Le gouvernement néerlandais alloue des milliards pour lutter contre la crise du logement aux Pays-Bas

Le gouvernement néerlandais alloue des milliards pour lutter contre la crise du logement aux Pays-Bas

Les Pays-Bas font face à une pénurie de logements sans précédent, avec un déficit estimé à près de 300 000 logements dans tout le pays. Lors de la présentation du budget, le gouvernement néerlandais a annoncé une série de mesures destinées à relancer la construction, à alléger la pression sur les marchés locatif et de l’achat immobilier et à soutenir les primo-accédants. Cet article présente les principaux éléments du plan, des subventions municipales aux incitations fiscales, en passant par les réformes potentielles visant les investisseurs.

Comprendre l’ampleur de la pénurie de logements

La ministre de l’Intérieur, Kasja Ollongren, a décrit la situation actuelle comme une véritable crise du logement. Malgré l’objectif ambitieux de construire 75 000 nouveaux logements par an d’ici 2025, les Pays-Bas n’ont pas atteint cet objectif en 2018 ni en 2019, et les chiffres de 2020 devraient suivre la même tendance. Parallèlement, la hausse des coûts de construction, la disponibilité limitée des terrains dans les zones urbaines et la longueur des procédures d’autorisation ont encore restreint l’offre. La pénurie touche à la fois le secteur locatif — avec des loyers en forte hausse — et le marché de l’accession à la propriété, où les primo-accédants peinent à trouver des options abordables.

Fonds de subventions municipales d’un milliard d’euros

Afin d’inciter les autorités locales à accélérer les projets de logements, le gouvernement crée un Fonds municipal de construction doté d’un budget pouvant atteindre 1 milliard d’euros. Dans le cadre de ce dispositif, les municipalités qui désigneront de nouveaux terrains pour des projets résidentiels recevront des subventions directes, ce qui contribuera à compenser les coûts d’infrastructure et à simplifier les procédures d’aménagement.

En rendant la construction plus viable financièrement au niveau local, le fonds vise à :

• Encourager les municipalités à identifier et à préparer des terrains destinés au logement
• Réduire le profil de risque pour les promoteurs privés qui investissent dans de nouvelles zones
• Accélérer la délivrance des permis de construire et le lancement des grands projets

Des programmes de subventions similaires, tels que ceux utilisés pour développer les quartiers VINEX dans les années 1990, ont montré comment un soutien public ciblé pouvait accroître l’offre — même si ces initiatives reposaient sur une échelle financière plus importante.

Incitations fiscales pour les sociétés de logement

Les sociétés de logement (woningcorporaties) jouent un rôle essentiel dans l’offre de logements locatifs sociaux. Afin de relancer leur activité de construction, le gouvernement prolongera une réduction de l’impôt des bailleurs — une taxe sur les logements locatifs sociaux qui rapporte actuellement environ 1,7 milliard d’euros par an. Au cours des dix prochaines années, les sociétés de logement pourront bénéficier d’un allègement fiscal total pouvant atteindre 1 milliard d’euros (soit une moyenne de 100 millions d’euros par an) lorsqu’elles lanceront de nouveaux projets de construction.

Cette mesure vise à :

• Réduire le coût effectif du financement des projets de logements sociaux
• Encourager les sociétés de logement à donner la priorité aux nouvelles constructions plutôt qu’aux budgets d’entretien
• Créer un portefeuille de logements locatifs abordables dans les zones où la demande est forte

Bien que cette réduction ne représente qu’une fraction modeste des recettes actuelles de l’impôt des bailleurs, les responsables politiques espèrent que cet engagement à long terme incitera les sociétés de logement et les partenaires privés à prendre des engagements importants.

Soutenir les primo-accédants grâce à un allègement des droits de mutation

L’achat d’un logement est devenu de plus en plus inaccessible pour de nombreux ménages néerlandais. Afin d’atténuer les obstacles financiers, le gouvernement étudie une exonération des droits de mutation pour les primo-accédants. Actuellement, les acheteurs paient 2 % (résidents) ou 8 % (investisseurs) de la valeur du bien en droits de mutation. Exonérer ou réduire ces droits pourrait diminuer les coûts initiaux de plusieurs milliers d’euros et rendre l’accession à la propriété plus accessible aux personnes aux revenus moyens.

Selon le plan actuellement à l’étude :

• L’exonération s’appliquerait uniquement aux personnes n’ayant jamais possédé de bien résidentiel auparavant
• Des seuils d’éligibilité et des plafonds de valeur des biens garantiraient que l’avantage cible les personnes qui en ont le plus besoin
• La mise en œuvre dépend d’une étude de faisabilité menée par le ministère des Finances, attendue plus tard cette année

Si elle est approuvée, cette mesure pourrait insuffler un nouvel élan au marché du logement et encourager les jeunes générations à investir dans leur propre logement.

Mesures possibles pour les investisseurs et les bailleurs

En plus des incitations, le gouvernement envisage d’augmenter la fiscalité applicable aux investisseurs dans le locatif et aux grands acquéreurs immobiliers. En ajustant les taux d’imposition ou en réduisant les possibilités de contournement, les responsables politiques cherchent à décourager les achats spéculatifs qui font monter les prix et réduisent le nombre de logements disponibles pour les résidents.

Les principales propositions à l’étude comprennent :

• Des taux de droits de mutation plus élevés pour les investisseurs institutionnels et privés
• Des critères plus stricts pour les acheteurs non-résidents souhaitant acquérir des biens néerlandais
• Un contrôle renforcé des grands portefeuilles afin de garantir le respect des obligations en matière de logement social

Ces mesures restent à l’étude, et des précisions sont attendues après les consultations des parties prenantes et les évaluations de leur impact.

Les défis à venir et les perspectives

Bien que cette approche à plusieurs volets constitue l’intervention gouvernementale la plus ambitieuse depuis des années, d’importants obstacles subsistent. Les capacités de construction sont fortement sollicitées, la main-d’œuvre qualifiée est rare et les réglementations environnementales imposent des contrôles rigoureux aux nouveaux projets. En outre, l’évolution de la conjoncture économique et les effets persistants de la pandémie pourraient ralentir les progrès.

La réussite dépendra d’une coordination étroite entre les gouvernements central et locaux, les sociétés de logement, les promoteurs privés et les groupes communautaires. La simplification des procédures d’autorisation, la mise en place de financements durables et l’harmonisation des incitations entre les secteurs sont essentielles pour atteindre l’objectif de 75 000 logements par an. Dans l’intervalle, les locataires et les acheteurs potentiels pourraient continuer à évoluer sur des marchés tendus, ce qui rend les informations précises et disponibles en temps utile plus importantes que jamais.

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