La confiance des acheteurs de logements néerlandais s’effondre alors que les prix de l’immobilier s’envolent

La confiance des acheteurs de logements néerlandais s’effondre alors que les prix de l’immobilier s’envolent

Au cours du deuxième trimestre de cette année, les personnes à la recherche d’un logement aux Pays-Bas ont signalé une baisse significative de leur confiance quant à leur capacité à obtenir un nouveau bien. Selon l’indice de sentiment de Funda, l’optimisme des acheteurs a reculé de 14 points par rapport au trimestre précédent — et se situe 22 points plus bas qu’à la même période l’an dernier. Ce déclin met clairement en évidence les défis croissants d’un marché caractérisé par une offre limitée et des prix qui augmentent rapidement.

Le paysage actuel du marché

Le marché immobilier néerlandais est sous pression depuis plusieurs années, la demande dépassant constamment l’offre disponible. Les données récentes de la NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs) montrent que le prix moyen d’un logement a augmenté de 13,6 % sur un an au cours du trimestre écoulé. Ce niveau de hausse des prix est sans précédent dans l’histoire récente et reflète directement à la fois la faiblesse des stocks et la forte demande des acheteurs.

Indicateurs clés du marché :

• Confiance des acheteurs sur Funda : en baisse de 14 points au T2 par rapport au T1, et de 22 points par rapport au T2 de l’an dernier.
• Hausse moyenne du prix des logements : 13,6 % sur un an (NVM).
• Surenchère habituelle : un acheteur sur trois propose 10 à 20 % au-dessus du prix demandé.

Avec si peu de logements mis sur le marché chaque mois, les guerres d’enchères sont devenues monnaie courante. Dans la dernière enquête de Funda, près d’un tiers des répondants ont admis considérer désormais comme normal d’offrir nettement plus que le prix demandé simplement pour obtenir un contrat.

Pourquoi les prix continuent d’augmenter

Plusieurs facteurs alimentent la trajectoire haussière des coûts du logement aux Pays-Bas :

1. Pénurie d’offre : la construction neuve n’a pas suivi le rythme de la croissance démographique et des créations de ménages.
2. Taux d’intérêt bas : les taux hypothécaires, bien qu’en légère hausse récemment, restent historiquement faibles et encouragent les acheteurs à étirer leur budget.
3. Activité des investisseurs : les investisseurs institutionnels et les propriétaires bailleurs continuent d’acquérir plusieurs biens, réduisant les options pour les primo-accédants.
4. Zones très recherchées : de grandes villes comme Amsterdam, Utrecht et La Haye connaissent la concurrence la plus intense, poussant les prix au-delà des moyennes nationales.

Pris ensemble, ces tendances créent une boucle de rétroaction : des prix élevés dissuadent certains vendeurs, qui estiment ne pas pouvoir enchaîner avec un autre achat abordable, ce qui limite encore davantage l’offre et fait monter les prix encore plus haut.

Impact sur les personnes à la recherche d’un logement

Pour de nombreux acheteurs potentiels — en particulier les primo-accédants et les nouveaux arrivants internationaux — cette dynamique de marché est écrasante. La baisse de l’indice de confiance de Funda laisse apparaître des inquiétudes croissantes :

• Préoccupations liées à l’accessibilité financière : avec la hausse des prix des logements, les mensualités de prêt deviennent plus difficiles à gérer, même avant de tenir compte des coûts énergétiques et des accords de prêt.
• Barrière psychologique : l’attente de devoir surenchérir peut décourager les acheteurs potentiels de faire des offres tout court.
• Délais de recherche plus longs : la rareté des annonces et la forte demande signifient davantage de visites et des taux de refus plus élevés.

Joost Dop, PDG de Funda, avertit que la pression sur l’accessibilité financière est « de plus en plus sous tension », et cela se reflète dans les résultats de l’enquête.

Une évolution du sentiment des propriétaires

Alors que les acheteurs deviennent pessimistes, les propriétaires actuels font état d’une confiance améliorée dans le marché — désormais en cinquième trimestre consécutif de progression. De nombreux vendeurs se disent confiants d’obtenir un prix favorable pour leur bien. Fait intéressant, on observe aussi un changement de comportement chez les vendeurs :

• Environ 30 % des propriétaires souhaitent désormais acheter un nouveau logement avant de mettre en vente leur bien actuel, contre 19 % un an plus tôt.

Cette approche « acheter d’abord, vendre ensuite » est plus fréquente chez les propriétaires plus âgés — en particulier les plus de 55 ans — qui possèdent généralement des biens plus grands. Beaucoup indiquent vouloir réduire la taille de leur logement pour un bien plus petit avec espace extérieur, reflétant une préférence post-pandémie pour les jardins et les agencements flexibles.

Stratégies pour les acheteurs pleins d’espoir

Malgré les difficultés, les acheteurs potentiels peuvent prendre certaines mesures pour améliorer leurs chances :

• Obtenir une préapprobation tôt : sécuriser une préapprobation hypothécaire montre aux vendeurs que vous êtes sérieux et financièrement prêt.
• Élargir sa zone de recherche : les villes situées juste à l’extérieur des plus grandes métropoles offrent souvent des prix plus raisonnables et des services en développement.
• Travailler avec un spécialiste : un agent immobilier local peut donner accès à des annonces hors marché et négocier de manière stratégique.
• Envisager le starterslening : les primo-accédants peuvent être éligibles à un prêt municipal de départ (starterslening) pour combler l’écart entre le prêt hypothécaire et le prix d’achat.

En combinant préparation et flexibilité, les acheteurs peuvent naviguer plus sereinement dans un marché concurrentiel.

Perspectives

Les experts estiment que des améliorations du côté de l’offre — comme des procédures d’autorisation plus rapides et des incitations à la construction neuve — sont essentielles pour calmer le marché. Parallèlement, d’éventuels changements réglementaires concernant les achats réalisés par des investisseurs pourraient aussi modifier la demande. Tant que ces mesures n’auront pas produit leurs effets, acheteurs et vendeurs devront adapter leurs stratégies à un marché en évolution rapide.

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