Pourquoi les locations à loyer intermédiaire sont la clé pour relancer le marché immobilier néerlandais

Pourquoi les locations à loyer intermédiaire sont la clé pour relancer le marché immobilier néerlandais

Les Pays-Bas sont confrontés à une crise locative caractérisée par une forte concurrence, une hausse des prix et des ménages bloqués dans des logements inadaptés ou trop coûteux. De nombreux experts estiment désormais que la pièce manquante pour sortir de cette stagnation réside dans le développement des logements locatifs à loyer intermédiaire — des logements dont le prix se situe entre le logement social et le secteur privé. En ciblant ce segment souvent négligé, le gouvernement peut favoriser la mobilité, alléger la pression sur le logement social et offrir des options réalistes aux ménages aux revenus moyens.

Que sont les locations à loyer intermédiaire ?

Dans la terminologie néerlandaise du logement, les locations à loyer intermédiaire désignent des logements dont le loyer mensuel est supérieur au seuil du logement social (actuellement autour de 808 €), mais inférieur aux niveaux habituels du marché libre (souvent 1 200 € ou plus). Ce segment s’adresse aux locataires qui gagnent trop pour bénéficier d’un logement social — dont les loyers sont subventionnés et plafonnés — mais qui ne peuvent pas se permettre les loyers élevés ou les prix d’achat du secteur privé.

Principales caractéristiques des locations à loyer intermédiaire :

• Des loyers qui concilient accessibilité financière et rendement du marché pour les propriétaires
• Des incitations ou des subventions pour rendre le développement financièrement viable
• Des logements souvent proposés par des sociétés de logement (woningcorporaties) ou des investisseurs spécialisés dans la construction locative

Pourquoi la pénurie de logements à loyer intermédiaire est importante

Une analyse réalisée en 2023 par Vastgoed Belang a montré que depuis l’application de la loi sur les loyers abordables (modifications de la Woningwet relatives à la politique des loyers), environ 76 000 logements locatifs à loyer intermédiaire ont disparu, souvent transformés en logements occupés par leurs propriétaires. Cette contraction a trois conséquences majeures :

1. La mobilité résidentielle s’enraye : les locataires aux revenus moyens restent plus longtemps dans des logements sociaux, même après l’augmentation de leurs revenus, ce qui réduit la rotation et empêche les ménages nouvellement éligibles d’y accéder.
2. La pression locative atteint son paroxysme : en l’absence d’options abordables dans la gamme intermédiaire, ces locataires se tournent vers le vaste secteur privé, ce qui fait augmenter les prix et les délais de vacance.
3. Le déséquilibre social s’accentue : les communautés se segmentent économiquement lorsque les logements sociaux restent occupés par des personnes aux revenus plus élevés, tandis que les ménages aux revenus moyens sont contraints de s’installer dans des banlieues éloignées ou dans des logements surpeuplés.

Hans Koster, professeur d’économie urbaine à la Vrije Universiteit Amsterdam, souligne le problème des incitations : « Lorsque les locataires de logements sociaux gagnent un peu plus, ils sont peu incités à déménager si leur loyer reste fortement subventionné et que les coûts de relogement sont élevés. »

Les experts s’expriment : De Groot et au-delà

Jasper de Groot, fondateur de Pararius et de Huurwoningen.nl, avertit que les mesures actuelles sont insuffisantes. Le récent Plan d’action pour accélérer la construction de logements du gouvernement vise à accélérer la construction de nouveaux logements, mais ne s’attaque pas spécifiquement aux lacunes du segment intermédiaire. De Groot déclare : « Nous avons besoin de mesures ciblées qui préservent et créent un parc de logements à loyer intermédiaire. Construire simplement davantage de logements ne suffit pas s’ils se situent tous à l’extrémité basse ou haute de l’échelle des prix. »

D’autres experts appellent à une évolution plus large des politiques publiques :

• Incitations fiscales : proposer un traitement fiscal favorable pour l’impôt sur les sociétés ou des réductions de TVA aux promoteurs qui construisent des logements à loyer intermédiaire.
• Obligations de préservation : limiter la transformation des logements locatifs existants de gamme intermédiaire en logements occupés par leurs propriétaires.
• Dispositifs de mobilité : soutenir financièrement les locataires de logements sociaux qui accèdent à des locations à loyer intermédiaire, afin de libérer des logements sociaux pour les ménages aux revenus plus faibles.

Des modèles réussis à l’étranger

Plusieurs pays européens ont mis en œuvre des stratégies de location à loyer intermédiaire avec des résultats positifs :

• Les initiatives allemandes de « Build-to-Rent » : des zones de développement ciblées bénéficiant d’assouplissements en matière d’urbanisme ont permis de créer des milliers de logements à prix intermédiaire à Berlin et à Hambourg.
• Le cadre britannique du Build-to-Rent : les conseils locaux accordent des bonus de densité aux projets comprenant un pourcentage défini de logements à loyer intermédiaire.

Ces exemples montrent comment des incitations coordonnées entre le gouvernement, les municipalités (gemeenten) et les investisseurs privés peuvent stimuler la création de nouveaux logements là où ils sont le plus nécessaires.

Recommandations politiques pour les Pays-Bas

Pour développer efficacement les locations à loyer intermédiaire, les décideurs pourraient envisager les mesures suivantes :

1. Subventions dédiées : créer un fonds destiné à couvrir partiellement l’écart de coût de construction des projets à loyer intermédiaire.
2. Indexation dynamique des loyers : permettre aux loyers d’augmenter modérément chaque année afin de garantir l’accessibilité financière à long terme tout en préservant la viabilité du marché.
3. Incitations à la sortie : proposer des avantages fiscaux ou des aides au déménagement aux locataires de logements sociaux qui passent à des locations à loyer intermédiaire.
4. Partenariats public-privé : encourager les woningcorporaties et les investisseurs spécialisés dans le Build-to-Rent à collaborer à des projets proposant un parc de logements diversifié.

En combinant ces outils, le gouvernement néerlandais peut inverser la disparition des logements à loyer intermédiaire et rétablir un parcours résidentiel équilibré.

La voie à suivre

Le développement des locations à loyer intermédiaire ne sera pas une solution miracle, mais il constitue une étape essentielle vers un marché immobilier plus fluide et plus accessible. Les ménages aux revenus moyens méritent des options adaptées à leur budget, sans devoir sacrifier la qualité ou l’emplacement. De même, les communautés urbaines dynamiques bénéficient de la possibilité pour les habitants de monter ou de descendre librement dans le parcours résidentiel en fonction de l’évolution de leurs besoins.

Le Plan d’action pour accélérer la construction de logements du gouvernement constitue un engagement bienvenu en faveur de l’augmentation de l’offre. Toutefois, sans stratégie ciblée pour le segment intermédiaire, les Pays-Bas risquent d’élargir l’écart entre les locations sociales et privées, ce qui accentuerait encore la pression aux deux extrémités du spectre.

Libérer tout le potentiel de notre marché locatif nécessite des politiques ciblées, une coopération intersectorielle et une attention constante aux besoins des locataires aux revenus moyens. Ce n’est qu’à cette condition que le marché immobilier néerlandais pourra retrouver son élan, améliorer l’accessibilité financière et proposer des logements aux personnes de tous niveaux de revenus.

Vous cherchez votre prochain logement à louer ? Découvrez des milliers d’annonces partout aux Pays-Bas sur Luntero, le moyen le plus simple de trouver dès aujourd’hui des locations à loyer intermédiaire, sociales et privées.