Débloquer 120 000 logements : rénover les bâtiments existants pour atténuer la pénurie de logements aux Pays-Bas

Débloquer 120 000 logements : rénover les bâtiments existants pour atténuer la pénurie de logements aux Pays-Bas

Les Pays-Bas sont confrontés à une pénurie de logements pressante, le gouvernement visant à ajouter plus de 900 000 logements au parc national d’ici 2030. Si la construction neuve reste la pierre angulaire de cette stratégie, une étude récente de l’Institut économique pour la construction (EIB) met en lumière une alternative puissante et sous-exploitée : rénover et réaffecter les bâtiments existants. Selon l’EIB, la réglementation actuelle pourrait à elle seule permettre de créer 100 000 à 120 000 logements supplémentaires d’ici 2030. Avec des subventions ciblées et des ajustements réglementaires, ce potentiel pourrait augmenter d’environ 25 %, offrant ainsi une solution plus rapide et plus durable à la crise du logement.

Le potentiel inexploité de la rénovation

L’EIB identifie trois grandes voies de rénovation :

1. Division : Diviser de grands appartements ou des maisons familiales en plusieurs unités plus petites.
2. Surélévation : Ajouter des étages supplémentaires à des immeubles résidentiels existants.
3. Transformation : Convertir d’anciens bureaux, écoles et bâtiments industriels en logements.

Chaque approche comporte des opportunités et des défis spécifiques, mais ensemble elles représentent un important réservoir de nouveaux logements.

Division : diviser pour mieux régner

La division consiste à transformer des logements trop grands en deux logements plus petits ou davantage. Cela est particulièrement pertinent dans les quartiers où se trouvent de grands appartements d’après-guerre ou des maisons individuelles. Non seulement la division augmente la densité sans modifier l’emprise au sol d’un bâtiment, mais elle répond aussi à une demande croissante pour des espaces de vie abordables et compacts chez les jeunes actifs et les petites familles.

Cependant, des contraintes réglementaires — telles que les surfaces minimales des logements, les exigences de stationnement et les règles de zonage de quartier — découragent souvent les propriétaires et les promoteurs. Assouplir ces restrictions, en particulier dans les zones où la demande est forte, pourrait débloquer des dizaines de milliers de logements avec des modifications structurelles minimes.

Surélévation : construire vers le haut

Malgré des opportunités évidentes dans des villes comme Amsterdam, Rotterdam et Utrecht, la surélévation est rarement mise en œuvre. Ajouter un ou deux étages à un immeuble résidentiel existant peut générer plusieurs nouveaux logements tout en préservant les espaces verts au niveau du sol. Sur le plan structurel, de nombreux bâtiments du milieu du siècle se prêtent bien à des niveaux porteurs supplémentaires.

Les principaux obstacles comprennent :

• Des réglementations de sécurité incendie qui exigent d’importants travaux de mise à niveau.
• Des restrictions de hauteur dans les plans d’urbanisme municipaux.
• Des coûts supplémentaires pour la modernisation des ascenseurs et des escaliers.

En simplifiant les procédures de permis et en proposant des aides ciblées pour les améliorations de sécurité incendie, les municipalités pourraient stimuler considérablement les projets de surélévation.

Transformation : du bureau à la maison

Le passage au travail hybride et au télétravail a laissé de nombreux immeubles de bureaux sous-utilisés. Convertir ces espaces en logements associe urgence et durabilité. Selon Natuur & Milieu, la rénovation émet 50 à 85 % de CO₂ en moins provenant de la production de matériaux que la construction neuve — aucune surface supplémentaire n’est consommée, et le carbone incorporé est réduit au minimum.

Les transformations réussies nécessitent :

• Des plans d’étage flexibles pour accueillir des espaces de vie.
• Des améliorations de l’isolation, de la plomberie et de la sécurité incendie.
• Des incitations qui alignent les intérêts des propriétaires, des promoteurs et des collectivités locales.

Combler l’écart financier entre les valorisations de bureaux et les estimations résidentielles au moyen de prêts ou de subventions pourrait accélérer les conversions à l’échelle nationale.

Avantages en matière de durabilité

La rénovation ne stimule pas seulement l’offre de logements, elle fait aussi progresser les objectifs climatiques des Pays-Bas. Parmi les principaux bénéfices environnementaux :

• Réduction des émissions de CO₂ : la réutilisation des matériaux existants réduit le carbone incorporé jusqu’à 85 % par rapport à une construction neuve.
• Efficacité des ressources : moins de matières premières sont nécessaires, ce qui réduit la pression sur les carrières et les usines.
• Préservation des terrains vierges : le comblement urbain limite l’étalement, protégeant les paysages naturels et les terres agricoles.

En donnant la priorité à la rénovation, les décideurs peuvent fournir des logements plus rapidement et de manière plus durable que par le seul développement sur terrains vierges.

Obstacles et incitations politiques

Si le potentiel technique est clair, les politiques actuelles privilégient souvent les constructions neuves. Les principaux obstacles comprennent :

• Limites des subventions : la plupart des aides et avantages fiscaux visent la construction neuve, et non les transformations ou les extensions.
• Procédures de permis complexes : les projets de rénovation doivent franchir plusieurs niveaux d’autorisation — urbanisme, patrimoine, environnement — souvent à la discrétion des municipalités.
• Normes de construction rigides : les exigences en matière de sécurité incendie, d’isolation et d’accessibilité peuvent rendre la mise aux normes prohibitivement coûteuse.

Pour exploiter pleinement le potentiel de la rénovation, le gouvernement pourrait :

• Étendre les subventions existantes au logement à la division, à la surélévation et aux transformations.
• Introduire des permis simplifiés « voie rapide » pour les projets de rénovation répondant à des critères de durabilité prédéfinis.
• Proposer des prêts à faible taux et des subventions complémentaires spécifiquement pour les mises à niveau de sécurité incendie et les renforcements structurels.

De telles mesures encourageraient les promoteurs privés et les woningcorporaties (organismes de logement social) à donner la priorité à la rénovation comme voie viable.

Atteindre l’objectif de logement pour 2030

Selon Statistics Netherlands (CBS), plus de 73 000 nouveaux logements ont été construits en 2022, avec près de 15 000 unités ajoutées par transformation et division. L’EIB et Natuur & Milieu estiment que ce chiffre pourrait être multiplié si les cadres politiques évoluent en faveur de la rénovation. En débloquant ne serait-ce qu’une partie des 100 000 à 150 000 logements potentiels estimés, les Pays-Bas peuvent faire des progrès substantiels vers leur objectif de 2030.

Une conception intelligente des politiques accélère non seulement la livraison, mais répartit aussi plus équitablement le développement du logement entre les municipalités. Les projets de rénovation sont souvent moins controversés que les terrains vierges, ce qui les rend politiquement acceptables tant dans les centres urbains que dans les petites villes.

Conclusion

La rénovation des bâtiments existants offre une solution gagnant-gagnant à la pénurie de logements aux Pays-Bas : elle permet de créer des logements plus rapidement, à moindre coût environnemental et avec moins de consommation de terres que les constructions neuves traditionnelles. En adoptant la division, la surélévation et la transformation — et en réformant les subventions et les réglementations — le gouvernement peut débloquer 100 000 à 150 000 logements supplémentaires d’ici 2030.

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