Les prix des logements néerlandais bondissent de 9,7 % en juin 2024, leur plus forte hausse en près de deux ans

Les prix des logements néerlandais bondissent de 9,7 % en juin 2024, leur plus forte hausse en près de deux ans

En juin 2024, les prix des logements existants occupés par leur propriétaire aux Pays-Bas ont augmenté en moyenne de 9,7 % par rapport au même mois de l’année précédente, soit la plus forte hausse sur un an depuis juillet 2022. Selon les données publiées par Statistics Netherlands (CBS) et le registre foncier, les acheteurs ont payé en moyenne 441 112 € pour un logement de revente en juin, soit une hausse de 1,3 % par rapport à mai.

Cette envolée met en évidence un marché immobilier durablement tendu, où la demande dépasse largement l’offre. Les futurs propriétaires sont souvent confrontés à des guerres d’enchères, tandis que les biens restent très peu de temps sur le marché. Dans cet article, nous examinons les tendances à l’origine de ces hausses record, les facteurs qui les alimentent et ce que les acheteurs comme les locataires peuvent attendre dans les prochains mois.

Aperçu actuel du marché

• Prix moyen en juin 2024 : 441 112 € (en hausse de 9,7 % par rapport à juin 2023)
• Variation mensuelle : +1,3 % par rapport à mai 2024
• Transactions en juin 2024 : 14 663 logements vendus (-12 % par rapport à juin 2023)
• Ventes au premier semestre 2024 : 92 383 logements (+9 % par rapport au premier semestre 2023)

Malgré une baisse du nombre de transactions sur un an, le volume global des ventes reste solide. La forte demande et le nombre limité de biens proposés font continuer les prix à grimper, tandis que le rythme des ventes a légèrement ralenti, les acheteurs s’adaptant à l’évolution des coûts des prêts hypothécaires.

Contexte historique : retour aux sommets historiques

Les prix des logements ont atteint leur sommet en juillet 2022 avant de s’assouplir dans un contexte de hausse des taux d’intérêt hypothécaires. En juin 2023, le marché a commencé à se redresser et, en juin 2024, la valeur moyenne des logements est désormais 3,2 % supérieure au précédent sommet. Le tableau ci-dessous présente les principaux points de référence :

Ce rebond souligne la résilience du marché immobilier néerlandais, même dans un contexte d’évolution de la politique monétaire.

Principaux facteurs de la hausse des prix

Plusieurs facteurs convergent pour pousser les prix des logements à la hausse :

1. Pénurie de logements : L’écart entre les logements disponibles et les acheteurs potentiels reste important, notamment dans les grandes villes comme Amsterdam, Rotterdam et Utrecht.
2. Hausse des salaires : Les augmentations salariales à l’échelle nationale ont renforcé le pouvoir d’achat, permettant aux acheteurs de faire des offres plus agressives.
3. Épargne résiduelle : De nombreux ménages ont accumulé une épargne supplémentaire pendant la pandémie de COVID-19, qu’ils peuvent désormais mobiliser dans le cadre d’enchères concurrentielles.
4. Assouplissement des taux hypothécaires : Après avoir atteint un sommet au début de 2023, les taux d’intérêt hypothécaires moyens ont diminué, réduisant les mensualités et augmentant la capacité d’emprunt.

Ensemble, ces éléments alimentent un cycle d’offres croissantes et de prix de vente en hausse.

Volume des transactions : un tableau contrasté

Alors que les prix augmentent, le volume des transactions immobilières raconte une histoire plus nuancée :

• Juin 2024 : 14 663 logements vendus, soit près de 12 % de moins qu’en juin 2023.
• Premier semestre 2024 : 92 383 logements vendus, soit près de 9 % de plus qu’au premier semestre 2023.

La baisse des ventes en juin suggère que certains acheteurs restent prudents — probablement dans l’attente de nouvelles baisses des taux ou à la recherche d’options plus abordables. Toutefois, la croissance globale sur six mois indique que la demande reste soutenue sur l’ensemble du marché.

Analyse d’experts : chiffres records de la NVM au deuxième trimestre

L’Association néerlandaise des agents immobiliers (NVM) a indiqué que les prix de vente moyens au deuxième trimestre 2024 avaient atteint un niveau record de 468 000 €, soit une hausse de 7,2 % par rapport au premier trimestre. La mesure de la NVM repose sur les dates de signature des contrats, tandis que les chiffres du CBS s’appuient sur les enregistrements notariaux, ce qui explique pourquoi les agents immobiliers signalent souvent les tendances plus tôt.

La NVM a qualifié la hausse du deuxième trimestre d’« exceptionnelle », soulignant qu’une telle progression ne s’était produite qu’une seule fois depuis le début de ses relevés en 1995.

Conséquences pour les acheteurs et les locataires

Face à la hausse des coûts liés à la propriété, certains acheteurs potentiels pourraient envisager de louer plus longtemps. Pourtant, le marché locatif aux Pays-Bas subit lui aussi la pression d’une forte demande. Voici les principaux éléments à retenir :

• Les acheteurs devraient obtenir une préapprobation de prêt hypothécaire et agir rapidement lorsque de nouvelles annonces apparaissent.
• Les locataires pourraient subir une pression à la hausse sur les loyers ; commencer les recherches tôt et explorer les plateformes proposant un grand nombre d’annonces peut permettre de trouver de meilleures offres.

Dans les deux cas, il est essentiel de comprendre les réglementations locales — comme la huurtoeslag (allocation logement) pour les locataires aux revenus modestes — et de suivre l’évolution des taux d’intérêt.

Perspectives : à quoi s’attendre fin 2024

Les économistes prévoient que la croissance des prix des logements pourrait ralentir à mesure que les projets de construction augmenteront progressivement l’offre. Toutefois, tout ralentissement important de la croissance des salaires ou toute remontée des taux d’intérêt pourrait réduire le pouvoir d’achat. Les principales évolutions à surveiller sont les suivantes :

• Les initiatives gouvernementales en matière de logement et les constructions locatives sociales réalisées par les woningcorporaties (organismes municipaux de logement)
• Les décisions de la BCE concernant les taux d’intérêt
• Les changements apportés aux incitations fiscales ou à la réglementation des prêts hypothécaires

Même si un refroidissement rapide semble peu probable à court terme, un soutien politique constant et de nouveaux projets pourraient atténuer la pression à la hausse d’ici le début de 2025.

Trouver la bonne opportunité de location ou d’achat dans le marché actuel, qui évolue rapidement, peut s’avérer difficile. Pour accéder à un large choix d’annonces à jour et bénéficier de conseils d’experts, rendez-vous sur Luntero — votre partenaire de confiance pour vous orienter sur le marché locatif néerlandais.