Les prix de l’immobilier néerlandais devraient stagner en 2024 : RaboResearch prévoit une croissance nulle
RaboResearch prévoit des prix de l’immobilier stagnants pour le reste de 2024, alors que la hausse de l’inflation et des taux hypothécaires freine la demande sur le marché du logement néerlandais.
Dernière mise à jour : 10 juin 20265 min de lecture
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Les prix de l’immobilier néerlandais devraient stagner en 2024 : RaboResearch prévoit une croissance nulle
Le marché du logement néerlandais a connu plusieurs années de fortes hausses des prix, mais cette dynamique devrait nettement ralentir en 2024. Les économistes de RaboResearch s’attendent désormais à ce que le prix moyen des logements anciens occupés par leur propriétaire reste stable pour le reste de l’année. La hausse de l’inflation, le resserrement des taux hypothécaires et les contraintes persistantes de l’offre créent une tempête parfaite qui refroidit la demande et maintient les prix sous contrôle.
Stabilisation des prix de l’immobilier en 2024
La dernière analyse de RaboResearch montre que la croissance des prix de l’immobilier est en bonne voie pour atteindre 0 % d’ici la fin de l’année. Selon l’économiste du marché du logement Carola de Groot, deux dynamiques principales sont à l’œuvre :
Inflation plus élevée et hausse des taux d’intérêt. La guerre au Moyen-Orient et les perturbations mondiales de l’approvisionnement ont fait monter l’inflation, poussant les rendements du marché des capitaux à la hausse. Ces rendements influencent directement les taux hypothécaires, qui sont désormais passés de leurs plus bas historiques à des niveaux plus habituels, au-dessus de 4 %.
Capacité d’emprunt réduite. À mesure que les taux hypothécaires augmentent, les ménages peuvent obtenir des montants de prêt plus faibles pour une même mensualité. Même si les salaires devraient augmenter plus rapidement que prévu auparavant, cela ne suffit pas à compenser la pression sur le pouvoir d’achat.
« Une inflation plus élevée et des risques inflationnistes croissants entraînent de nouvelles hausses des taux d’intérêt du marché des capitaux. Ceux-ci déterminent le coût des prêts hypothécaires et exercent une pression sur la capacité d’emprunt des ménages », explique De Groot.
Les moteurs du ralentissement du marché
Plusieurs facteurs se conjuguent pour freiner la demande et modérer la croissance des prix :
Choc des taux hypothécaires : la hausse des taux d’intérêt a déjà réduit le montant maximal des prêts hypothécaires que les emprunteurs peuvent obtenir. De nombreux acheteurs potentiels suspendent leurs recherches, attendant que les taux se stabilisent.
Incertaineté économique : un ralentissement de la croissance du PIB et une inflation élevée nourrissent la prudence des ménages. L’incertitude concernant les revenus futurs et la stabilité de l’emploi décourage davantage les engagements financiers importants comme l’achat d’un logement.
Vent contraire des politiques : bien que la croissance des salaires soit attendue à un rythme supérieur aux prévisions antérieures, le resserrement de la politique budgétaire et d’éventuelles modifications de l’allégement fiscal des intérêts hypothécaires pourraient refroidir l’enthousiasme des acheteurs.
Les emprunteurs font face à une nouvelle réalité
Pour les primo-accédants et les propriétaires existants qui souhaitent déménager, l’environnement a radicalement changé. Là où les acheteurs s’appuyaient autrefois sur des taux historiquement bas pour financer des hypothèques plus importantes, le marché actuel exige des apports plus conséquents ou des prêts plus modestes. Ce changement est particulièrement difficile dans les zones urbaines populaires comme Amsterdam, Utrecht et Rotterdam, où les prix restent élevés.
Impact de la construction et des contraintes d’offre
Alors que la demande s’affaiblit, les problèmes d’offre empêcheront le marché de se détendre complètement. RaboResearch souligne trois goulets d’étranglement persistants :
Saturation du réseau : la capacité limitée des réseaux électriques régionaux retarde le développement de nouveaux projets de logement, en particulier ceux visant une haute efficacité énergétique.
Crise de l’azote : les restrictions réglementaires sur les émissions d’azote ont bloqué les autorisations de nombreux chantiers de construction et projets d’infrastructure.
Délais longs et coûts croissants : l’inflation fait grimper le prix des matières premières et de la main-d’œuvre. À mesure que les coûts de construction augmentent, certains projets risquent de devenir financièrement non viables.
« Nous nous attendons à ce que davantage de nouveaux logements soient achevés en 2024, mais ensuite les chiffres repartiront à la baisse en raison de goulets d’étranglement persistants », avertit De Groot.
La combinaison d’une croissance des prix stable et d’une offre future contrainte pourrait entraîner une nouvelle tension du marché en 2025, alors que le retard de la demande non satisfaite se heurtera à une production de construction plus lente.
Perspectives pour 2025–2027
Au-delà de 2024, RaboResearch anticipe toujours de modestes hausses des prix de l’immobilier :
2025 : un rebond lent à mesure que certaines pressions inflationnistes s’atténuent et que de nouveaux projets voient le jour.
2026 : des prix en hausse d’environ 2,8 %, portés par un retour de la confiance des acheteurs et des améliorations progressives de l’offre.
2027 : une croissance continue de 2 % à mesure que les taux hypothécaires se stabilisent et que l’économie au sens large se redresse.
Ces chiffres marquent une nette rupture avec les gains à deux chiffres observés au cours des cinq dernières années, signalant un marché bien plus calme à venir.
Ce que cela signifie pour les locataires et les acheteurs
Que vous soyez locataire aujourd’hui ou en train de planifier un achat, voici comment naviguer dans ce paysage en évolution :
Acheteurs potentiels : sécurisez tôt les offres de prêt hypothécaire si les taux semblent avoir atteint un pic. Explorez les hypothèques à taux fixe pour vous protéger contre de futures hausses de taux. Pensez à des régions moins centrales où la croissance des prix pourrait ralentir moins brusquement.
Propriétaires actuels : si votre prêt hypothécaire arrive à échéance pour renouvellement, comparez les offres de plusieurs prêteurs. Un refinancement pourrait encore vous faire économiser de l’argent si vous aviez obtenu un taux particulièrement bas les années précédentes.
Locataires : avec l’atténuation des pressions sur les prix sur le marché de l’achat, la location pourrait devenir plus attractive — mais la concurrence pour les logements locatifs de qualité reste élevée. Explorez les plateformes qui agrègent des annonces à jour pour trouver rapidement votre prochain logement.
Points clés à retenir
La croissance des prix de l’immobilier aux Pays-Bas devrait stagner en 2024 en raison d’une inflation et de taux hypothécaires plus élevés.
Les contraintes d’offre — comme la saturation du réseau et la crise de l’azote — limiteront les nouvelles constructions et maintiendront le marché tendu.
Une croissance modeste des prix de 2 à 3 % est prévue pour 2026 et 2027 à mesure que les taux se stabilisent et que les conditions économiques s’améliorent.
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