Le fonds de pension néerlandais ASR suspend ses investissements dans le logement locatif face à la loi sur les loyers abordables

Le fonds de pension néerlandais ASR suspend ses investissements dans le logement locatif face à la loi sur les loyers abordables

Le fonds de pension néerlandais ASR a récemment annoncé qu’il cesserait d’investir dans de nouveaux logements locatifs, citant la loi sur les loyers abordables comme un facteur clé compromettant la rentabilité. Cette décision suscite des inquiétudes quant à l’avenir de l’offre de logements locatifs aux Pays-Bas et met en évidence la tension entre la protection des locataires et l’intérêt des investisseurs.

Comprendre la loi sur les loyers abordables

Entrée en vigueur le 1er juillet, la loi sur les loyers abordables étend le système existant de réglementation des loyers fondé sur un barème de points — traditionnellement appliqué uniquement au logement social — à une part importante du secteur locatif privé. En vertu de cette loi :

• Les loyers de la plupart des logements du secteur privé jusqu’à 1 158 € par mois (ou 1 274 € pour les logements neufs) doivent respecter le système de points.
• Chaque logement est évalué en fonction de sa superficie, de son isolation et de sa qualité ; le score total détermine le loyer maximal autorisé.
• Les propriétaires qui dépassent ces seuils s’exposent à des réductions de loyer ou à des contestations judiciaires.

L’objectif est de protéger les locataires contre des loyers excessifs, de promouvoir une tarification équitable et d’améliorer la qualité des logements. Toutefois, les investisseurs privés et les fonds de pension comme ASR estiment que les plafonds réglementaires, combinés à des coûts de financement et de construction élevés, rendent les projets locatifs financièrement peu attractifs.

La stratégie d’investissement d’ASR et les préoccupations liées à la rentabilité

ASR est l’un des plus grands fonds de pension des Pays-Bas et gère les actifs de retraite de milliers de fonctionnaires et d’employés du secteur public. Historiquement, ASR a élargi son portefeuille pour y inclure l’immobilier résidentiel, construisant environ 15 000 logements locatifs au cours de la dernière décennie. Le fonds vise un rendement annuel de 5 à 7 %, essentiel pour couvrir ses engagements de retraite et répondre aux attentes des assurés.

Le PDG d’ASR, Jos Baeten, a expliqué dans le podcast de NOS Geld of je leven que la loi sur les loyers abordables, conjuguée aux taux d’intérêt élevés, à la hausse des coûts de construction et au prix élevé des acquisitions foncières, a érodé les rendements attendus. Baeten a déclaré :

« Avec la nouvelle loi, combinée aux conditions actuelles du marché, nous ne pouvons tout simplement pas atteindre nos objectifs de rendement dans le logement locatif. Ce n’est pas viable pour les portefeuilles de nos retraités. »

En suspendant les nouveaux investissements, ASR cherche à protéger ses clients contre d’éventuelles pertes, mais cette décision signale également un désengagement des grands projets résidentiels.

Impact sur le marché néerlandais du logement

Réduction de l’offre locative

Le retrait d’ASR pourrait aggraver la pénurie persistante de logements aux Pays-Bas. Selon les chiffres du gouvernement, le pays a besoin de 75 000 logements supplémentaires par an pour suivre la demande. Lorsque de grands investisseurs institutionnels se retirent, moins de logements locatifs arrivent sur le marché, ce qui réduit l’offre et pourrait faire augmenter les loyers en dehors des segments réglementés.

Réaction des propriétaires privés

Les premières données du registre foncier montrent que les propriétaires privés et les petits bailleurs commerciaux vendent de plus en plus leurs logements locatifs pour les convertir en logements occupés par leurs propriétaires. Alors que les grandes sociétés de logement et certains investisseurs institutionnels restent relativement peu affectés par la nouvelle loi, les acteurs de plus petite taille font état de marges réduites et d’incertitudes juridiques.

Variations régionales

• Dans les grandes villes comme Amsterdam, Rotterdam et Utrecht, la pression sur le parc locatif est la plus forte.
• Les régions périphériques pourraient ressentir un impact moins immédiat, mais être confrontées à une baisse des investissements à plus long terme.

Débat politique : réglementation contre incitations à l’offre

La position d’ASR s’inscrit dans un débat plus large sur la manière de concilier la protection des locataires et une offre de logements guidée par le marché :

• Pour la réglementation : les défenseurs de cette approche estiment que les plafonds de loyer et les normes de qualité sont essentiels pour prévenir les expulsions, garantir l’accessibilité financière et améliorer les conditions de vie des locataires à revenus faibles et moyens.
• Pour l’offre : les opposants, dont Baeten, recommandent de réduire la réglementation et de proposer des incitations — telles que des allègements fiscaux, des subventions ou un assouplissement des règles d’urbanisme — afin d’attirer les investissements privés et d’accroître le parc de logements.

Baeten estime que le gouvernement devrait réévaluer la loi sur les loyers abordables et privilégier plutôt des politiques qui incitent les investisseurs à construire davantage de logements. « Une offre plus importante fera baisser les prix, conformément aux principes économiques fondamentaux », a-t-il déclaré.

Concilier protection des locataires et attractivité pour les investisseurs

Trouver une voie durable nécessite de la nuance. Les décideurs pourraient envisager une combinaison de mesures :

1. Subventions ciblées : un soutien financier direct aux projets de « construction locative abordable » qui répondent à des critères sociaux et environnementaux prédéfinis.
2. Réglementation progressive : des plafonds de loyer introduits progressivement et liés aux niveaux de revenus ou à la demande dans les quartiers, afin de réduire le choc pour les investisseurs tout en protégeant les locataires.
3. Partenariats public-privé : des projets collaboratifs entre les municipalités (gemeente), les sociétés de logement (woningcorporatie) et les investisseurs privés afin de partager les risques et les bénéfices.

En ajustant la réglementation aux incitations du marché, les Pays-Bas peuvent chercher à protéger les locataires tout en maintenant un climat d’investissement viable.

Conclusion

La décision d’ASR de se retirer du développement de logements locatifs souligne l’interaction complexe entre la réglementation, les conditions du marché et les stratégies d’investissement à long terme. Si la loi sur les loyers abordables vise à limiter les loyers excessifs et à améliorer la qualité, elle risque également de détourner des capitaux essentiels d’un marché confronté à l’une des pénuries de logements les plus graves d’Europe occidentale.

Les investisseurs, les décideurs politiques et les défenseurs du logement doivent travailler ensemble pour élaborer des solutions équilibrées. Des incitations bien conçues, une réglementation prudente et des partenariats stratégiques seront essentiels pour garantir à la fois des loyers abordables et une offre régulière de logements de qualité.

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