La hausse des taux hypothécaires devrait modérer la croissance des prix de l'immobilier néerlandais dans les prochains mois

La hausse des taux hypothécaires devrait modérer la croissance des prix de l'immobilier néerlandais dans les prochains mois

Le marché du logement néerlandais a connu plusieurs années de forte croissance des prix, alimentée par une forte demande et une offre limitée. Cependant, les récentes tensions géopolitiques au Moyen-Orient ont déclenché une volatilité des prix du pétrole et du gaz, alimentant les craintes d'inflation et provoquant une hausse prolongée des taux d'intérêt hypothécaires. Bien que les experts s'accordent à dire que les prix de l'immobilier sont peu susceptibles de baisser franchement, ils prévoient que les hausses de prix ralentiront considérablement dans les prochains mois.

Pourquoi les taux hypothécaires augmentent-ils ?

Les troubles mondiaux autour du détroit d'Ormuz—la principale voie de transit pour une grande partie du pétrole brut mondial—a fait grimper les coûts de l'énergie, exerçant une pression haussière sur l'inflation. Les marchés financiers réagissent aux signaux inflationnistes en exigeant des rendements plus élevés sur les prêts, et ces rendements plus élevés se répercutent sur les coûts d'emprunt à long terme, y compris les hypothèques. À mesure que les banques et les prêteurs hypothécaires font face à des coûts de financement accrus, ils les répercutent sur les emprunteurs, faisant passer les taux hypothécaires moyens aux Pays-Bas au-dessus de 4 %.

Selon les données récentes du secteur, le produit hypothécaire le plus populaire aux Pays-Bas—un prêt à taux fixe sur 10 ans garanti par la Garantie hypothécaire nationale (NHG)—affiche désormais un taux d'intérêt moyen de 4,11 %, contre 3,84 % au début de l'année. De grands prêteurs tels que Rabobank et ABN Amro ont annoncé des hausses de taux, et d'autres devraient leur emboîter le pas pour couvrir leurs dépenses croissantes sur les marchés des capitaux.

Impact sur la capacité d'emprunt et la croissance des prix

Des taux hypothécaires plus élevés affectent directement la capacité d'emprunt des acheteurs : à budget mensuel égal, les emprunteurs peuvent financer un montant de prêt plus faible. Cette contrainte réduit l'enchère maximale que les acheteurs peuvent proposer pour un bien, atténuant le rythme des hausses de prix. Stefan Groot, économiste du logement chez Rabobank, décrit le marché comme entrant dans une phase de « hausses de prix très modérées », reflétant le bras de fer entre l'accessibilité financière pour les acheteurs et les attentes de prix des vendeurs.

Malgré cette modération, une grave pénurie de logements persiste. La demande continue de dépasser largement l'offre, empêchant toute correction à la baisse des prix. Les nouvelles constructions n'ont pas suivi la croissance démographique et la formation des ménages, tandis que la conversion du parc existant reste un processus long soumis à des règles d'urbanisme et à des réglementations environnementales.

La dynamique du marché reste résiliente

Même avec des coûts de financement plus élevés, les Pays-Bas sont en passe de connaître l'une de leurs années les plus actives en matière de ventes de logements. Statistics Netherlands (CBS) indique que 137 142 logements ont changé de mains au cours des sept premiers mois de l'année—soit une augmentation de 5,4 % sur un an. Cette activité a été en partie stimulée par les ventes d'actifs locatifs par des investisseurs, alors que les fonds immobiliers et les investisseurs privés réalisent des gains issus des précédentes hausses des prix.

 Les ventes d'actifs locatifs ont injecté davantage de biens dans le segment de l'habitat occupé par leurs propriétaires, offrant des opportunités supplémentaires aux acheteurs qui peuvent obtenir un financement. Dans le même temps, le marché plus large a connu un changement dans les schémas de transaction : tandis que les primo-accédants font face à des conditions de crédit plus strictes, ceux qui montent en gamme dans la propriété bénéficient d'hypothèques existantes à faible taux et d'une valeur nette immobilière accumulée.

Gagnants et perdants dans un contexte de hausse des taux

Les effets de la hausse des taux hypothécaires sont répartis de manière inégale entre les groupes d'acheteurs :

• Les acheteurs qui montent en gamme et ceux qui améliorent leur logement conservent souvent leurs prêts existants à taux plus bas pour de nouveaux achats, réduisant leur coût marginal d'emprunt. Beaucoup utilisent également la valeur nette substantielle accumulée au cours de la dernière décennie de hausse des prix.
• Les primo-accédants et ceux qui ont des ratios prêt/revenu plus élevés voient leur pouvoir d'emprunt diminuer plus fortement. Avec moins de valeur nette et sans anciens prêts hypothécaires à faible taux à conserver, la transition de la location à l'achat devient plus difficile.
• Les investisseurs peuvent réévaluer les rendements à mesure que les coûts de financement augmentent, ce qui pourrait ralentir l'accumulation de portefeuilles de biens locatifs.

Malgré ces vents contraires, les volumes globaux de transactions restent élevés, ce qui indique que de nombreux segments de ménages sont encore disposés et capables de participer au marché.

Perspectives pour les prochains mois

Les experts prévoient que les taux hypothécaires resteront élevés tant que l'inflation demeurera persistante et que les risques géopolitiques persisteront. Oscar Noorlag, du groupe de conseil hypothécaire Van Bruggen, note que les prêteurs font preuve de prudence, réduisant les marges bénéficiaires lorsque cela est possible afin de maintenir des hausses de taux maîtrisables. Néanmoins, le consensus est que les taux affichés resteront au-dessus de 4 % dans un avenir prévisible.

Pour les acheteurs, cela signifie qu'il faut établir un budget plus prudent et explorer les options à taux fixe afin de verrouiller les conditions actuelles. Les vendeurs, quant à eux, devront peut-être tempérer leurs attentes de prix ou proposer des conditions de financement flexibles pour attirer des acheteurs qualifiés. Les autorités locales et les sociétés de logement (woningcorporaties) peuvent jouer un rôle en accélérant les projets de logements abordables afin d'atténuer les contraintes d'offre.

Conclusion

Le marché du logement néerlandais traverse une période de croissance plus lente des prix, tirée par la hausse des taux hypothécaires, elle-même conséquence des tensions sur les marchés mondiaux de l'énergie et de l'inflation. Bien qu'un retournement des prix soit peu probable en raison de la pénurie persistante d'offre, l'ère des hausses annuelles à deux chiffres semble terminée—pour l'instant. Acheteurs et vendeurs devront s'adapter à une dynamique de marché plus modérée et prévoir des coûts de financement qui restent élevés.

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