Les prévisions d’ING indiquent que les prix des logements néerlandais pourraient augmenter jusqu’à 9 % en 2024 et 4 % en 2025
ING a relevé ses prévisions de hausse des prix de l’immobilier résidentiel aux Pays-Bas à 7–9 % cette année et 4 % en 2025, portée par la hausse des salaires, la baisse des taux hypothécaires et une offre de logements limitée.
Dernière mise à jour : 7 juin 20265 min de lecture
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Les prévisions d’ING indiquent que les prix des logements néerlandais pourraient augmenter jusqu’à 9 % en 2024 et 4 % en 2025
Le marché immobilier néerlandais montre une résilience inattendue. Après un bref repli, les prix nationaux des logements ont dépassé leurs précédents sommets, ce qui a amené ING à réviser ses prévisions. Dans un récent rapport officiel, la banque prévoit désormais une hausse de 7 à 9 % des prix des logements en 2024 et une augmentation supplémentaire de 4 % en 2025. Cet article examine les facteurs à l’origine de ces révisions et explore les implications plus larges pour les locataires, les acheteurs et les propriétaires aux Pays-Bas.
Facteurs qui stimulent la hausse des prix
Plusieurs évolutions clés se combinent pour soutenir la poursuite de la hausse des prix :
1. Hausse des salaires dans un marché du travail tendu
La croissance des salaires a été solide au cours de l’année écoulée, les salaires négociés collectivement ayant augmenté de près de 7 % en mai 2024 par rapport à l’année précédente. Les fortes hausses salariales sont en partie une réponse à la perte de pouvoir d’achat pendant la récente vague inflationniste et aux pénuries de main-d’œuvre persistantes. Des revenus plus élevés renforcent la capacité d’emprunt des acheteurs, leur permettant de surenchérir plus agressivement sur un marché concurrentiel.
2. Baisse des taux d’intérêt hypothécaires
Après avoir atteint un pic fin 2023, les taux d’intérêt hypothécaires ont commencé à s’assouplir. Des taux plus bas réduisent les mensualités et augmentent le montant maximal d’un prêt hypothécaire qu’un ménage peut obtenir. Même une petite baisse de 0,5 % peut se traduire par des dizaines de milliers d’euros de capacité d’emprunt supplémentaire, faisant grimper la demande et les prix.
3. Pénurie persistante de logements
Un manque chronique d’offre reste au cœur de la crise du logement aux Pays-Bas. Au premier trimestre 2024, les acheteurs potentiels n’avaient en moyenne que 2,3 biens parmi lesquels choisir, selon les données de NVM. Cette rareté, combinée à une meilleure capacité d’achat, a conduit à des surenchères généralisées et à des ventes régulières de logements au-dessus du prix demandé.
4. Amélioration du sentiment de marché
La confiance des consommateurs dans le secteur du logement s’est fortement redressée. L’indicateur de marché de la VEH (association des propriétaires) est monté à 90 en juin 2024, contre 74 un an plus tôt (100 indique un sentiment neutre). Un optimisme plus marqué encourage les acheteurs à faire des offres plus élevées dès le début du processus, alimentant davantage la trajectoire haussière des prix.
5. Activité des investisseurs et évolutions réglementaires
ING note également que les investisseurs institutionnels et individuels commencent à céder des biens locatifs. De nouvelles réglementations — telles qu’un encadrement plus strict des loyers dans le segment intermédiaire et l’interdiction des contrats de location temporaires — incitent les propriétaires à vendre, ce qui augmente modestement l’offre. Toutefois, cette hausse reste insuffisante pour compenser la pénurie sous-jacente, de sorte que son effet modérateur sur les prix est limité.
Aperçu des prévisions de prix
Année
Hausse de prix projetée
2024
7 %–9 %
2025
4 %
Ces chiffres marquent une révision notable à la hausse par rapport aux prévisions précédentes et soulignent la résilience de la demande face au durcissement des conditions de crédit et aux changements de politique.
Ce que cela signifie pour les locataires et les propriétaires
Locataires
La hausse des prix d’achat exerce généralement une pression à la hausse sur les loyers, car les propriétaires cherchent à couvrir des coûts de financement et des valeurs d’actifs plus élevés. Bien que l’encadrement des loyers (huurtoeslag) offre des subventions aux locataires à faibles et moyens revenus, la concurrence pour les logements abordables reste féroce. Les locataires potentiels devraient :
Agir rapidement : les annonces attractives peuvent recevoir plusieurs offres en quelques jours.
Préparer leurs documents : une preuve de revenus, des références de l’employeur et une vérification de crédit Bürgel renforcent la crédibilité.
Tirer parti des plateformes locatives : des outils comme Luntero simplifient votre recherche et vous aident à garder une longueur d’avance sur les évolutions du marché.
Propriétaires
Pour les propriétaires, les perspectives restent positives en termes de plus-value du capital. Toutefois, de nouvelles restrictions — telles que des règles plus strictes de fixation des loyers dans le segment intermédiaire et l’interdiction des baux de courte durée — signifient que les rendements potentiels des investissements doivent être soigneusement modélisés. Les propriétaires devraient :
Suivre l’évolution des réglementations aux niveaux national et local de la gemeente (municipalité).
Réévaluer les stratégies de financement à la lumière des fluctuations des taux d’intérêt.
Envisager une gestion immobilière professionnelle pour naviguer dans des lois complexes sur les locataires.
Perspectives : une croissance plus lente mais toujours soutenue
Bien qu’ING prévoie que la croissance des prix ralentira à 4 % en 2025, cela reste supérieur aux moyennes de long terme. Le principal enseignement est que la pénurie d’offre sous-jacente, combinée à une solide croissance des salaires et à des conditions d’emprunt favorables, devrait maintenir les prix sur une trajectoire ascendante, même si le rythme sera plus lent. Les acheteurs potentiels pourraient être confrontés à des difficultés d’accessibilité financière, ce qui souligne l’importance d’une planification précoce et de conseils d’experts.
Conclusion
La prévision révisée d’ING montre que le marché immobilier néerlandais continuera de se réchauffer en 2024 et en 2025, porté par une forte croissance des salaires, des taux hypothécaires plus bas, une offre limitée et une confiance des consommateurs en amélioration. Les locataires comme les propriétaires devraient rester informés des évolutions réglementaires et des tendances du marché afin de prendre des décisions stratégiques.
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