La NHG propose un financement plus simple pour les logements flexibles temporaires afin d’aider les primo-accédants

La NHG propose un financement plus simple pour les logements flexibles temporaires afin d’aider les primo-accédants

Le marché immobilier néerlandais s’est révélé intimidant pour les primo-accédants, en particulier pour les jeunes adultes confrontés à la hausse des prix et à une offre limitée. La Garantie nationale des prêts hypothécaires (NHG), connue pour promouvoir un financement responsable, appelle à des réformes afin de faciliter l’achat de logements flexibles et temporaires — des habitations préfabriquées situées sur des terrains bénéficiant d’une affectation résidentielle limitée. En étendant la couverture de la NHG à ce segment émergent du logement, l’organisation vise à proposer davantage d’options abordables, afin d’aider les jeunes à la recherche d’un logement à accéder plus rapidement au marché de la propriété occupée par son propriétaire.

Que sont les logements flexibles et temporaires ?

Les logements flexibles sont des habitations préfabriquées ou modulaires conçues pour être installées rapidement sur des terrains destinés à un usage résidentiel temporaire. Généralement plus petits que les logements traditionnels, ils coûtent en moyenne environ 180 000 € à l’achat, soit moins de la moitié du prix d’un logement moyen aux Pays-Bas, qui s’élève à 450 000 €. Leurs principales caractéristiques sont les suivantes :

• Bail foncier temporaire : ces logements sont installés sur des terrains faisant l’objet de plans d’urbanisme à court terme, souvent de cinq à dix ans. À l’expiration du bail, les propriétaires doivent déménager ou vendre.
• Préfabrication : construits hors site en usine, ils réduisent la durée de construction à quelques semaines au lieu de plusieurs mois.
• Efficacité des coûts : des frais fonciers moins élevés et un assemblage simplifié se traduisent par des mensualités hypothécaires nettement réduites.

Les municipalités (« gemeenten ») et les organismes de logement social (woningcorporaties) ont principalement utilisé ces unités comme logements locatifs. Désormais, l’intérêt augmente fortement parmi les primo-accédants désireux d’accéder à la propriété à un prix abordable.

Pourquoi les logements flexibles temporaires sont importants pour les primo-accédants

Les jeunes à la recherche d’un logement, âgés de 20 à 34 ans, sont confrontés à une pénurie persistante de logements abordables pour débuter dans la vie. Selon les recherches de la NHG :

• Plus d’un tiers des jeunes acheteurs envisageraient un logement flexible et temporaire.
• Près de la moitié recherchent un logement adapté depuis plus de six mois.
• Plus de 50 % accepteraient de rester dans un tel logement pendant dix ans au maximum, conciliant abordabilité et besoins résidentiels temporaires.

Ces logements constituent une passerelle vers la propriété pour les acheteurs exclus du marché des logements permanents en raison des prix. Des coûts d’achat et d’entretien moins élevés contribuent à réduire les dépenses mensuelles, ce qui facilite l’obtention d’un prêt hypothécaire — en particulier lorsqu’il est soutenu par un dispositif de garantie tel que la NHG.

Les difficultés de financement des logements temporaires

Malgré une forte demande, le financement de logements flexibles situés sur des terrains temporaires reste presque impossible dans le cadre de la réglementation actuelle. Les prêteurs traditionnels invoquent plusieurs incertitudes :

1. Risque lié à la valeur résiduelle : à l’expiration du bail, la valeur du logement dépend des coûts de déplacement ou de la demande du marché pour les unités modulaires d’occasion. Les prêteurs craignent que les emprunteurs se retrouvent avec un patrimoine net négatif.
2. Incertitude concernant le renouvellement du bail : les municipalités modifient parfois les plans d’utilisation des terrains, ce qui complique la prolongation des baux.
3. Assurance et garanties : les garanties hypothécaires et les produits d’assurance habitation classiques excluent généralement les biens situés sur des terrains non permanents.

En l’absence de solutions de financement dédiées, de nombreux acheteurs doivent soit louer, soit souscrire des prêts hypothécaires à long terme pour des biens qu’ils ne peuvent pas se permettre, ce qui perpétue l’obstacle à l’accession à la propriété.

La proposition de la NHG : étendre la Garantie nationale des prêts hypothécaires

La NHG — administrée pour le compte du ministère des Finances — aide les acheteurs à obtenir un prêt hypothécaire en plafonnant les taux d’intérêt et en protégeant les prêteurs contre les pertes. Pour combler le déficit de financement des logements flexibles, la NHG propose :

• Couverture de garantie : inclure les habitations temporaires dans le cadre de garantie de la NHG, sous réserve de critères adaptés concernant la durée des baux et les dispositions relatives au déplacement.
• Évaluations standardisées : élaborer des modèles d’évaluation pour les logements modulaires qui tiennent compte de la valeur résiduelle et de la dépréciation.
• Conditions de bail : collaborer avec les municipalités afin de prévoir des options garanties de renouvellement des baux ou des stratégies de sortie claires en cas de modification de l’utilisation des terrains.

En réduisant les risques pour les prêteurs, la NHG espère inciter les banques et les fournisseurs de prêts hypothécaires à proposer des produits de prêt adaptés à ces nouveaux types de logements.

La suite : projets pilotes et collaborations

En partenariat avec le ministère de l’Intérieur et des Relations au sein du Royaume, des prêteurs hypothécaires de premier plan, des organismes de logement social et des municipalités innovantes, la NHG lance une étude exploratoire. Ses objectifs sont les suivants :

• Tester les paramètres de garantie pour des logements situés sur des terrains loués pour cinq à dix ans.
• Créer un programme pilote dans une ou deux municipalités néerlandaises d’ici la fin de cette année ou le début de l’année prochaine.
• Recueillir des données sur l’expérience des emprunteurs, les valeurs de revente et les procédures de renouvellement des baux.

Les premiers sites pilotes devraient être situés dans des régions confrontées à une grave pénurie de logements, mais disposant de parcelles foncières temporaires, comme certaines parties de la Hollande-Méridionale ou du Flevoland. Les résultats guideront le déploiement à l’échelle nationale et les ajustements réglementaires.

Perspectives pour les jeunes à la recherche d’un logement

Si elle aboutit, l’extension de la garantie de la NHG pourrait inaugurer une nouvelle ère de l’accession abordable à la propriété. Les primo-accédants bénéficieraient :

• D’un accès à des prêts hypothécaires assortis de plafonds de taux d’intérêt avantageux grâce à la NHG.
• D’une plus grande confiance dans la valeur résiduelle du bien grâce à des méthodes d’évaluation standardisées.
• De solutions de logement flexibles adaptées à la mobilité professionnelle et aux projets de développement urbain.

Les logements flexibles et temporaires ne remplaceront peut-être pas les logements traditionnels, mais ils constituent une passerelle essentielle pour ceux qui sont prêts à investir dans l’immobilier néerlandais sans s’engager dans des prêts hypothécaires à vie pour des biens permanents.

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