou les données salariales.
Si l’augmentation dépasse le plafond légal, les locataires peuvent déposer une objection auprès de la Huurcommissie (Commission des loyers). La Huurcommissie est un organisme indépendant qui statue gratuitement sur les litiges relatifs aux loyers.
Impact sur les locataires et les propriétaires
Les locataires ressentiront la hausse dans leur budget mensuel, en particulier sur le marché intermédiaire. Voici quelques stratégies :
- Relisez votre bail et vérifiez si vous êtes correctement classé selon le système de points.
- Si vous êtes éligible au huurtoeslag (allocation logement), mettez à jour vos informations de revenus sur le portail de la Belastingdienst pour vous assurer de recevoir la bonne aide.
- Envisagez de négocier des améliorations en échange d’une hausse de loyer plus faible, par exemple une meilleure isolation ou des compteurs intelligents.
Les propriétaires font face à la fois à des opportunités et à des responsabilités :
- Les nouveaux plafonds aident les propriétaires à compenser la hausse des taux d’intérêt et des coûts d’entretien, mais des augmentations fréquentes et importantes peuvent faire fuir les locataires.
- Les petits propriétaires quittent le marché suite aux récents changements fiscaux et à l’abolition des contrats à court terme. Si vous restez, une communication claire et des améliorations du bien peuvent justifier les hausses de loyer.
- Assurez‑vous de respecter précisément les obligations de notification pour éviter les litiges.
Se préparer aux hausses de l’année prochaine
Que vous soyez locataire ou propriétaire, ces étapes vous aideront à vous préparer :
- Vérifiez votre bail : Confirmez le score en points et la classification sectorielle de votre bien. Une classification incorrecte peut entraîner des hausses de loyer illégales.
- Préparez votre budget : Les locataires doivent prévoir une hausse de 4 à 6 % dans leur budget 2025. Les propriétaires doivent estimer les coûts d’entretien et fiscaux par rapport aux revenus locatifs potentiels.
- Restez informé : Suivez les mises à jour sur le site officiel Rijksoverheid pour tout changement réglementaire de dernière minute.
- Demandez conseil tôt : Si vous anticipez un litige, contactez dès maintenant une organisation de défense des locataires ou un conseiller juridique.
Conclusion
Les plafonds de juillet 2025 — 4,4 % pour le logement privé, 6,1 % pour le marché intermédiaire et 4,1 % pour le logement social — reflètent un équilibre entre la protection des locataires et la réalité économique. En comprenant les formules sous‑jacentes et en connaissant vos droits, les locataires pourront mieux gérer la hausse des loyers, tandis que les propriétaires pourront s’assurer que leurs augmentations sont conformes et transparentes.
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