Les logements à un million d’euros bondissent de 243 % en cinq ans, un record de 223 000 aux Pays-Bas
Les Pays-Bas comptent désormais un nombre record de 223 000 logements d’une valeur supérieure à 1 million d’euros, soit une hausse de 243 % depuis 2020 selon les données de Calcasa. Cette croissance fulgurante transforme le marché et a des conséquences pour les acheteurs, les vendeurs et les locataires.
Dernière mise à jour : 11 octobre 20265 min de lecture
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Explosion des logements à un million d’euros aux Pays-Bas
Le marché immobilier néerlandais a connu une évolution sans précédent au cours des cinq dernières années : le nombre de logements évalués à plus d’un million d’euros est passé d’environ 65 000 en 2020 à un record de 223 000 aujourd’hui, soit une hausse spectaculaire de 243 %.
Selon l’étude annuelle de Calcasa, 2023 a enregistré une nouvelle hausse de 13,5 % du nombre de biens à un million d’euros par rapport à 20221. La valeur moyenne de ces logements s’élève désormais à 1,35 million d’euros, un autre record historique. Les analystes attribuent cette croissance fulgurante à la combinaison de taux d’intérêt bas, d’une offre limitée et d’une demande soutenue des acheteurs.
Un profil en évolution : des villas de luxe aux logements du quotidien
L’époque où les annonces à un million d’euros désignaient uniquement de vastes propriétés de campagne ou des penthouses au bord des canaux est révolue. Le segment haut de gamme comprend de plus en plus :
Appartements : Les appartements urbains représentent désormais environ 70 % des logements à un million d’euros à Amsterdam, dont beaucoup se trouvent en dehors des quartiers traditionnellement prisés comme celui du Vondelpark.
Maisons mitoyennes : De simples maisons en rangée dans des villes comme La Haye, Utrecht et Haarlem dépassent fréquemment le seuil du million d’euros, reflétant la forte demande pour des logements situés au centre.
Maisons jumelées et maisons d’angle : Dans des communes suburbaines telles qu’Amstelveen, Leyde, Delft et Rijswijk, les maisons jumelées ont enregistré le taux de croissance le plus élevé parmi les biens à un million d’euros.
« Il aurait été difficile d’imaginer, il y a cinq à dix ans, qu’une simple maison mitoyenne puisse se vendre plus d’un million d’euros », observe Lennart Rhee de Calcasa. L’élargissement de la définition du « logement à un million d’euros » souligne l’ampleur de la hausse des prix dans tous les segments.
Points forts régionaux dans les communes néerlandaises
Bien que la tendance soit nationale, certaines villes sont en tête :
• Amsterdam : plus de 23 000 logements à un million d’euros, dont seulement 6 % sont des maisons individuelles, le reste étant principalement constitué d’appartements haut de gamme.
• La Haye et Utrecht : Les maisons mitoyennes constituent désormais le segment le plus courant des logements à un million d’euros, signe d’une forte demande dans les centres-villes.
• Haarlem, Leyde, Delft, Rijswijk : Forte croissance des maisons jumelées et des maisons d’angle, qui dépassent les villas traditionnelles.
Dans 95 % des communes néerlandaises, les villas individuelles représentent encore la majorité des logements à un million d’euros. Toutefois, le seuil pour atteindre 1 million d’euros n’a jamais été aussi facilement franchi, même en dehors des grands centres urbains.
Conséquences pour les acheteurs et les vendeurs
Primo-accédants
La flambée des prix a transformé le rêve de devenir propriétaire en une épreuve à haut risque pour les nouveaux acheteurs. Nombre de primo-accédants se retrouvent exclus des quartiers centraux ou contraints de faire des compromis sur la superficie et l’emplacement.
Propriétaires de longue date
Pour ceux qui possèdent leur bien depuis des années, cette envolée a permis de réaliser d’importantes plus-values. Certains choisissent de réduire leur logement ou de réinvestir leurs bénéfices dans des résidences secondaires, des portefeuilles de biens locatifs ou des travaux de rénovation, stimulant davantage le marché.
Vendeurs
Les biens situés au niveau ou à proximité du seuil du million d’euros suscitent un vif intérêt de la part des acheteurs nationaux et internationaux. Les biens bien présentés peuvent faire l’objet d’offres supérieures au prix demandé, en particulier dans les quartiers recherchés.
Effet sur le marché locatif
À mesure que les prix de vente augmentent, les marchés locatifs en ressentent les effets. Les propriétaires de biens de grande valeur augmentent souvent les loyers afin de préserver leur rendement, notamment dans les centres-villes :
Hausse des loyers : Les propriétaires qui répercutent l’augmentation des coûts hypothécaires et fiscaux contribuent à la hausse des loyers demandés.
Disponibilité réduite : Certains propriétaires choisissent de vendre plutôt que de louer, ce qui resserre l’offre locative.
Pression sur le huurtoeslag : Le système néerlandais d’aide au logement (huurtoeslag) est mis à rude épreuve, car davantage de locataires dépassent les plafonds de revenus ou de loyer requis pour bénéficier de cette aide.
Pour les locataires à la recherche d’options abordables, explorer les communes voisines, envisager une colocation flexible ou se tourner vers des programmes immobiliers plus récents peut contribuer à atténuer la pression sur les coûts.
Quel avenir pour le marché immobilier néerlandais ?
Face aux vents contraires macroéconomiques et aux signaux de la Banque centrale européenne laissant entrevoir de possibles hausses des taux, la croissance pourrait ralentir ou se stabiliser à court terme. Toutefois, des facteurs structurels, tels que la disponibilité limitée des terrains, les fortes tendances à l’urbanisation et un parc de logements historiquement insuffisant, laissent penser que les niveaux de prix élevés pourraient perdurer.
Les promoteurs et les pouvoirs publics sont soumis à une pression croissante pour augmenter l’offre de logements grâce au renouvellement urbain, à la construction dans les espaces interstitiels et à la création de quartiers durables. Parallèlement, les acheteurs et locataires potentiels devraient suivre attentivement les signaux du marché et établir des budgets réalistes.
Conclusion
Le cap des 223 000 logements à un million d’euros aux Pays-Bas reflète à la fois une croissance exceptionnelle et l’aggravation des difficultés d’accès au logement. Que vous souhaitiez acheter, vendre ou louer, il est plus important que jamais de rester informé et réactif.
Commencez votre recherche en toute confiance et découvrez des milliers d’annonces locatives actuelles sur Luntero, le moyen le plus simple de trouver votre prochain logement aux Pays-Bas.
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