Le montant moyen des prêts hypothécaires aux Pays-Bas atteint un niveau record au T3

Le montant moyen des prêts hypothécaires aux Pays-Bas atteint un niveau record au T3

Au troisième trimestre de cette année, le montant moyen d’un prêt hypothécaire aux Pays-Bas a grimpé à un niveau sans précédent de 287 000 €, soit une hausse de 2 % par rapport au trimestre précédent. Cette forte progression souligne la vigueur persistante — et la complexité — du marché immobilier néerlandais. Tandis que les propriétaires actuels bénéficient de la hausse des prix des biens et de conditions d’emprunt favorables, les primo-accédants font face à d’importants obstacles en matière d’accessibilité financière.

Des niveaux hypothécaires records dans tous les domaines

Selon les données d’IG&H Consulting & Interim, un total de 87 000 nouveaux prêts hypothécaires ont été contractés au T3, ce qui représente une hausse de 4 % par rapport au même trimestre de l’année dernière. En combinaison avec la hausse continue des prix de l’immobilier, le volume des prêts hypothécaires a atteint 25,1 milliards d’euros, retrouvant des niveaux plus vus depuis 2008. Ces chiffres mettent en évidence deux tendances clés :

• Une forte demande de la part des propriétaires qui déménagent vers des logements plus grands ou situés ailleurs.
• Un intérêt persistant pour le financement de rénovations ou la consolidation de dettes via un refinancement hypothécaire.

Malgré une légère hausse des taux d’intérêt de la Banque centrale européenne (BCE), le coût de l’emprunt reste historiquement bas. Cet environnement a encouragé de nombreux propriétaires à verrouiller des taux avantageux, contribuant à la hausse du montant moyen des prêts.

Des défis pour les primo-accédants

Alors que les volumes globaux de prêts hypothécaires augmentent, il devient plus difficile pour les primo-accédants d’entrer sur le marché. Au T3, le prêt hypothécaire moyen pour ce groupe est monté à 232 000 € — une hausse de 3 % d’un trimestre à l’autre — mais le nombre de demandes émanant d’acheteurs pour la première fois a chuté de 7 %. Plusieurs facteurs entrent en jeu :

• Hausse des prix de l’immobilier : le prix moyen des appartements — un point d’entrée courant pour les nouveaux acheteurs — a augmenté de 11 % rien qu’au T3.
• Normes de prêt plus strictes : des contrôles plus serrés du ratio dette/revenu (DTI) et des limites du ratio prêt/valeur (LTV) obligent les acheteurs à disposer d’un apport plus important ou à emprunter moins.
• Exigences de revenus : les demandeurs doivent démontrer des revenus stables, ce qui complique la tâche de ceux qui ont des contrats variables ou travaillent en freelance.

Par conséquent, de nombreux acheteurs potentiels reportent leur achat, continuent à louer ou recherchent des logements plus petits dans des quartiers moins centraux.

Répartition des segments du marché hypothécaire

Le paysage hypothécaire du T3 peut être divisé en trois segments principaux :

1. Personnes en mobilité résidentielle (propriétaires qui déménagent) : 56 % du volume total des prêts hypothécaires. Les propriétaires établis achètent souvent un logement plus grand ou déménagent, en mobilisant leur capital immobilier existant pour obtenir des prêts plus importants.
2. Primo-accédants : 24 % du volume des prêts hypothécaires. Ce groupe est le plus sensible aux hausses de prix et aux changements réglementaires, ce qui entraîne moins de transactions malgré des prêts moyens plus élevés.
3. Refinancement hypothécaire (reprise de prêts existants) : 20 % du volume. Les propriétaires refinancent pour obtenir des taux plus bas, financer des améliorations du logement ou consolider des dettes.

Cette répartition montre que les propriétaires déjà en place sont des moteurs clés de la croissance hypothécaire, tandis que les nouveaux entrants sur le marché sont de plus en plus mis à l’écart.

Principaux facteurs derrière la hausse des chiffres hypothécaires

Plusieurs facteurs interconnectés ont propulsé le montant moyen des prêts hypothécaires à des niveaux records :

• Contraintes d’offre : la pénurie de logements à l’échelle nationale exerce une pression à la hausse sur les prix, en particulier dans les grandes villes comme Amsterdam, Rotterdam et Utrecht.
• Croissance du capital immobilier : la hausse de la valeur des logements augmente la part de capital des propriétaires, ce qui leur permet d’emprunter davantage lors d’un déménagement ou d’un refinancement.
• Taux d’intérêt faibles mais en hausse : bien que la BCE ait संकेतallé une hausse progressive des taux, ceux-ci restent en dessous des moyennes de long terme, ce qui encourage les emprunteurs à fixer leurs prêts dès maintenant.
• Inflation et coûts de construction : la hausse des prix des matériaux de construction contribue à l’augmentation des valorisations immobilières, gonflant indirectement les montants des prêts hypothécaires.
• Politique gouvernementale : des mesures comme l’hypotheekrenteaftrek (déduction des intérêts hypothécaires) soutiennent l’emprunt mais entretiennent aussi des niveaux de prix élevés.

Comprendre ces forces est essentiel tant pour les propriétaires actuels qui préparent leur prochain déménagement que pour les acheteurs potentiels qui évaluent les coûts et les avantages d’une entrée sur le marché.

Ce que cela signifie pour les locataires et les acheteurs potentiels

Compte tenu du niveau record du marché hypothécaire, la location reste une alternative attrayante et flexible, en particulier pour les internationaux, les étudiants et les professionnels à la recherche d’un logement à court terme ou situé au centre. Voici quelques éléments à prendre en compte :

• Huurtoeslag (allocation logement) : les locataires éligibles à revenus faibles et moyens peuvent avoir droit à une aide publique au logement, ce qui allège les coûts mensuels.
• Propriété partagée et co-living : les coopératives de logement (woningcorporaties) et les espaces de co-living offrent des points d’entrée plus abordables que l’achat direct.
• Préparation d’un achat futur : les locataires devraient commencer à épargner tôt, suivre les tendances des taux d’intérêt et demander conseil à des courtiers ou conseillers hypothécaires afin de se préparer à un éventuel achat.

Même si l’achat d’un logement reste un objectif à long terme pour beaucoup, louer via une plateforme de confiance peut offrir stabilité et praticité entre-temps.

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