La pénurie de logements aux Pays-Bas dépasse 400 000 alors que la croissance démographique dépasse la construction
Les Pays-Bas font face à une pénurie de logements dépassant 400 000 habitations, la demande liée à la croissance démographique dépassant les nouvelles constructions et alimentant les tensions sur le marché.
Dernière mise à jour : 8 juin 20265 min de lecture
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La pénurie de logements aux Pays-Bas dépasse 400 000 alors que la croissance démographique dépasse la construction
Le marché du logement néerlandais est confronté à une pénurie sans précédent d’environ 401 000 logements—contre 390 000 en 2023—selon les chiffres annuels d’ABF Research. Cet écart qui se creuse résulte du fait que le nombre de ménages et de nouvelles formations de ménages dépasse le rythme des nouvelles constructions. En conséquence, de nombreuses familles partagent des logements trop petits, et les jeunes adultes retardent leur départ du foyer familial, ce qui souligne la nécessité urgente d’augmenter à la fois la construction et les solutions de logement créatives.
L’écart grandissant entre l’offre et la demande
ABF Research calcule le déficit de logements pour le compte du gouvernement central, en incluant les ménages existants et ceux qui ne peuvent pas former un nouveau ménage en raison d’une disponibilité limitée. Avec 4,9 % du parc de logements total, la pénurie met sous pression aussi bien le secteur locatif que le marché de l’accession à la propriété. Parmi les principaux effets :
Des situations de vie intergénérationnelles qui limitent l’intimité et la qualité de vie.
Des séjours prolongés chez les parents pour les jeunes adultes, retardant leur mobilité éducative et professionnelle.
Une concurrence accrue pour les locations disponibles, faisant grimper les loyers et les exigences de dépôt de garantie.
Les tentatives de plafonner le déséquilibre à une pénurie de 2 % visaient à maintenir des délais d’attente raisonnables sans surchauffer le marché. Pourtant, atteindre aujourd’hui un taux de 2 % nécessiterait l’ajout immédiat de 232 000 logements—bien au-delà des 88 000 habitations ajoutées en 2023.
Objectifs gouvernementaux et ampleur du défi
L’accord de coalition actuel fixe un objectif de 100 000 logements neufs par an jusqu’en 2031. Cependant, les projections récentes d’ABF indiquent que, pour suivre la croissance démographique et combler le déficit, les Pays-Bas doivent porter leur production annuelle à au moins 116 000 logements entre 2024 et 2030. La pression sur la demande est aggravée par la prévision de Statistics Netherlands selon laquelle la population dépassera 18 millions en août 2024, accentuant la pression sur un marché déjà tendu.
La ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire Mona Keijzer reconnaît le coût humain de cette pénurie : « Cela a mis la vie de nombreuses personnes entre parenthèses. Nous devons commencer à construire pour tous ceux qui attendent un logement. » Tout en réaffirmant l’objectif de 100 000 logements par an, elle a promis un futur plan d’action élaboré en consultation avec les municipalités, les woningcorporaties (associations de logement à but non lucratif), les promoteurs privés et les acteurs communautaires.
Par ailleurs, ABF met en garde contre l’objectif d’une pénurie de zéro pour cent. Un marché en surabondance peut entraîner des vacants régionaux, une baisse de la valeur des logements et la négligence des biens plus anciens—ce qui montre qu’un équilibre est essentiel à un écosystème du logement sain.
Solutions innovantes : rénovation et reconversion
Parallèlement à la construction neuve, l’Institut économique pour la construction (EIB) recommande d’exploiter le potentiel inexploité des bâtiments existants. En divisant de grandes maisons en plusieurs unités, en ajoutant des étages à des immeubles résidentiels et en transformant des espaces commerciaux sous-utilisés en appartements, le secteur pourrait générer 100 000 à 120 000 logements supplémentaires dans le cadre de la réglementation actuelle. Avec des subventions ciblées et des règles de zonage assouplies, ce chiffre pourrait augmenter de 25 %.
Des exemples concrets incluent :
La conversion de maisons de ville historiques en plusieurs petites unités locatives tout en préservant le patrimoine architectural.
L’ajout de deux ou trois niveaux au-dessus de blocs de logements d’avant-guerre (« surélévation »), en particulier à proximité des hubs de transport.
La reconversion de bureaux vacants dans les quartiers d’affaires en studios abordables, contribuant à revitaliser les centres-villes après les heures de travail.
Ces approches ont souvent des délais de mise en œuvre plus courts que les constructions à partir de zéro et s’inscrivent dans les objectifs de durabilité en limitant les déchets de démolition et en réduisant l’occupation des sols.
Stratégies pour un marché du logement équilibré
Répondre aux deux défis que sont la quantité et la qualité de l’offre de logements appelle une stratégie à plusieurs volets :
Accroître les constructions neuves : accélérer les autorisations d’urbanisme et sécuriser le financement de grands projets résidentiels, en mettant l’accent sur des quartiers mixtes en termes de revenus.
Promouvoir la réutilisation adaptative : offrir des subventions ou des incitations fiscales aux propriétaires qui transforment des structures existantes en logements, réduisant ainsi la dépendance aux terrains vierges.
Renforcer la collaboration : favoriser les partenariats entre municipalités, woningcorporaties, constructeurs privés et instituts de recherche afin de partager les bonnes pratiques et les données.
Simplifier la réglementation : simplifier les procédures de zonage et de permis, en particulier pour les rénovations, afin de réduire les délais et les coûts des projets.
Surveiller la santé du marché : suivre en continu les équilibres régionaux entre offre et demande via des agences comme le CBS (Statistics Netherlands) afin d’ajuster les objectifs et d’éviter les excédents ou les pénuries.
Efforts régionaux et bonnes pratiques
Dans les provinces situées en dehors de la Randstad, les autorités locales expérimentent la construction modulaire, des coopératives de logement portées par les communautés et des projets pilotes pour tester des techniques de construction rapide. Par exemple, à Groningen, un partenariat municipal a livré plusieurs centaines d’unités modulaires sur d’anciens sites industriels, réduisant de moitié les délais de construction. Dans les petites villes, les community land trusts sont envisagés comme un moyen de sécuriser des locations et des logements en accession abordables à long terme. Ces initiatives locales peuvent éclairer la politique nationale et encourager l’innovation dans l’ensemble du secteur du logement.
Conclusion
Répondre à une pénurie de 401 000 logements est une tâche colossale, mais en portant les objectifs annuels de construction à au moins 116 000 logements et en exploitant pleinement les projets de rénovation et de reconversion, les Pays-Bas peuvent commencer à combler l’écart. Une politique équilibrée, une réglementation efficace et une collaboration entre les secteurs seront essentielles pour fournir suffisamment de logements de qualité à la population croissante du pays.
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