La conversion des bureaux vacants en logements aux Pays-Bas piétine : défis et solutions
La conversion des immeubles de bureaux, magasins et églises vacants en logements aux Pays-Bas n’a pas atteint l’objectif gouvernemental de 15 000 logements en 2025, suscitant des inquiétudes concernant la durabilité, les émissions d’azote et l’offre de logements.
Dernière mise à jour : 11 octobre 20265 min de lecture
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La conversion des bureaux, magasins et églises vacants en logements piétine aux Pays-Bas
Les Pays-Bas se sont fixé des objectifs ambitieux pour transformer des immeubles de bureaux sous-utilisés, des commerces et même des églises en logements — une initiative saluée pour sa rapidité, sa rentabilité et sa durabilité. Pourtant, les nouveaux chiffres de Statistics Netherlands (CBS) montrent que seuls 8 675 logements issus de conversions ont été achevés en 2025, bien en dessous de l’objectif annuel de 15 000 fixé par la ministre du Logement Mona Keijzer. Alors que plus de 3 millions de mètres carrés de bureaux vacants restent encore inexploités, le pays fait face à la fois à une pénurie de logements et à des pressions environnementales liées aux dépôts d’azote.
État actuel des conversions de bâtiments
Selon le CBS, la conversion de biens non résidentiels a permis de créer :
8 675 logements en 2025, contre 8 755 en 2024.
Une baisse notable des conversions d’anciens bureaux, tandis que les magasins, les écoles et les églises sont restés à peu près au même niveau.
Une forte diminution par rapport à 2019, année où environ 12 000 logements avaient été créés grâce à des conversions.
Malgré ce ralentissement, la ministre Keijzer reste déterminée à livrer 100 000 nouveaux logements par an par tous les moyens viables — transformations ou constructions neuves — plutôt que de se focaliser uniquement sur l’objectif de conversion de 15 000 logements.
Pourquoi les conversions sont importantes pour la durabilité et les émissions d’azote
La transformation de bâtiments existants offre des avantages environnementaux majeurs :
Une réduction des déchets de construction et de la consommation d’énergie par rapport aux constructions neuves.
Une diminution des émissions d’azote. Les nouvelles constructions contribuent fortement aux dépôts d’azote, mettent la biodiversité sous pression et entraînent des retards réglementaires.
La préservation du tissu urbain, du caractère historique et des infrastructures existantes.
Francesco Veenstra, architecte du gouvernement et principal conseiller du Cabinet en matière de construction, avertit que le ralentissement des conversions est « inacceptable », compte tenu de l’urgence à réduire les émissions d’azote et à libérer une offre de logements dans les zones déjà urbanisées.
Objectifs gouvernementaux et réponses politiques
15 000 logements par an issus de conversions : un objectif fixé par d’anciens ministres et adopté par la ministre Keijzer.
100 000 logements au total par an : l’objectif annuel plus large en matière de logement, couvrant toutes les méthodes de construction.
Keijzer insiste sur la flexibilité : « Une personne qui finit par avoir une clé entre les mains ne se soucie pas vraiment de savoir s’il s’agit d’un logement issu d’une transformation ou d’un logement nouvellement construit. » Elle promet de continuer à soutenir les conversions sans laisser cet objectif détourner l’attention de la production globale de logements.
Points de vue d’experts
Francesco Veenstra (architecte du gouvernement)
Veenstra affirme que :
L’impact sur l’azote des constructions neuves est plusieurs fois supérieur à celui des conversions.
Les espaces de bureaux sous-utilisés constituent un parc immobilier immédiatement disponible.
Le développement des compétences et du savoir-faire artisanal dans la transformation des bâtiments fera baisser les coûts au fil du temps.
Il préconise non seulement de maintenir l’objectif de 15 000 conversions, mais aussi d’envisager de le relever afin de répondre aux besoins environnementaux et résidentiels.
Prof. Hilde Remøy (TU Delft, gestion immobilière)
Remøy observe que les conversions les plus faciles ont en grande partie déjà été réalisées depuis la crise de l’euro. Les bâtiments restants sont souvent :
Structurellement inadaptés.
Détenus par plusieurs parties prenantes qui attendent une réhabilitation à l’échelle du quartier.
Trop coûteux à transformer sans investissements coordonnés.
Elle estime toutefois qu’un objectif de conversion de 15 000 logements est ambitieux mais réalisable, notamment si de grands ensembles de bureaux peuvent être réaffectés grâce à une collaboration pilotée par les municipalités.
Principaux défis des transformations de bâtiments
Fragmentation de la propriété : les grands sites peuvent avoir plusieurs propriétaires, chacun attendant que l’autre investisse.
Complexité technique : transformer des bureaux en appartements exige des normes différentes en matière d’ingénierie, de plomberie et de sécurité.
Viabilité financière : les coûts élevés de rénovation peuvent rendre l’opération moins rentable que le développement d’un site vierge, par comparaison avec un terrain déjà aménagé.
Obstacles réglementaires : le zonage, la protection du patrimoine et les permis de construire ajoutent du temps et des dépenses.
Stratégies pour relancer les conversions
Les municipalités, les promoteurs et les investisseurs peuvent prendre des mesures concrètes pour accélérer les conversions :
Planification à l’échelle du quartier : coordonner plusieurs conversions dans les quartiers d’affaires afin de partager les coûts d’infrastructure et d’attirer des capitaux privés.
Incitations financières : proposer des subventions, des allègements fiscaux ou des prêts à faible taux d’intérêt spécifiquement destinés aux projets de réutilisation adaptative.
Partage des connaissances : créer des référentiels de bonnes pratiques sur les normes techniques, les compétences des entrepreneurs et les études de cas.
Simplification des permis : mettre en place des procédures administratives dédiées à la réutilisation adaptative afin de réduire les délais.
En combinant les incitations publiques et la coopération entre les secteurs, les Pays-Bas peuvent transformer des biens sous-utilisés en une source essentielle de logements urbains durables.
Conclusion
Bien que le rythme de conversion des bureaux, magasins et églises vacants en logements ait ralenti, les avantages environnementaux et résidentiels restent évidents. Atteindre — et potentiellement dépasser — l’objectif gouvernemental de 15 000 conversions nécessitera une collaboration entre les décideurs nationaux, les municipalités, les promoteurs et les communautés locales. Grâce à des incitations ciblées, à une réglementation simplifiée et au partage des compétences, la réutilisation adaptative peut devenir un pilier de la réalisation des objectifs des Pays-Bas en matière de logement.
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