Changement sur le marché locatif : des propriétaires vendent 65 000 logements en 2025 – ce que cela signifie pour les acheteurs et les locataires
En 2025, des propriétaires privés et institutionnels néerlandais ont vendu plus de 65 000 logements, 60 % étant acquis par des primo-accédants pour y habiter. Nous analysons l'impact sur le secteur locatif et ce que locataires et investisseurs doivent savoir.
Dernière mise à jour : 27 février 20265 min de lecture
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Changement sur le marché locatif : des propriétaires vendent 65 000 logements en 2025 – ce que cela signifie pour les acheteurs et les locataires
En 2025, des propriétaires privés et institutionnels aux Pays-Bas ont vendu plus de 65 000 logements, un niveau record poussé par des hausses d'impôts et un encadrement des loyers plus strict. Selon les chiffres du service de la conservation des registres fonciers Kadaster, six de ces dix anciens logements locatifs ont été achetés par des personnes ayant l'intention d'y vivre. Les primo-accédants ressortent comme les grands gagnants, mais cette vente massive soulève des inquiétudes quant aux pénuries d'offre dans le secteur locatif privé.
Chiffres clés du Kadaster
Les dernières données du Kadaster montrent un changement significatif sur le marché du logement néerlandais :
Plus de 65 000 logements vendus par des propriétaires en 2025.
60 % des ventes sont allées à des occupants propriétaires, principalement des primo-accédants.
Baisse de l'offre : le parc locatif privé a diminué de 16 000 unités en deux ans, faisant passer sa part de marché de 9,4 % à 9 %.
En savoir plus via le communiqué officiel du Kadaster ici.
Pourquoi les propriétaires vendent-ils ?
Deux changements de politique ont accéléré la vague de ventes :
Hausse des taxes pour les propriétaires : la taxe sur les mutations immobilières pour les logements vendus par des investisseurs a augmenté, rendant la détention et la commercialisation du parc locatif existant moins attrayantes.
Renforcement de l'encadrement des loyers : de nouvelles règles ont plafonné les augmentations de loyer et limité la flexibilité des contrats, réduisant les rendements potentiels pour les petits investisseurs privés.
Ces mesures, conçues pour protéger les locataires et stabiliser les loyers, ont involontairement poussé de nombreux petits propriétaires à quitter le marché.
Les primo-accédants saisissent l'opportunité
Pour beaucoup de primo-accédants, le marché des anciens logements locatifs offre un point d'entrée abordable :
Écart moyen : les acheteurs ont payé environ 124 000 € de moins pour des anciens logements locatifs dans les grandes villes, en partie en raison de surfaces plus petites et de classements énergétiques inférieurs.
Concentration urbaine : avec une forte présence de logements locatifs à Amsterdam, Rotterdam, La Haye et Utrecht, les primo-accédants ont profité d'emplacements centraux accessibles.
« Les primo-accédants en profitent, » déclare le Prof. Nils Kok de l'université de Maastricht, « mais je suis très préoccupé par le marché locatif au sens large. Un nombre croissant de ménages ne peuvent pas ou choisissent de ne pas acheter. »
Impact sur le secteur locatif privé
Si ce basculement favorise l'accession à la propriété, il restreint les options locatives pour ceux qui doivent ou préfèrent louer :
Demande en hausse : la croissance démographique et l'augmentation des ménages d'une personne maintiennent la demande pour des logements locatifs de milieu de gamme et non régulés.
Retrait des investisseurs : les petits propriétaires privés ont vendu environ 40 000 unités depuis l'entrée en vigueur en 2023 de l'interdiction des contrats à court terme.
Réaction des institutionnels : les grands investisseurs ont acquis 27 000 logements, mais cela reflète souvent des transactions entre eux plutôt que des ajouts nets au parc locatif.
L'économiste d'ING, Sander Burgers, avertit : « Pour créer davantage de logements rapidement, nous devons mieux utiliser le parc existant. Ce sont précisément les petits investisseurs dont nous avons besoin, et ce sont eux qui partent. »
Mesures gouvernementales et perspectives
Le nouveau gouvernement néerlandais s'est engagé à stimuler la construction de logements tout en améliorant le climat d'investissement :
Réduction de la taxe sur les mutations : la taxe pour les investisseurs passera de 8 % à 7 %.
Renforcement du locatif abordable : bien que les détails politiques restent à venir, l'administration vise à développer le secteur locatif de milieu de gamme.
Grands projets : poursuite de 30 grands chantiers, dont 21 étaient déjà en planification sous le précédent cabinet.
Francesco Veenstra, conseiller en chef pour le logement auprès du gouvernement, soutient sur Nieuwsuur que les solutions à court terme devraient se concentrer sur la subdivision de logements existants en unités plus petites, un processus actuellement freiné par des réglementations municipales complexes.
Ce que cela signifie pour les locataires et les investisseurs
Pour les locataires
Agir vite : alors que l'offre locative privée se resserre, pensez à vous inscrire tôt sur des plateformes fiables et à explorer des options de cohabitation ou de colocation.
Les étiquettes énergétiques comptent : avec les normes d'efficacité énergétique à venir, privilégiez les logements loués avec de meilleures étiquettes énergétiques (A ou B) pour éviter des coûts de rénovation futurs.
Pour les acheteurs potentiels
Vérifier le parc anciennement locatif : les anciens logements locatifs offrent souvent une construction solide et des emplacements centraux. Intégrez les travaux de rénovation ou d'isolation dans votre budget.
Profiter des dispositifs gouvernementaux : les aides pour primo-accédants et les subventions hypothécaires peuvent compenser des remises moindres sur les logements neufs.
Pour les investisseurs
Évaluer les rendements à long terme : malgré les contraintes réglementaires, les locations de milieu de gamme dans les zones de croissance restent un investissement pertinent sur un horizon de 10 à 15 ans.
S'engager avec la gemeente locale : les municipalités (gemeente) peuvent offrir des permis pour des divisions de logements ou la densification—éléments clés pour libérer la valeur des bâtiments existants.
Conclusion
La vague de cessions de 2025 a indéniablement aidé les primo-accédants mais comprimé le marché locatif privé. Avec des mesures gouvernementales encore en évolution, locataires et investisseurs doivent adapter leurs stratégies pour s'orienter dans ce paysage en mutation.
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