Les immeubles résidentiels de grande hauteur aux Pays-Bas vont doubler d’ici 2025

Les immeubles résidentiels de grande hauteur aux Pays-Bas vont doubler d’ici 2025

Alors que la population néerlandaise augmente et que les terrains disponibles se raréfient, les municipalités (gemeenten) et les promoteurs regardent vers le ciel. Aujourd’hui, les Pays-Bas comptent 26 tours résidentielles de plus de 100 mètres, mais ce chiffre devrait plus que doubler pour atteindre 55 d’ici 2025 — un signe évident de l’évolution de la silhouette urbaine et du marché locatif.

L’essor de la vie en hauteur

Avec la hausse du prix des terrains et les restrictions concernant l’aménagement de terrains vierges, le Bureau central des statistiques (CBS) d’Utrecht et les experts en urbanisme s’accordent à dire que construire en hauteur est le moyen le plus efficace d’ajouter des logements. Les appartements de grande hauteur offrent :

• Une forte densité sans étalement urbain : davantage de logements par mètre carré de terrain.
• La proximité des commodités : les gares, les commerces et les lieux de travail sont souvent accessibles à pied.
• Un design moderne et la durabilité : de nombreuses nouvelles tours intègrent des technologies écologiques, des panneaux solaires aux systèmes de pompes à chaleur.

Cette tendance à construire en hauteur va de pair avec l’évolution des préférences des locataires. Les expatriés internationaux, les jeunes actifs et les familles à la recherche d’agencements modernes sont de plus en plus attirés par les tours d’appartements qui combinent vues, équipements communs et emplacements pratiques.

Rotterdam : la capitale néerlandaise des gratte-ciel

Rotterdam est en tête. La ville compte déjà 12 tours résidentielles de plus de 100 m et prévoit fermement d’en construire au moins neuf autres. Parmi les projets phares :

• La tour Zalmhaven : avec ses 125 m, elle sera l’immeuble résidentiel le plus haut de la région du Benelux une fois achevée.
• Les tours Pinwheel et Koningshaven : des projets mixtes comprenant des espaces commerciaux, de bureaux et résidentiels.

L’adoption de l’architecture moderne par la ville portuaire lui a valu le surnom de « Manhattan sur la Meuse ». Pour les locataires, ces projets offrent de nouvelles possibilités dans des quartiers animés comme Kop van Zuid et Delftseplein, souvent avec de grands balcons, des espaces de travail partagés et des salles de sport.

La Haye et Eindhoven : construire en hauteur autour des pôles de transport

Deux autres municipalités rejoignent le mouvement de construction en hauteur :

• La Haye : environ 3 000 nouveaux logements seront construits près des gares Den Haag Centraal et Hollands Spoor. La ville compte actuellement cinq tours de plus de 100 m, et 14 autres ont été approuvées. Des projets comme Nassaukade et Spuikwartier mettent l’accent sur les logements à revenus mixtes, notamment les logements sociaux gérés par des woningcorporaties (organismes de logement social).

• Eindhoven : connue pour ses secteurs technologique et du design, Eindhoven prévoit plusieurs tours près de la gare afin d’accueillir des étudiants et de jeunes actifs travaillant chez Philips et ASML. L’accent est mis sur des ensembles résidentiels durables de grande hauteur intégrant des parcs et des déplacements adaptés aux vélos.

En concentrant les constructions autour des pôles de transport, les deux villes cherchent à réduire les embouteillages et à encourager les transports publics, le vélo et la marche.

L’approche prudente d’Amsterdam en matière de grande hauteur

La ceinture historique de canaux d’Amsterdam et son centre classé au patrimoine mondial de l’UNESCO rendent les constructions de grande hauteur plus complexes. À ce jour, seuls les Y-Towers et la Valley Tower dépassent 100 m dans la ville proprement dite, tandis que les nouvelles propositions se situent principalement sur la rive nord de l’IJ. Urbanistes et défenseurs du patrimoine débattent de la question :

« Les villes ont raison de se demander si la grande hauteur s’intègre à l’environnement. L’ensemble doit être beau et s’intégrer à la ville. »

— Klaas de Boer, ancien directeur de Zuidas et défenseur des immeubles de grande hauteur

Cette résistance découle de la volonté de préserver le patrimoine architectural d’Amsterdam. Toutefois, alors que la demande continue de croître fortement, même la capitale pourrait reconsidérer les réglementations plus strictes sur la hauteur dans les quartiers périphériques.

Concilier silhouettes urbaines et patrimoine

Toutes les villes néerlandaises ne partagent pas le même engouement pour les tours. À Breda, par exemple, aucun bâtiment ne peut dépasser la hauteur de 97 m de la Grote Kerk (Grande Église). Les municipalités fixent des limites de hauteur dans leur bestemmingsplan (plans de zonage) afin de protéger les monuments culturels et les perspectives urbaines.

Les principaux éléments pris en compte par les municipalités sont notamment :

1. Le caractère urbain : veiller à ce que les nouvelles tours complètent l’architecture existante.
2. L’ensoleillement et le vent : atténuer les effets d’ombre et les couloirs de vent au niveau de la rue.
3. La capacité des infrastructures : moderniser les réseaux d’eau, d’assainissement et de transport.

Trouver le juste équilibre est essentiel. Des tours bien planifiées peuvent revitaliser des zones sous-utilisées, accroître le parc locatif dont le besoin est urgent et établir de nouvelles normes en matière d’efficacité énergétique.

Pourquoi les immeubles de grande hauteur sont essentiels à l’offre de logements

Les prévisions de croissance démographique estiment que les Pays-Bas compteront plus de 18 millions d’habitants d’ici 2040. Pour répondre à la demande sans empiéter sur les ceintures vertes ou les terres agricoles, chaque mètre carré des centres urbains doit être utilisé efficacement. Les avantages comprennent :

• Une offre locative accrue : contribuer à stabiliser la hausse des loyers et offrir davantage de choix.
• Une offre de logements diversifiée : des studios compacts aux appartements familiaux.
• Une vitalité urbaine 24 h/24 et 7 j/7 : davantage de résidents soutiennent les commerces locaux, les cafés et les lieux culturels.

Pour les locataires, ces projets peuvent se traduire par des trajets plus courts, un accès facilité aux commodités et des bâtiments conçus selon les normes de durabilité les plus récentes.

Ce que les locataires doivent savoir

Si vous recherchez une location dans une nouvelle tour résidentielle, gardez ces conseils à l’esprit :

• Consultez le règlement de la VvE : les associations de copropriétaires déterminent les frais d’entretien et les règles applicables aux parties communes.
• Vérifiez les étiquettes énergétiques : de nombreuses nouvelles tours visent une note A+ ou supérieure, ce qui réduit les coûts des services publics.
• Vérifiez votre éligibilité à la Huurtoeslag : les locataires aux revenus modérés peuvent avoir droit à une allocation logement pour compenser le loyer.
• Explorez les voorzieningen à proximité : vérifiez la proximité des transports publics, des supermarchés, des écoles et des espaces verts.

En effectuant les vérifications nécessaires, les locataires peuvent trouver un logement en hauteur adapté à leur mode de vie et à leur budget.

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