Le ministre néerlandais propose d’assouplir les plafonds de loyers pour accroître l’offre de logements
La ministre du Logement, Elanor Boekholt-O’Sullivan, a dévoilé des projets visant à assouplir plusieurs règles de plafonnement des loyers, afin d’encourager les petits bailleurs à rester sur le marché et d’augmenter l’offre locative dans l’ensemble des Pays-Bas.
Dernière mise à jour : 21 avril 20265 min de lecture
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Assouplissement proposé des règles de plafonnement des loyers pour augmenter l’offre de logements
Le marché locatif néerlandais est confronté à une pression persistante liée à la hausse de la demande et à une offre limitée. En réponse, la ministre du Logement, Elanor Boekholt-O’Sullivan, a annoncé un ensemble de réformes conçues pour rendre les logements à loyer intermédiaire plus attrayants pour les bailleurs et les investisseurs. En ajustant le système national de points de loyer et en introduisant des options de contrat plus flexibles, le gouvernement vise à maintenir les petits bailleurs dans le secteur et à débloquer des logements supplémentaires pour les locataires dans l’ensemble des Pays-Bas.
Comprendre le système néerlandais de points de loyer
Les Pays-Bas utilisent une évaluation du loyer fondée sur un système de points (woningwaarderingsstelsel) pour classer les logements dans les segments social, intermédiaire réglementé ou libéralisé. Les principaux facteurs comprennent :
Valeur WOZ : l’évaluation municipale du bien immobilier (waardering onroerende zaken) utilisée pour les calculs fiscaux locaux et locatifs.
Surface habitable et équipements : la taille, la performance énergétique, la présence d’un jardin ou d’un balcon, et d’autres prestations.
Déductions et suppléments : actuellement, un tiers de la valeur WOZ est inclus dans le calcul des points, et les bailleurs perdent cinq points si un logement ne dispose pas d’un espace extérieur.
Les logements obtenant jusqu’à 142 points relèvent du loyer intermédiaire réglementé, ce qui maintient les loyers maximaux à un niveau abordable. Toutefois, la baisse des rendements a poussé de nombreux petits bailleurs à quitter le marché, réduisant le parc locatif privé.
Principales mesures annoncées par la ministre Boekholt-O’Sullivan
Dans une note présentée au parlement1, la ministre a exposé quatre mesures principales, dont l’entrée en vigueur est prévue pour le 1er janvier 2027, sous réserve de l’approbation législative :
Supplément de loyer fondé sur la valorisation complète
Au lieu de n’utiliser qu’un tiers de la valeur WOZ, les bailleurs pourront désormais ajouter un supplément de prix reflétant la valorisation WOZ complète. Cet ajustement maintient les logements dans la fourchette du loyer intermédiaire réglementé tout en augmentant les loyers possibles.
Suppression de la déduction pour espace extérieur
La pénalité actuelle de cinq points pour les logements sans jardin, balcon ou terrasse sera supprimée. Dans les zones urbaines denses, il est souvent impossible de fournir un espace extérieur privé ; ce changement améliore donc la viabilité des petits appartements en ville.
Loyers plus élevés pour les petits bâtiments classés
Les propriétaires de petits monuments (rijksmonumenten) ou de biens patrimoniaux classés pourront demander des loyers plus élevés sur la base de leur valeur WOZ. Cela reconnaît les coûts supplémentaires liés à l’entretien de logements historiques et encourage leur préservation sur le marché privé.
Extension des contrats étudiants temporaires
Jusqu’à présent, seuls les étudiants qui déménageaient pour étudier hors de leur ville pouvaient bénéficier de contrats temporaires. La nouvelle règle ouvre les baux à durée déterminée à tous les étudiants, évitant que les étudiants locaux soient désavantagés de manière injuste sur des marchés concurrentiels comme Utrecht et Groningen.
Parallèlement, le gouvernement prolongera la prime locative actuelle de 10 % sur les programmes neufs — de 20 à 24 ans — afin de rendre l’opération encore plus attractive pour les investisseurs immobiliers et les sociétés de logement (woningcorporaties).
Impact sur les bailleurs et le climat d’investissement
En améliorant les rendements potentiels, ces réformes visent à :
Maintenir les petits bailleurs : des plafonds de loyers plus élevés réduisent l’incitation à vendre de petits portefeuilles, préservant ainsi la diversité du parc locatif.
Attirer de nouveaux investissements : la prolongation des primes accordées aux logements locatifs neufs améliore les prévisions de rendement à long terme.
Préserver le logement patrimonial : la reconnaissance financière de l’entretien des biens classés garantit que les logements historiques restent des actifs locatifs viables.
La ministre Boekholt-O’Sullivan a souligné que « l’amélioration du climat d’investissement pour les bailleurs privés et les sociétés de logement est essentielle pour réaliser un parc de logements abordables suffisant ».
Avantages et risques potentiels pour les locataires
Avantages
Davantage d’offre locative : si les bailleurs sont moins enclins à vendre, le nombre total de logements disponibles devrait augmenter.
Plus grande flexibilité contractuelle : l’élargissement des baux temporaires permet de mieux adapter les besoins en logement étudiant aux cycles universitaires.
Risques
Hausse des loyers dans le secteur intermédiaire : les locataires de logements à loyer intermédiaire réglementé pourraient voir les plafonds augmenter, réduisant l’écart entre les loyers intermédiaires et libéralisés.
Disparités régionales : dans des zones très demandées comme Amsterdam et La Haye, les bailleurs pourraient exploiter des valeurs WOZ plus élevées pour faire monter les loyers.
Les locataires doivent continuer à vérifier leur éligibilité à huurtoeslag (allocation logement) afin de compenser toute hausse de loyer et explorer les quartiers offrant des prix compétitifs.
Prochaines étapes et calendrier
Ces propositions doivent encore être examinées par la Chambre des représentants et le Sénat avant de devenir loi. Les dates clés incluent :
Phase de débat : sessions de fin 2026 à la Tweede Kamer.
Vote du Sénat : début 2027, avant l’entrée en vigueur prévue au 1er janvier.
Orientations pour les bailleurs : le gouvernement publiera des calculateurs détaillés et des FAQ afin d’aider au respect du système de points révisé.
Les parties prenantes — bailleurs, promoteurs immobiliers, syndicats de locataires et municipalités — seront invitées à consulter sur les aspects techniques des réformes.
Conclusion
L’assouplissement prévu des règles de plafonnement des loyers marque un changement stratégique visant à concilier l’accessibilité financière pour les locataires et la confiance des investisseurs. En alignant plus étroitement les points de loyer sur les valeurs réelles du marché et les conditions de vie modernes, le gouvernement cherche à accroître le parc locatif tout en préservant les mesures de protection.
Pour les locataires comme pour les bailleurs, il est essentiel de rester informés de ces changements. Que vous cherchiez votre premier logement, souhaitiez monter en gamme ou gériez un portefeuille, comprendre l’évolution du système de points vous aidera à planifier efficacement.
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