Les ménages aux revenus moyens doivent trouver €100,000 de plus pour acheter une maison aux Pays-Bas

Les ménages aux revenus moyens doivent trouver €100,000 de plus pour acheter une maison aux Pays-Bas

Selon le premier monitor d'accessibilité du marché du logement du Bureau néerlandais d'analyse de politique économique (CPB), les personnes ayant un revenu moyen aux Pays-Bas manquent de plus de €100,000 pour disposer des fonds nécessaires à l'achat du logement type vendu en 2024. Sans double revenu, sans un soutien généreux des parents ou sans économies substantielles, les ménages aux revenus moyens se trouvent en pratique exclus de la propriété. Cette constatation frappante met en lumière les difficultés croissantes d'accessibilité et souligne la nécessité de solutions politiques à long terme.

Écart marqué entre salaires et prix de l'immobilier

Entre 2015 et 2024, les prix de l'immobilier aux Pays-Bas ont augmenté bien plus vite que la croissance des revenus moyens. En 2024, le prix de vente moyen d'un logement en propriété a grimpé à €451,000. Pour un ménage dont le revenu est proche du revenu médian, obtenir une hypothèque pour ce bien exige d'apporter plus de €100,000 en fonds propres supplémentaires — soit par des économies personnelles, soit grâce à un second revenu.

Avant 2018, une personne seule avec un revenu moyen pouvait généralement obtenir une hypothèque complète basée uniquement sur son salaire. Cependant, depuis que les prix des logements ont commencé à augmenter plus rapidement que les salaires, les banques ont durci leurs critères de prêt et exigent que les acheteurs apportent des acomptes importants. En conséquence, les ménages aux revenus moyens ont désormais du mal à satisfaire aux exigences minimales en fonds propres.

Accessibilité en baisse depuis 2015

En 2015, les ménages au revenu médian pouvaient se permettre environ 61 pour cent des logements disponibles sur le marché néerlandais. En 2024, cette part a chuté à seulement 21 pour cent, selon les analyses du CPB. Pour les ménages à revenu unique, la situation est encore plus critique : seulement 2 pour cent des biens restent accessibles sans aide extérieure.

Emile Cammeraat du CPB a commenté : « Les ménages d'une seule personne avec un revenu moyen ne peuvent acheter que 2 pour cent des logements disponibles. L'écart entre les salaires et les coûts du logement s'est considérablement creusé. » Cette tendance constitue un obstacle majeur à l'accès à la propriété, en particulier pour ceux qui entrent sur le marché.

Impact sur les primo-accédants

Les primo-accédants — souvent de jeunes adultes disposant de peu d'économies — ressentent la pression de manière la plus aiguë. Ils gagnent généralement moins que les propriétaires établis et ne bénéficient pas des fonds propres acquis lors d'une vente précédente. En conséquence, de nombreux acheteurs potentiels de moins de 35 ans se retrouvent dépendants du soutien familial ou contraints de continuer à louer plus longtemps que prévu.

Exemples des obstacles rencontrés par les primo-accédants :

• Difficulté à accumuler les économies nécessaires sur toute une vie pour constituer un acompte minimum.
• Inéligibilité au capital reçu en cadeau en raison des seuils de la taxe sur les donations.
• Difficultés à respecter les règles de prêt plus strictes post-2008 qui plafonnent l'emprunt à 100 pour cent de la valeur estimée d'un bien.

Variations régionales et défis urbains

Bien que l'accessibilité se soit détériorée dans toutes les provinces, les plus grandes villes néerlandaises sont les plus touchées. Dans les principales zones métropolitaines, les logements accessibles aux ménages au revenu médian sont tombés à 18 pour cent du parc. À Amsterdam et à Utrecht, les niveaux d'accessibilité font partie des plus bas du pays.

Une forte demande, une offre limitée et des prix premium dans ces centres urbains exacerbent les inégalités, obligeant les ménages aux revenus moyens à envisager des trajets depuis des banlieues plus abordables ou à rester dans le secteur locatif.

Solutions politiques et de marché

Le CPB souligne qu'il n'existe pas de solutions rapides. À court terme, l'augmentation de l'offre reste le remède le plus simple, mais l'objectif gouvernemental annuel de 100,000 nouveaux logements a été à plusieurs reprises manqué en raison des réglementations sur les émissions d'azote et d'une pénurie de travailleurs du bâtiment.

Des propositions supplémentaires incluent :

1. Diviser les logements existants : Permettre que des résidences plus grandes soient subdivisées en plusieurs unités peut augmenter rapidement l'offre disponible sans nouvelles constructions.
2. Ajuster les incitations fiscales : Réduire la déductibilité des intérêts hypothécaires et abaisser la valeur locative fictive pourrait freiner les enchères excessives et refroidir l'inflation des prix.
3. Assouplir modérément les normes de prêt : Revoir le plafond qui limite l'emprunt à 100 pour cent de la valeur estimée pourrait aider, mais risque de reproduire le scénario de la crise de 2008 lorsque les prêts dépassaient la valeur des biens.

Malgré ces options, l'accord de coalition actuel a exclu des modifications du dispositif de déduction des intérêts hypothécaires, laissant de nombreux acheteurs aux revenus moyens dépendants des solutions traditionnelles : épargnes plus élevées ou double revenu.

Perspectives

Les stratégies à long terme devront se concentrer sur une augmentation durable de l'offre, la simplification des processus de construction et l'équilibre des incitations fiscales. Pour les ménages aux revenus moyens, une combinaison de ces mesures offre la meilleure chance de combler l'écart croissant entre salaires et coûts du logement.

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