Les prix de l'immobilier aux Pays-Bas bondissent de 7,8 % au T3 2025 ; ABN Amro prévoit une croissance continue

Hausse de 7,8 % des prix de l'immobilier aux Pays-Bas au T3 2025 : tendances et prévisions

Le marché immobilier néerlandais continue d'attirer l'attention alors que les prix des logements augmentent. Au troisième trimestre (T3) 2025, le prix moyen d'un logement existant aux Pays-Bas a atteint 487 000 € — en hausse de 7,8 % par rapport à la même période de l'année précédente, selon Statistics Netherlands (CBS). Bien que le rythme de croissance se soit légèrement ralenti par rapport aux trimestres précédents, les facteurs sous-jacents qui stimulent la demande restent solides. La grande banque néerlandaise ABN Amro prévoit que les prix continueront d'augmenter — quoique plus modérément — jusqu'en 2027.

Évolutions des prix au T3 2025

Au T3 2025, les prix des logements existants aux Pays-Bas ont augmenté de 7,8 % en glissement annuel, marquant la hausse trimestrielle la plus faible depuis le début de 2024. Sur une base trimestrielle, les prix étaient supérieurs de 1,8 % par rapport au T2. Les logements neufs ont également enregistré de fortes hausses : les prix ont augmenté de 7,4 % en glissement annuel pour atteindre en moyenne 523 000 €, une légère modération par rapport à l'augmentation de 8 % enregistrée au T2.

Les volumes de transactions reflètent ces mouvements de prix. Les ventes de logements existants ont augmenté de 15,6 % pour atteindre près de 63 000 unités, tandis que les ventes de logements neufs ont chuté de 12,7 % pour s'établir juste en dessous de 6 000 unités. Cette baisse des ventes de logements neufs — la première depuis 2023 — met en évidence les contraintes d'offre persistantes dans le secteur.

Facteurs de la hausse des prix

Plusieurs facteurs clés alimentent la hausse continue des prix des logements :

1. Offre limitée : Les mises en chantier de logements ont tendance à diminuer depuis 2023. Bien qu'il existe un pipeline de projets futurs, les délais de réalisation de huit à douze ans retardent la livraison des nouvelles unités.
2. Augmentation des revenus : Une croissance économique modeste — prévue à 1,2 % en 2026 et à 1,4 % en 2027 — combinée à une inflation en baisse augmentera le pouvoir d'achat des ménages.
3. Taux hypothécaires stables : Malgré de légères hausses de taux à la fin de 2025, les taux d'intérêt hypothécaires sont restés relativement stables au cours des douze derniers mois, maintenant des coûts d'emprunt gérables.

Ces dynamiques interagissent pour soutenir une forte demande des acheteurs, même si des coûts d'emprunt élevés et des critères d'octroi de prêts plus stricts tempèrent certains segments du marché.

Perspectives d'ABN Amro : une expansion modérée à venir

Le Housing Market Monitor d'ABN Amro projette une hausse des prix de l'immobilier de 3 % en 2026 et de 4 % en 2027. Les prévisions de la banque prennent en compte :

• Une croissance économique et salariale continue mais modérée
• Une sous-offre persistante de nouveaux logements, en particulier dans les grandes villes
• Une légère pression à la hausse sur les taux hypothécaires entraînée par le coût d'emprunt des gouvernements de la zone euro

Bien que le rythme de croissance des prix devrait ralentir par rapport aux augmentations à deux chiffres des années précédentes, chaque gain annuel dépassera encore l'inflation et la croissance des salaires pour de nombreux ménages, maintenant des défis d'accessibilité.

Contraintes d'offre et pipeline de construction

Malgré les incitations gouvernementales pour les promoteurs et l'accélération des processus de délivrance de permis dans certaines municipalités (gemeenten), le nombre global de nouveaux logements livrés demeure inférieur aux objectifs. Les sociétés de logement locales (woningcorporaties) peinent à augmenter le parc locatif abordable, et les promoteurs privés évoquent des pénuries de main-d'œuvre et de matériaux.

Les longs délais d'approbation et les réglementations de zonage complexes ajoutent aux retards. Même si le pipeline de projets prévus devait se dérouler sans interruption, le cycle de planification et de construction de huit à douze ans signifie que le soulagement pour le marché tendu sera lent.

Taux hypothécaires et coûts de financement

La hausse des rendements des obligations d'État dans la zone euro laisse penser que les prêteurs hypothécaires pourraient répercuter des coûts de financement plus élevés sur les emprunteurs. Plusieurs grandes banques ont annoncé de modestes hausses de taux à la fin de 2025, ajoutant environ 0,1 à 0,2 point de pourcentage aux produits hypothécaires standard.

Des coûts d'emprunt plus élevés pourraient freiner la demande des primo-accédants, orientant potentiellement certains ménages vers la location. Cependant, l'écart d'accessibilité entre la location et l'accession à la propriété reste étroit dans de nombreuses régions, maintenant une forte demande globale dans les deux segments.

Impact sur les acheteurs, vendeurs et locataires

• Acheteurs : Ceux qui verrouillent des taux hypothécaires avant de nouvelles hausses pourraient en bénéficier, mais des prix d'entrée plus élevés et des exigences d'apport plus importantes peuvent exclure certains primo-accédants.
• Vendeurs : Une forte demande et une faible offre continuent de favoriser les vendeurs, permettant des transactions plus rapides et des offres multiples sur les marchés chauds.
• Locataires : À mesure que l'accession à la propriété devient plus coûteuse, la location reste une alternative attractive, en particulier pour les expatriés et les jeunes professionnels. La hausse des prix de l'immobilier peut également conduire les propriétaires à ajuster les loyers à la hausse, sous l'effet des pressions de financement et des coûts de maintenance plus élevés.

Ce que cela signifie pour le marché locatif

L'augmentation soutenue des prix de vente des logements a des effets d'entraînement sur le secteur locatif. La faible offre de logements abordables peut pousser davantage de personnes vers la location, intensifiant la concurrence pour les logements milieu de gamme et bon marché. Les propriétaires peuvent chercher à compenser la hausse des charges hypothécaires et d'entretien en augmentant les loyers, bien que les contrôles des loyers et les lois de protection des locataires limitent encore les augmentations annuelles dans de nombreuses zones.

Pour les locataires, comprendre leurs droits et se tenir informés des tendances du marché sera crucial. Des plateformes comme Luntero proposent des annonces à jour et des conseils juridiques pour aider les locataires à naviguer dans cet environnement complexe.

Conclusion et appel à l'action

La hausse de 7,8 % des prix sur le marché immobilier néerlandais au T3 2025 souligne le déséquilibre persistant entre l'offre et la demande. Avec ABN Amro prévoyant une nouvelle croissance — quoique à un rythme plus lent — acheteurs, vendeurs et locataires devront adapter leurs stratégies dans un marché caractérisé par des prix élevés et une offre limitée.

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