Le loyer moyen aux Pays-Bas dépasse 1 800 € alors que les logements abordables se raréfient

Le loyer moyen aux Pays-Bas dépasse 1 800 € alors que les logements abordables se raréfient

Le marché locatif privé aux Pays-Bas subit une pression sans précédent alors que les logements abordables disparaissent et que les loyers moyens augmentent. Selon des recherches récentes des plateformes immobilières Pararius et Huurwoningen.nl, le loyer mensuel moyen a augmenté pour atteindre €1,838 au quatrième trimestre 2025 — une hausse de 6,5 % sur un an. Avec moins de biens disponibles à des niveaux de prix plus bas et des exigences de revenus plus strictes, de nombreux locataires potentiels se retrouvent exclus du marché.

Une offre de logements abordables en contraction

Au 4e trimestre 2025, le nombre total d'annonces de locations privées est tombé à 14 698, tandis que 15 188 logements ont été retirés du marché. Le directeur de Pararius, Jasper de Groot, avertit que « tant que davantage de logements sont loués qu'il n'en est créé, c'est une mauvaise nouvelle pour les demandeurs de logement. » Ce qui arrive sur le marché porte souvent un prix élevé et disparaît rapidement.

Les biens avec des loyers inférieurs à €1,500 représentent désormais seulement 26 % de l'ensemble des locations disponibles, mais ils attirent 40 % du total des candidatures. En revanche, les annonces supérieures à €2,000 constituent 40 % de l'offre mais ne reçoivent que 21 % de l'intérêt, illustrant un décalage marqué entre la demande et l'offre dans le segment abordable.

Les exigences de revenus augmentent avec les niveaux de loyer

La plupart des propriétaires privés exigent que les locataires gagnent au moins trois fois le montant du loyer mensuel en revenu brut. Avec le nouveau loyer moyen de €1,838, les locataires potentiels doivent gagner environ €5,515 par mois avant impôts. Ce seuil exclut de nombreux locataires aux revenus médians, les poussant vers le logement social — où les listes d'attente peuvent s'étendre sur des années — ou les obligeant à partager un logement.

« Les locataires disposant d'un revenu modal ne répondent souvent pas à cette exigence de revenu à eux seuls », indique le rapport. Pendant ce temps, l'offre limitée continue de se concentrer sur des unités à prix élevé, rendant l'entrée sur le marché de plus en plus difficile pour les salariés aux revenus moyens.

Variations régionales : où les loyers augmentent le plus vite

Les loyers ont augmenté dans toutes les grandes villes néerlandaises à la fin de 2025, mais Amsterdam reste la plus chère à €28.68 par mètre carré — en hausse de 9,1 % sur un an. Rotterdam (€22.35/m²) et Eindhoven (€19.72/m²) ont enregistré les hausses les plus prononcées, augmentant respectivement de 11,2 % et 13,8 %.

Des hausses plus modérées ont été observées à La Haye (€21.52/m², +5,0 %) et Utrecht (€21.95/m², +4,8 %). Des villes secondaires comme Rijswijk (+23,4 %), Hoorn (+20,4 %), Tilburg (+20,1 %), Leiden (+17,3 %) et Roermond (+17,3 %) ont enregistré certains des taux de croissance les plus élevés, indiquant que la pression s'étend au-delà des centres urbains traditionnels.

Du locatif à la propriété : évolutions politiques et décisions des propriétaires

Des changements législatifs récents, tels que l'Affordable Rent Act, ont durci les augmentations de loyer pour certains segments locatifs. En réponse, de nombreux propriétaires privés vendent leurs portefeuilles à bas prix, accélérant la transition d'un marché locatif vers un marché d'achat. Cette tendance réduit encore davantage le stock de locations privées abordables et accroît la pression concurrentielle sur les locataires potentiels.

Parallèlement, les municipalités (gemeenten) et les sociétés de logement (woningcorporaties) sont sous pression pour développer davantage de logements sociaux et de milieu de gamme. Cependant, la construction neuve peine à suivre la demande en raison de procédures d'urbanisme longues et de la hausse des coûts de construction.

Ce que cela signifie pour les locataires et les propriétaires

Pour les locataires, le marché actuel se traduit par des recherches plus longues, des budgets plus élevés et la nécessité d'agir rapidement lorsqu'un bien adapté apparaît. Le partage ou les arrangements en colocation se multiplient comme stratégie d'économie. Ceux qui sont éligibles à l'allocation logement (huurtoeslag) peuvent trouver un soulagement, mais seule une partie des locations privées se situe dans le seuil de subvention.

Les propriétaires sont également confrontés à des défis. Bien que des loyers plus élevés et des ventes puissent améliorer les rendements à court terme, la vente d'unités abordables peut nuire à la diversification du portefeuille à long terme. Les propriétaires doivent également naviguer entre des réglementations plus strictes et des plafonds de loyer, qui peuvent affecter la rentabilité dans les segments à bas prix.

Conseils pour naviguer sur le marché locatif néerlandais tendu

1. Élargissez votre zone de recherche : regardez au-delà des centres-villes pour trouver des options plus abordables en banlieue ou dans les villes voisines.
2. Préparez les documents à l'avance : ayez prêts vos bulletins de salaire, références et pièces d'identité pour accélérer les candidatures.
3. Envisagez la colocation : les colocations ou espaces de co-living peuvent réduire significativement le coût par personne.
4. Vérifiez votre éligibilité à la huurtoeslag : renseignez-vous pour savoir si vous pouvez bénéficier d'une allocation de logement pour réduire vos dépenses mensuelles.
5. Utilisez une plateforme fiable : inscrivez-vous sur des plateformes de location de confiance pour recevoir des alertes et postuler rapidement lorsque de nouvelles annonces apparaissent.

Naviguer dans les lois et réglementations locatives peut être complexe. Vérifiez toujours les contrats de location et comprenez vos droits en tant que locataire selon la législation néerlandaise.

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