Les logements nouvellement construits aux Pays-Bas tombent à leur plus bas niveau depuis 2018 : causes et solutions

Les logements nouvellement construits aux Pays-Bas tombent à leur plus bas niveau depuis 2018

Le marché du logement néerlandais est soumis à une pression immense, et les chiffres récents montrent que la situation s’intensifie. Au cours des six premiers mois de cette année, seuls 32 700 nouveaux logements ont été ajoutés au parc immobilier des Pays-Bas — le total semestriel le plus bas depuis 2018 — contre plus de 34 000 au cours de la même période l’année dernière. Selon Statistics Netherlands (CBS), la baisse du nombre de logements achevés reflète directement le recul des permis de construire délivrés 1,5 à deux ans plus tôt. Cet article examine les causes, les disparités régionales et les solutions potentielles pour atteindre les ambitieux objectifs de construction du gouvernement.

Recul des permis de construire et impact différé

Les permis de construire des logements diminuent régulièrement ces dernières années. Peter Hein van Mulligen, économiste en chef du CBS, explique que la baisse du nombre de permis aujourd’hui entraîne inévitablement une diminution du nombre de logements construits à l’avenir. Les délais de construction s’étendant de l’approbation du projet à l’achèvement des travaux, les effets de la pénurie de permis ne sont pleinement visibles que maintenant dans les chiffres des logements nouvellement construits.

• Décalage entre permis et construction : En moyenne, il s’écoule 1,5 à 2 ans entre l’octroi de l’autorisation d’urbanisme et l’occupation du logement. Les permis délivrés en 2021–2022 ont directement influencé le ralentissement actuel.
• Baisse des permis : L’incertitude économique, la complexité des règles de zonage et la prolongation des évaluations environnementales ont dissuadé les promoteurs de demander de nouveaux permis au volume nécessaire.

Les obstacles à l’atteinte des objectifs de construction

Le gouvernement néerlandais vise la livraison de 100 000 nouveaux logements par an afin de réduire la pénurie de logements à l’échelle nationale. Cependant, plusieurs obstacles ont entravé les progrès :

1. Rareté des terrains constructibles : L’expansion urbaine est soumise à des limites strictes afin de préserver les espaces verts et les zones agricoles.
2. Pénurie de personnel dans les municipalités : De nombreuses municipalités (gemeenten) ne disposent pas d’un nombre suffisant d’agents chargés de l’urbanisme, ce qui entraîne une accumulation des demandes de permis.
3. Hausse des coûts de construction : L’inflation et les perturbations des chaînes d’approvisionnement ont fait augmenter les dépenses liées aux matériaux et à la main-d’œuvre.
4. Procédures d’approbation longues : Les évaluations de l’impact environnemental et les consultations locales ajoutent des mois aux calendriers des projets.

Pour atteindre l’objectif de 100 000 logements, une accélération significative au second semestre est essentielle, comme l’a souligné Van Mulligen.

Au-delà de la construction neuve : des solutions de logement alternatives

S’appuyer uniquement sur les terrains vierges et les constructions neuves ne permettra pas de combler le déficit de logements. Le gouvernement et le secteur privé étudient donc des solutions alternatives pour accroître le parc immobilier :

• Division de biens existants : Transformer de grandes maisons individuelles en plusieurs logements locatifs. • Transformation de bureaux en logements : Réaffecter des immeubles de bureaux sous-utilisés dans les centres-villes. • Réutilisation adaptative de bâtiments publics : Transformer des écoles ou des bureaux municipaux en espaces d’habitation. • Logements modulaires temporaires : Installer rapidement des unités préfabriquées pour répondre à la demande à court terme.

Bien que ces stratégies puissent apporter un soulagement plus rapidement que la construction traditionnelle, elles nécessitent également une flexibilité réglementaire et des mesures incitatives ciblées pour être déployées efficacement à grande échelle.

Le rôle des sociétés de logement

Les sociétés de logement (woningcorporaties) jouent un rôle de plus en plus important dans la construction neuve. Au premier semestre de cette année, elles ont livré plus de 8 200 nouveaux logements, soit un quart de l’ensemble des logements achevés — contre 18 % un an plus tôt. Cette croissance s’explique par :

• Des quotas obligatoires de logements sociaux : Les sociétés sont chargées de donner la priorité aux logements locatifs abordables.
• L’accès aux financements publics : Les prêts à faible taux d’intérêt et les subventions permettent de réaliser des projets de grande ampleur.
• Des horizons d’investissement à long terme : Contrairement aux promoteurs privés, les sociétés se concentrent autant sur l’impact social que sur les rendements.

Bien que leur part relative ait augmenté en partie parce que le nombre total de logements achevés a diminué, les sociétés de logement ont également accru leur production absolue, compensant certains retards du secteur privé.

Disparités régionales dans les constructions neuves

Les données du CBS mettent en évidence de fortes différences entre les municipalités en matière d’activité de construction :

• IJsselstein et De Bilt : Tous les logements nouvellement achevés dans ces municipalités ont été livrés par des sociétés de logement. • Leiden : Malgré plus de 500 nouveaux logements, aucun n’a été construit par des sociétés de logement, ce qui souligne l’importance locale du secteur privé. • Agglomération de la Randstad : Le plus grand déficit de permis et de mises en chantier a été observé autour d’Amsterdam, de Rotterdam, de La Haye et d’Utrecht, où la pénurie de terrains est la plus aiguë.

Comprendre ces dynamiques régionales est essentiel pour adapter les interventions publiques et les partenariats public-privé aux conditions locales.

Perspectives et recommandations

Pour inverser la tendance à la baisse du nombre de logements achevés et combler le déficit de logements, les parties prenantes devraient envisager les mesures suivantes :

1. Simplifier les procédures de permis : Mettre en place des plateformes numériques d’urbanisme et des délais de traitement plus stricts pour les municipalités.
2. Mobiliser les friches industrielles : Inciter les promoteurs privés à transformer d’anciens terrains industriels en quartiers résidentiels.
3. Renforcer les partenariats public-privé : Créer des coentreprises entre les woningcorporaties et les constructeurs commerciaux.
4. Développer les solutions modulaires et temporaires : Accélérer les autorisations pour les logements préfabriqués afin de répondre à la demande urgente.
5. Renforcer les capacités de la main-d’œuvre : Investir dans la main-d’œuvre qualifiée grâce à des programmes de formation professionnelle aux métiers de la construction.

Ces mesures, combinées à des subventions ciblées et à une réforme réglementaire, peuvent aider les Pays-Bas à se rapprocher de leur objectif annuel de 100 000 logements.

Conclusion

La baisse à 32 700 logements nouvellement construits au premier semestre de cette année, le niveau le plus bas depuis 2018, souligne la complexité de la résolution de la pénurie de logements aux Pays-Bas. Si la réduction des blocages liés aux permis et l’accélération de la construction traditionnelle sont essentielles, l’investissement dans des solutions de logement alternatives et le renforcement du rôle des woningcorporaties seront également déterminants pour atteindre les objectifs ambitieux.

Trouver un logement locatif adapté dans un marché difficile peut être compliqué — mais ce n’est pas une fatalité. Pour parcourir et comparer facilement les annonces locatives aux Pays-Bas, faites confiance à Luntero.