La croissance des loyers néerlandais ralentit à son plus bas niveau depuis 2015 : explication des tendances régionales

La croissance des loyers néerlandais ralentit à son plus bas niveau depuis 2015 : explication des tendances régionales

Au deuxième trimestre 2019, les Pays-Bas ont enregistré une hausse moyenne des loyers de seulement 3,1 % — la plus faible progression trimestrielle depuis le début de 2015. Selon la plateforme immobilière Pararius, ce ralentissement reflète le refroidissement du marché après plusieurs années de hausses à deux chiffres dans certaines régions. Pour les locataires comme pour les propriétaires, ces chiffres offrent des informations précieuses sur la dynamique actuelle du marché, les disparités régionales et les perspectives d’évolution des loyers.

Tendance nationale : un ralentissement après une longue envolée

Depuis 2015, les loyers aux Pays-Bas ont fortement augmenté sous l’effet d’une demande croissante et d’une offre limitée. La croissance est passée sous la barre des 5 % pour la première fois en trois ans et demi au quatrième trimestre 2018, et la tendance à la baisse s’est poursuivie jusqu’à la mi-2019. À 3,1 %, le chiffre du deuxième trimestre indique une stabilisation du marché, mais il masque d’importantes variations régionales et selon le type de logement.

« Si l’on exclut les hausses modestes d’Amsterdam, la croissance moyenne nationale des loyers atteint 5,5 % au deuxième trimestre », note Pararius. Cela met en évidence l’effet modérateur d’Amsterdam sur les statistiques globales.

Grandes villes : deux marchés bien distincts

Bien qu’Amsterdam reste la ville la plus chère pour se loger en location, sa hausse moyenne de 2,8 % au deuxième trimestre contribue à contenir la croissance. À 23,42 € par mètre carré, la capitale affiche toujours les tarifs les plus élevés du pays, mais l’abondance de nouvelles annonces a réduit la pression à la hausse sur les loyers.

Les autres grandes villes ont enregistré des résultats variés :

• La Haye : hausse de 4,0 %
• Utrecht : progression minime de 0,3 %
• Rotterdam : croissance de 2,8 %
• Eindhoven : exception avec une croissance de 7,3 %, atteignant 14,73 € par mètre carré

La performance presque stable d’Utrecht signale un refroidissement du marché central, tandis qu’Eindhoven continue d’attirer des étudiants et des travailleurs du secteur technologique, ce qui soutient une croissance plus forte des loyers.

Villes plus petites et alternatives en périphérie

La proximité des grands pôles urbains influence les tendances des loyers dans les communes de taille moyenne :

• Dordrecht : hausse de 11,4 % (désormais 12,74 €/m²)
• Schiedam : hausse de 13,3 % (13,04 €/m²)
• Hilversum : hausse de 11,1 % (15,81 €/m²)
• Breda : hausse de 10,7 % (13,88 €/m²)

Ces villes sont appréciées comme alternatives plus abordables aux voisines plus coûteuses telles que Rotterdam. La forte croissance qui y est observée reflète le report de la demande et l’amélioration des liaisons de transport.

Variations provinciales : où les loyers augmentent-ils le plus rapidement ?

Certaines provinces, où les hausses de loyers ont commencé plus tard, connaissent désormais les progressions les plus fortes :

La flambée observée dans le Flevoland souligne la vigueur de la demande à Almere et Lelystad, portée par l’accessibilité des prix et les nouveaux programmes immobiliers. La Zélande et la Frise continuent de bénéficier des migrations internes et de la demande locative liée au tourisme.

Répartition selon le type de logement : maisons contre appartements

La croissance des loyers varie également selon le type de bien. Au deuxième trimestre :

• Les maisons individuelles ont enregistré une hausse moyenne de 9,2 %.
• Les appartements n’ont augmenté que de 1,7 %.

Malgré une croissance plus forte pour les maisons, les appartements affichent toujours des tarifs au mètre carré plus élevés (17,78 €/m² en moyenne), en raison de leur concentration dans les centres-villes et des loyers absolus moins élevés des petites unités. Alors que l’urbanisation se poursuit, la demande pour des appartements compacts et situés au centre reste soutenue.

Ce que cela signifie pour les locataires et les propriétaires

Pour les locataires, le ralentissement de la croissance des loyers peut alléger la pression sur le budget, notamment dans les marchés en surchauffe comme Utrecht et Rotterdam. Toutefois, les candidats à la location dans des régions à forte croissance telles que le Flevoland ou Dordrecht doivent se préparer à des hausses plus marquées.

Les propriétaires pourraient faire face à une concurrence accrue et devraient envisager des services à valeur ajoutée — comme des logements meublés ou des conditions de bail flexibles — afin d’attirer les locataires. Le suivi des projets locaux d’aménagement et des programmes de construction peut également aider à anticiper les futures évolutions de l’offre.

Perspectives : une croissance modérée à venir

Les experts du marché s’attendent à ce que la croissance des loyers reste modérée pendant le reste de l’année 2019, sauf choc sur l’offre ou changement de politique. L’accent mis par le gouvernement sur la construction de nouveaux logements et les mesures proposées de contrôle des loyers pourraient également influencer les tendances locatives.

À mesure que le marché s’ajuste, rester informé de la dynamique régionale et de la performance des différents types de logements sera essentiel, tant pour les locataires que pour les propriétaires.

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