Réglementation des photos IA sur Funda : ce que les locataires et les acheteurs doivent savoir
Malgré des règles plus strictes dans le cadre de l’AI Act européen et des lignes directrices propres à Funda, de nombreuses annonces immobilières présentent encore des images améliorées par IA sans mention, ce qui peut induire en erreur les acheteurs et les locataires.
Dernière mise à jour : 30 août 20264 min de lecture
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Photos générées par IA sur Funda : une préoccupation croissante sur le marché du logement néerlandais
Ces derniers mois, la plateforme immobilière néerlandaise Funda a été critiquée pour l’utilisation répandue de photos d’intérieur générées par IA ou améliorées par IA, qui font paraître les logements plus spacieux et plus accueillants qu’ils ne le sont réellement. Malgré le renforcement des propres directives de Funda et une nouvelle législation européenne, de nombreux agents immobiliers continuent de publier ces images sans étiquetage clair — induisant potentiellement en erreur les acheteurs et les locataires potentiels.
L’AI Act européen et ses implications pour l’immobilier
Le 2 août 2023, l’AI Act européen est entré en vigueur, classant les images photoréalistes générées par IA de biens existants comme des « deepfakes ». En vertu de ce règlement historique, toute photo générée par IA ou fortement modifiée doit :
Être clairement étiquetée comme générée par IA dès le premier coup d’œil.
Ne pas déformer la réalité ni créer de fausses attentes.
L’Act vise à favoriser la transparence et la confiance dans le contenu numérique, en étendant son champ d’application aux annonces immobilières. Vous pouvez lire le texte complet du règlement ici : European AI Act (EU Regulation 2023/437).
Les propres directives de Funda concernant les images IA
Reconnaissant l’essor de l’IA dans la commercialisation immobilière, Funda a mis à jour ses politiques plus tôt cette année. Les points clés incluent :
Les photos modifiées par IA doivent porter une étiquette visible « AI-enhanced ».
Ces images ne peuvent pas servir de photo principale, sauf pour les projets de construction neuve.
Les photos ne doivent pas déformer la taille, l’agencement ou l’état d’une pièce.
Cependant, Funda ne surveille pas activement chaque annonce. À la place, la plateforme s’appuie sur les signalements des utilisateurs pour repérer les images trompeuses, dans une approche non interventionniste visant à préserver la neutralité de la plateforme. Bien que la majorité des agents respecte ces règles, Funda admet que des lacunes dans l’application subsistent.
Pratiques des agents immobiliers : entre amélioration et déformation
De nombreux agents immobiliers considèrent les outils d’IA comme une extension naturelle de l’édition photo — en ajustant la lumière, en supprimant de petites imperfections ou en mettant virtuellement en scène des meubles. L’Association néerlandaise des agents immobiliers (NVM) autorise de telles améliorations de base, mais insiste sur l’importance d’une représentation réaliste :
« L’ameublement numérique peut aider les acheteurs à visualiser les possibilités », déclare René Loman, porte-parole de la NVM. « Mais vous ne devez pas déformer la réalité. Des images irréalistes ne mènent qu’à la déception des acheteurs, des vendeurs et des agents. »
En pratique, toutefois, la frontière entre amélioration et tromperie peut s’estomper. Certains agents utilisent l’IA pour agrandir les dimensions d’une pièce, modifier l’emplacement des fenêtres ou même inventer des détails architecturaux — le tout sans divulgation appropriée.
Recours juridiques pour les acheteurs et locataires induits en erreur
Si une image générée par IA conduit un acheteur ou un locataire à se faire une idée matériellement incorrecte d’un bien, le droit néerlandais prévoit plusieurs voies de recours :
La doctrine de l’erreur (Dwaling) : un acheteur peut affirmer qu’il s’est trompé sur un aspect fondamental du bien. Les affaires gagnées peuvent conduire à un ajustement du prix ou à l’annulation du contrat.
Actions pour représentation trompeuse : les agents et les vendeurs peuvent être tenus responsables de la fourniture d’informations fausses ou trompeuses.
Cependant, vous devez prouver que l’image IA a été déterminante dans votre décision de louer ou d’acheter. Dans un marché concurrentiel, beaucoup de personnes s’appuient sur les photos pour prendre des décisions rapides, ce qui rend cette charge de la preuve difficile, mais pas impossible.
Conseils pour les locataires afin de repérer et d’éviter les images IA trompeuses
Examinez les reflets et les ombres : l’IA a souvent du mal à conserver un éclairage cohérent dans les miroirs et les fenêtres.
Repérez les motifs répétitifs : des taches de moquette identiques, des pieds de meubles dupliqués ou des textures murales répétées peuvent signaler une génération par IA.
Vérifiez l’étiquetage : toute image qui n’est pas clairement indiquée comme générée par IA doit éveiller la méfiance.
Demandez de vraies photos : demandez à l’agent ou au propriétaire des photos non retouchées prises sur place.
Visitez le bien en personne : lorsque cela est possible, organisez une visite pour vérifier ce que vous avez vu en ligne.
Conclusion
À mesure que les outils d’IA deviennent plus puissants, la transparence et la protection des consommateurs sur le marché du logement sont essentielles. Bien que l’AI Act européen et les directives de Funda établissent des règles claires, leur application repose fortement sur la vigilance des utilisateurs et l’intégrité des agents. Les locataires et les acheteurs potentiels doivent rester informés et proactifs lorsqu’ils évaluent des annonces en ligne.
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