Les appels à une réglementation légale des enchères immobilières se multiplient après 921 plaintes contre des agents immobiliers néerlandais
Après 921 plaintes déposées auprès de l’association de propriétaires VEH, les lignes directrices volontaires destinées aux agents immobiliers sont jugées insuffisantes. VEH demande des règles légales, des registres d’enchères transparents et un contrôle renforcé afin de protéger acheteurs et vendeurs aux Pays-Bas.
Dernière mise à jour : 28 août 20266 min de lecture
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Les appels à une réglementation légale des enchères immobilières se multiplient après 921 plaintes contre des agents immobiliers néerlandais
Les acheteurs et les vendeurs aux Pays-Bas se sont longtemps appuyés sur des lignes directrices volontaires pour les agents immobiliers (makelaars), mais les constats récents de l’association de propriétaires Vereniging Eigen Huis (VEH) révèlent que des règles non contraignantes ne suffisent pas à empêcher des pratiques injustes et opaques. Entre février et juillet 2026, VEH a reçu un alarmant total de 921 plaintes mettant en lumière des conflits d’intérêts, des procédures d’enchères peu claires et une pression indue sur les acheteurs potentiels. En réponse, VEH réclame des règles légales, des registres d’enchères automatiques et une surveillance renforcée afin de rétablir la confiance dans le processus d’achat d’un logement.
Pourquoi les lignes directrices volontaires ne suffisent pas
Le cadre actuel régissant les transactions immobilières néerlandaises repose sur des codes de conduite volontaires. Bien que ces lignes directrices définissent les meilleures pratiques — telles qu’un conseil indépendant, une communication claire et une tenue de registres transparente — elles n’ont pas de force juridique :
Aucun mécanisme d’application : les violations n’entraînent aucune sanction formelle, sauf si les parties engagent une action civile.
Transparence limitée : les acheteurs ne peuvent pas facilement vérifier comment les offres sont traitées ni si des offres plus élevées existent.
Conflits d’intérêts potentiels : les agents immobiliers représentent parfois à la fois l’acheteur et le vendeur, ou bénéficient d’incitations commerciales non divulguées.
Cindy Kremer, directrice de VEH, prévient que ces faiblesses sapent la confiance : « Les lignes directrices volontaires seules ne peuvent pas garantir un processus équitable et vérifiable. Les acheteurs et les vendeurs méritent des garanties légales et une surveillance appropriée. »
Principaux problèmes identifiés par VEH
L’analyse des 921 plaintes déposées via la ligne d’assistance de VEH a mis au jour des problèmes récurrents sur l’ensemble du marché immobilier néerlandais :
Conflits d’intérêts et traitement préférentiel
Des acheteurs et des vendeurs ont signalé que des agents immobiliers privilégiaient certains clients — souvent ceux qui offraient des honoraires plus élevés ou promettaient des affaires répétées — compromettant ainsi le devoir de neutralité.
Procédures d’enchères peu claires
Plusieurs acheteurs ont découvert que des offres soumises après la date limite officielle étaient tout de même acceptées, ou qu’une offre informelle « top-secret » était exclue du registre des enchères, laissant les participants dans l’incertitude.
Pression pour augmenter les offres
Des agents immobiliers auraient indiqué à des acheteurs l’existence d’offres concurrentes gonflées qui n’apparaissaient jamais dans les registres officiels, les poussant à faire des offres plus élevées de peur de perdre le bien.
Absence de documentation vérifiable
Sans registre d’enchères généré automatiquement, les acheteurs ne disposent d’aucune preuve fiable du nombre d’offres reçues, de leurs montants ou de l’ordre exact dans lequel elles sont arrivées.
Réformes légales proposées
Pour remédier à ces lacunes, VEH appelle le gouvernement néerlandais et les parlementaires à adopter des règles claires et contraignantes couvrant chaque étape du processus d’achat d’un logement :
Cadre légal des enchères : établir des critères juridiques pour l’ouverture et la clôture des tours d’enchères, y compris des délais stricts et l’égalité de traitement de toutes les offres.
Registre automatique des enchères : exiger des agents immobiliers qu’ils produisent un registre numérique enregistrant l’horodatage de chaque offre, l’identité de l’enchérisseur (anonymisée) et le montant de l’offre. Ce relevé doit être partagé avec tous les participants sur demande.
Obligation de divulgation : imposer aux agents immobiliers de fournir toutes les informations concernant les facteurs susceptibles d’influencer la décision d’un acheteur — comme des offres concurrentes connues, des conditions particulières ou des situations de double représentation.
Surveillance et application : donner à l’Autorité des marchés financiers (AFM) ou à un organisme de contrôle similaire le pouvoir de surveiller le respect des règles et d’imposer des sanctions aux agents immobiliers qui les enfreignent.
Le député PVV Jeremy Mooiman a déjà rédigé un projet de loi visant à instaurer un processus d’achat plus équitable et plus vérifiable. Les constats de VEH ont été transmis à son bureau pour examen.
Le rôle du registre des enchères
Un pilier central de la proposition de VEH est le registre numérique des enchères, inspiré de systèmes de bonnes pratiques utilisés dans d’autres pays. Ses principaux avantages comprennent :
Transparence : acheteurs et vendeurs peuvent voir précisément quand les offres ont été faites, garantissant qu’aucune offre tardive ou fantôme n’influence le résultat.
Responsabilité : les agents immobiliers disposent d’une trace documentaire qui dissuade les comportements fautifs et protège leur réputation professionnelle.
Règlement des litiges : en cas de désaccord, le registre sert de source objective pour résoudre rapidement les conflits.
La mise en place d’un registre automatisé s’appuie également sur la technologie pour standardiser les enchères dans les diverses municipalités (gemeenten) des Pays-Bas, facilitant ainsi la compréhension et la confiance des nouveaux arrivants et des internationaux dans le processus.
Surveillance, application et sanctions
La législation seule ne suffit pas — une surveillance efficace et des sanctions significatives sont essentielles. VEH propose :
Des audits réguliers des agences immobilières pour examiner les dossiers d’enchères et les fichiers clients.
Un registre public des agents immobiliers sanctionnés, afin de décourager les récidives.
Des amendes, des suspensions de licence ou des renvois devant des tribunaux disciplinaires en cas de manquements graves.
En tenant les agents immobiliers responsables, le marché peut passer d’un système fondé sur la réputation à un système soutenu par des obligations légales claires.
Ce que les acheteurs et les vendeurs peuvent faire dès maintenant
Pendant que les réformes légales suivent leur cours au parlement, les acheteurs et vendeurs potentiels peuvent prendre des mesures proactives :
Demander des procédures écrites : demandez à votre agent immobilier son protocole d’enchères par écrit, y compris les délais et la manière dont les offres sont consignées.
Exiger des confirmations par e-mail : confirmez par e-mail chaque soumission d’offre et toute communication concernant des offres concurrentes afin de créer une trace écrite.
Chercher un conseil indépendant : envisagez d’engager un avocat ou un agent d’achat pour examiner les documents et veiller à ce que vos intérêts soient pleinement protégés.
Signaler les comportements fautifs : déposez plainte auprès de VEH ou de l’Autorité néerlandaise des marchés financiers si vous soupçonnez des pratiques injustes.
Perspectives
Le marché immobilier néerlandais est confronté à des défis persistants : demande croissante, offre limitée et hausse des prix. Garantir que le processus d’enchères immobilières soit transparent, équitable et applicable renforcera la confiance et contribuera à stabiliser le marché. Des règles légales, combinées à une supervision solide, peuvent protéger à la fois les acheteurs et les vendeurs contre l’exploitation.
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