La vente des logements locatifs se poursuit alors que les ventes de logements restent élevées aux Pays-Bas
Une vague soutenue de bailleurs vend des logements locatifs sur le marché de l’occupation propre, entraînant des ventes immobilières record et une baisse de l’offre locative du segment intermédiaire aux Pays-Bas.
Dernière mise à jour : 27 août 20265 min de lecture
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La vente des logements locatifs se poursuit alors que les ventes de logements restent élevées aux Pays-Bas
Le marché immobilier néerlandais connaît une forte hausse continue des ventes de logements, un nombre croissant de bailleurs vendant leurs biens locatifs. Selon les chiffres les plus récents du Kadaster, le registre foncier officiel des Pays-Bas, 77 000 logements ont changé de propriétaire au deuxième trimestre 2026, soit une hausse de 4 % par rapport à la même période de l’année précédente. Bien que le rythme ait ralenti par rapport à la hausse de 18 % de l’année précédente, le passage de la location à l’occupation propre reste important, avec des effets considérables sur le segment locatif intermédiaire.
Données clés du Kadaster T2 2026
Transactions totales : 77 000 logements vendus, soit une hausse de 4 % sur un an.
Occupants-propriétaires : ont représenté 84 % des ventes (plus de 64 000 logements), marquant une hausse de 5 %.
Investisseurs : ont acheté environ 7 200 logements pour la location, à peu près stable par rapport à l’année dernière.
Détention par les investisseurs : au 1er juillet, les investisseurs détenaient plus de 745 000 logements (9 % du parc total de logements), contre 9,2 % un an plus tôt.
Ces chiffres illustrent un marché où les bailleurs privés continuent de se retirer du secteur locatif, même si les achats d’investisseurs destinés à la nouvelle location restent stables.
Facteurs à l’origine de la vente des logements locatifs
Une combinaison de changements réglementaires et fiscaux a rendu la location dans le segment intermédiaire moins attractive pour de nombreux bailleurs privés :
Loi sur les loyers abordables : de nouvelles règles pour le « segment intermédiaire » (loyers entre le logement social et les niveaux du marché libre) limitent les hausses annuelles de loyer. Cette mesure vise à protéger les locataires des fortes augmentations, mais elle réduit aussi les marges bénéficiaires des bailleurs.
Réformes fiscales du Box 3 : des changements récents apportés à l’impôt sur la fortune aux Pays-Bas (Box 3) ont augmenté le taux d’imposition effectif sur les revenus issus des investissements immobiliers. Les bailleurs sont désormais confrontés à une fiscalité plus élevée sur les rendements locatifs, ce qui pousse beaucoup d’entre eux à vendre lorsque les locataires quittent les lieux.
À l’origine, le gouvernement s’attendait à ce qu’environ 23 500 locations du segment intermédiaire basculent vers l’occupation propre à la suite des nouvelles réglementations. Cependant, une étude de Vastgoed Belang — une association représentant les investisseurs immobiliers — montre que de T3 2025 à T2 2026, environ 39 081 logements locatifs ont disparu de l’inventaire locatif, dépassant largement les attentes.
Impact sur les locataires à revenus moyens
Le segment locatif intermédiaire sert traditionnellement des ménages à revenus moyens qui gagnent trop pour être éligibles au logement social, mais qui ne disposent pas des moyens d’acheter un logement. Avec la vente des biens qui réduit le parc locatif, ces locataires font face à des options limitées. Edward Touw de Vastgoed Belang avertit : « Le marché locatif privé joue un rôle important pour les personnes à revenu moyen. Elles n’ont désormais nulle part où aller, car l’offre de logements locatifs du segment intermédiaire est devenue pratiquement inexistante. »
Une étude récente du conseiller en prêts hypothécaires De Hypotheker met en lumière l’écart d’accessibilité financière : une personne seule gagnant un salaire moyen ne peut s’offrir qu’environ 1 000 des 85 000 logements actuellement proposés sur le marché. Cette disparité flagrante exerce une pression croissante sur les locataires à revenus moyens et renforce l’urgence des discussions politiques sur l’expansion du logement abordable.
Dynamiques régionales et villes étudiantes
Les bailleurs restent particulièrement intéressés par les villes étudiantes — des zones urbaines comptant de larges populations étudiantes — où les rendements locatifs justifient souvent un investissement continu. Au 1er juillet, près de 17 % de tous les logements dans les villes étudiantes appartenaient à des investisseurs, et le rythme de la vente dans ces villes a ralenti par rapport à la moyenne nationale. Néanmoins, la baisse globale des biens détenus par des investisseurs signale un déplacement plus large en dehors de la location privée.
Les municipalités et les associations de logement (woningcorporaties) subissent une pression croissante pour combler le manque. Certains gouvernements locaux explorent des incitations pour que les investisseurs institutionnels maintiennent ou augmentent le parc locatif du segment intermédiaire, tandis que les associations de logement pourraient être invitées à accélérer de nouveaux projets de logement social.
Le pic est-il déjà passé ?
Bien que le rythme des ventes aux investisseurs ait légèrement baissé — les acquisitions d’investisseurs au T2 2026 étaient inférieures à celles du T2 2025 — le nombre total de logements locatifs détenus par le secteur privé continue de diminuer. Cela suggère que la vague de ventes pourrait ralentir, mais qu’elle est loin d’être terminée. Les analystes du marché avertissent que sans nouvelles incitations ou ajustements réglementaires, le parc locatif du segment intermédiaire pourrait encore se réduire, aggravant la crise pour les locataires à revenus moyens.
Perspectives
Le gouvernement néerlandais doit trouver un équilibre délicat : encourager l’investissement dans le logement sans désavantager les locataires. Les réponses politiques possibles comprennent :
Allègements fiscaux ciblés pour les bailleurs qui s’engagent dans des locations du segment intermédiaire à plus long terme.
Programmes renforcés de location avec option d’achat qui aident les locataires à accéder à la propriété sans quitter immédiatement le marché locatif.
Financement accru pour les woningcorporaties afin d’accélérer la construction de logements sociaux et du segment intermédiaire.
Toute solution efficace nécessitera une coopération entre les autorités nationales et locales, les associations de logement et les investisseurs privés pour stabiliser le segment intermédiaire et garantir l’accès à des locations abordables.
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