Les gratte-ciel résidentiels néerlandais devraient doubler d’ici 2025 face à la pénurie de logements
Face au manque d’espace et à l’envolée des prix du foncier, les Pays-Bas construisent davantage d’immeubles résidentiels de grande hauteur pour répondre à la crise du logement, doublant le nombre de tours de plus de 100 mètres d’ici 2025.
Dernière mise à jour : 11 octobre 20265 min de lecture
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Les gratte-ciel résidentiels néerlandais devraient doubler d’ici 2025 face à la pénurie de logements
Alors que les Pays-Bas sont confrontés à une pénurie persistante de logements et à des prix du foncier toujours plus élevés, les municipalités et les promoteurs regardent vers le ciel. Actuellement, le pays compte 26 tours résidentielles de plus de 100 mètres de haut. Si tous les projets approuvés sont réalisés dans les délais, ce chiffre devrait atteindre 55 d’ici 2025, soit plus du double du total actuel.
Une tendance nationale alimentée par la pression sur le logement
Les prévisions de croissance démographique et la concurrence féroce pour des terrains limités exercent une pression considérable sur les centres urbains néerlandais. Plutôt que de s’étendre sur des espaces verts ou des zones naturelles protégées, de nombreuses villes optimisent chaque mètre carré disponible dans leurs limites. Les immeubles résidentiels de grande hauteur offrent une solution convaincante :
Ils augmentent la densité résidentielle sans élargir les limites de la ville.
Ils permettent une intégration plus efficace des transports publics, notamment autour des grandes gares.
Ils créent des quartiers modernes à usage mixte, avec des commerces au rez-de-chaussée et des équipements collectifs.
Les municipalités prennent également en compte les objectifs de durabilité. Les structures plus hautes intègrent souvent des toits végétalisés, des façades écoénergétiques et des équipements partagés qui favorisent une empreinte carbone par habitant plus faible.
Rotterdam : la capitale des gratte-ciel
Rotterdam est depuis longtemps à la tête du développement de la grande hauteur aux Pays-Bas. Déjà dotée de 12 tours résidentielles de plus de 100 mètres, la ville en prévoit au moins neuf supplémentaires. Parmi les projets notables figurent :
Zalmhaven : actuellement en construction et culminant à 125 mètres, il deviendra le plus haut immeuble d’habitation de la région du Benelux.
Extension des résidences Maastoren : ajout de logements de luxe offrant une vue panoramique sur la rivière Nieuwe Maas.
En plus de ces constructions confirmées, le service municipal de l’urbanisme de Rotterdam étudie 18 autres projets de grande hauteur. Les politiques de zonage avant-gardistes de la ville, qui désignent certains quartiers comme des « zones d’habitat vertical », ont simplifié les procédures d’autorisation et attiré des promoteurs internationaux.
La Haye et Eindhoven : la transformation des quartiers autour des gares
Au-delà de Rotterdam, La Haye et Eindhoven adoptent elles aussi l’approche verticale. La Haye ambitionne de créer environ 3 000 nouveaux logements dans des immeubles de grande hauteur regroupés autour de ses gares centrales et Hollands Spoor. Avec cinq tours existantes de plus de 100 mètres, le conseil municipal a approuvé des projets pour au moins 14 autres.
Eindhoven, connue pour son économie axée sur les technologies, transforme des zones industrielles sous-utilisées en quartiers de grande hauteur à usage mixte. Cette stratégie répond aux besoins locaux en logements pour les étudiants, les actifs et les familles, tout en soutenant l’ambition de la ville de devenir un pôle européen de l’innovation.
Les investissements dans les quartiers des gares ne renforcent pas seulement l’offre de logements : ils consolident également l’engagement des Pays-Bas en faveur d’un développement axé sur les transports publics, réduisant la dépendance à la voiture et favorisant des quartiers accessibles à pied.
L’hésitation historique d’Amsterdam
L’emblématique ceinture de canaux d’Amsterdam et son paysage urbain protégé par l’UNESCO ont longtemps limité le développement de la grande hauteur dans le centre historique. À ce jour, seules deux tours résidentielles, les Y-Towers et la Valley Tower, dépassent le seuil des 100 mètres. La plupart des nouvelles propositions se concentrent au nord de la rivière IJ, où l’opposition des organismes chargés du patrimoine est moins forte.
Klaas de Boer, ancien directeur du quartier d’affaires de Zuidas et membre du conseil d’administration de la fondation des immeubles de grande hauteur, explique : « Les villes doivent veiller à ce que l’architecture de grande hauteur complète le tissu urbain existant. Elle doit former un bel ensemble, et non un monolithe incongru. » L’approche prudente d’Amsterdam reflète un débat plus large sur l’équilibre entre tradition et exigences modernes en matière de densité.
Au-delà des grandes villes : les réglementations locales sur les silhouettes urbaines
Toutes les municipalités néerlandaises ne sont pas favorables aux bâtiments très hauts. À Breda, par exemple, les réglementations locales plafonnent la hauteur des bâtiments à 97 mètres, soit la hauteur de la tour de la Grote Kerk, afin de préserver la silhouette médiévale. D’autres villes ont instauré des directives architecturales qui encadrent l’emplacement des tours, les matériaux des façades et les dispositifs d’éclairage, afin d’éviter que les projets de grande hauteur ne portent atteinte aux sites patrimoniaux.
Ces réglementations illustrent la diversité des approches aux Pays-Bas. Certaines villes privilégient une croissance rapide grâce à un zonage favorable aux immeubles de grande hauteur, tandis que d’autres optent pour des interventions plus modérées qui respectent le caractère local.
L’avenir de l’habitat vertical aux Pays-Bas
D’ici 2025, les Pays-Bas compteront au moins 55 gratte-ciel résidentiels de plus de 100 mètres de haut, transformant profondément les silhouettes urbaines de Rotterdam à La Haye. Ces projets constituent une réponse stratégique à la rareté des terrains, à la demande de logements et aux objectifs de durabilité.
Les principaux facteurs qui façonnent cette expansion verticale sont les suivants :
Politiques municipales de zonage : les zones dédiées aux immeubles de grande hauteur accélèrent l’approbation des projets.
Développement axé sur les transports publics : la proximité des grandes gares garantit une mobilité durable.
Conception à usage mixte : l’intégration de logements, de commerces et d’espaces publics améliore la qualité de vie.
Qualité architecturale : les villes exigent de plus en plus des conceptions qui respectent le contexte et le patrimoine.
À mesure que les silhouettes urbaines néerlandaises s’élèvent, les locataires et acheteurs potentiels bénéficieront d’un choix plus vaste d’appartements, des penthouses avec vue sur la rivière aux logements compacts situés près des pôles de transport.
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