Les Pays-Bas enregistrent une croissance de 22 % des maisons à un million d’euros : principales tendances et implications

Forte hausse des maisons à un million d’euros aux Pays-Bas

Le marché immobilier néerlandais a connu une croissance sans précédent dans son segment le plus haut de gamme. Un récent rapport Calcasa révèle qu’en 2025, il existe 273 000 logements aux Pays-Bas évalués à 1 million d’euros ou plus — soit une hausse de 22 % par rapport à l’année précédente et trois fois le nombre enregistré en 2020. Cette envolée signifie qu’un logement sur 16 dans le pays appartient désormais à la catégorie convoitée des maisons à un million d’euros.

Avec des valeurs immobilières en hausse régulière au cours de la dernière décennie, le parc résidentiel haut de gamme est passé de seulement 12 500 logements en 2013 à 273 000 aujourd’hui. Comme les prix de l’immobilier continuent de croître plus vite que les revenus, seulement environ 20 % des ménages néerlandais peuvent s’offrir un logement type avec leur salaire moyen, ce qui met sous pression locataires et acheteurs.

Aperçu national : une multiplication par vingt en 12 ans

Au cours des 12 dernières années, le nombre de résidences à un million d’euros aux Pays-Bas a été multiplié par vingt. En 2013, moins de 13 000 logements atteignaient cette valorisation. En 2020, le chiffre avait triplé pour atteindre environ 90 000, et il s’établit désormais à 273 000.

Selon Calcasa, la valeur moyenne d’une maison à un million d’euros en 2025 est de 1,36 million d’euros, soit plus de 6 700 euros par mètre carré. Les acheteurs de ce segment peuvent généralement s’attendre à des propriétés de plus de 210 mètres carrés habitables sur des terrains dépassant 1 200 mètres carrés, souvent dotées de finitions luxueuses et d’équipements haut de gamme.

Points chauds régionaux : Amsterdam mène la danse

Certaines municipalités dominent le marché du million d’euros. Les grandes villes attirent naturellement les investissements immobiliers haut de gamme, tandis que les banlieues aisées affichent les plus fortes proportions de logements coûteux.

Principales municipalités par nombre total de maisons à un million d’euros (2025) :

• Amsterdam : plus de 19 000 logements • La Haye : 11 700 logements • Utrecht : 8 600 logements • Rotterdam : 6 500 logements

En examinant la part du parc résidentiel évaluée à plus de 1 million d’euros, les petites municipalités se classent encore plus haut :

• Bloemendaal : 57 % des logements • Laren : 53 % des logements

Ces municipalités aisées combinent la proximité des commodités métropolitaines avec des quartiers spacieux et verdoyants — ce qui en fait des aimants pour les acheteurs fortunés.

Principaux moteurs de cette envolée

Plusieurs facteurs sous-tendent l’expansion rapide du segment à un million d’euros sur le marché immobilier néerlandais :

1. Pénurie d’offre : La pénurie chronique de logements, en particulier dans les zones urbaines et suburbaines, a fait grimper les valeurs immobilières à tous les niveaux de prix. Les maisons haut de gamme, déjà rares, ont connu des hausses de prix supérieures à la moyenne.

2. Incitations fiscales : La déduction des intérêts d’emprunt (hypotheekrenteaftrek) reste l’un des avantages les plus importants pour les propriétaires aux Pays-Bas. En permettant aux propriétaires de déduire les intérêts hypothécaires de leur revenu imposable, cette incitation a stimulé la demande pour des emprunts plus importants et des biens plus coûteux.

3. Taux d’intérêt bas : Des coûts d’emprunt durablement faibles ont encouragé les acheteurs à étirer leur budget. Avec des emprunts moins chers que lors des décennies précédentes, de nombreux ménages sont passés dans des tranches de prix plus élevées.

4. Accumulation de richesse : Un nombre croissant de professionnels à hauts revenus, associé à des investisseurs étrangers en quête d’actifs immobiliers stables, a stimulé la demande pour des propriétés de luxe dans des emplacements de premier ordre.

5. Tendances à l’urbanisation : La migration continue vers les grandes villes pour le travail et le mode de vie, combinée à une rareté des terrains constructibles, a fait monter les prix — en particulier à Amsterdam, La Haye, Utrecht et Rotterdam.

Effets sur les locataires et les acheteurs du marché intermédiaire

Alors que le segment du luxe prospère, les acheteurs et locataires du marché intermédiaire font face à des difficultés croissantes :

• Crise d’accessibilité financière : Avec des prix moyens des logements qui augmentent plus vite que les revenus, seul un ménage sur cinq peut désormais s’offrir un logement type sans dépasser confortablement son budget.

• Pression sur les loyers : La pénurie de logements intermédiaires à louer fait grimper les loyers, obligeant de nombreux expatriés et jeunes professionnels à vivre en colocation ou à faire de plus longs trajets.

• Concurrence des investisseurs : Les investisseurs institutionnels et les particuliers fortunés ciblent de plus en plus le haut de gamme du marché, réduisant l’offre de maisons familiales qui pourraient autrement être disponibles à des prix plus abordables.

Évolutions politiques et perspectives d’avenir

Le gouvernement néerlandais réévalue activement les avantages fiscaux accordés aux propriétaires. Les plans initiaux visant à maintenir une généreuse déduction des intérêts hypothécaires sont désormais à l’étude, avec des propositions pour limiter ou supprimer progressivement cet allégement pour les revenus les plus élevés. Tout changement pourrait tempérer la demande sur le haut de marché, mais aussi freiner l’activité globale du marché.

Parallèlement, les initiatives du gouvernement de coalition visant à stimuler la construction neuve — en particulier les logements sociaux et les logements à prix intermédiaire — visent à atténuer la pénurie d’offre plus large. Si elles réussissent, ces mesures pourraient ralentir le rythme de croissance des maisons à un million d’euros en proposant des alternatives plus abordables.

Et ensuite ?

Le segment du logement à un million d’euros aux Pays-Bas ne montre aucun signe de repli prochain. L’offre reste tendue et la demande continue de dépasser la disponibilité. Cependant, d’éventuelles réformes de la déduction fiscale sur les intérêts hypothécaires et des efforts concertés pour accroître la construction de logements pourraient progressivement rééquilibrer le marché au cours des cinq prochaines années.

Pour les locataires et les acheteurs potentiels, il est essentiel de rester informés des tendances régionales, des changements de politique fiscale et des nouveaux projets de construction. Aligner ses attentes sur la réalité du marché vous aidera à naviguer dans ce paysage concurrentiel — que vous cherchiez un premier logement ou que vous évaluiez un investissement haut de gamme.

Vous cherchez votre prochaine location aux Pays-Bas ? Visitez Luntero pour la manière la plus simple d’explorer des milliers d’annonces locatives à jour dans tout le pays.