L’accession à la propriété hors de portée des travailleurs néerlandais moyens

L’accession à la propriété hors de portée des travailleurs néerlandais moyens

Acheter un logement aux Pays-Bas est devenu une perspective de plus en plus intimidante pour beaucoup. Selon le conseiller en prêts hypothécaires De Hypotheker, un ménage disposant d’un seul revenu et d’un salaire annuel brut de 36 000 € peut emprunter environ 163 000 € — mais cela ne couvre que 6 % des logements actuellement disponibles sur le marché. Dans certaines provinces, l’accessibilité tombe à seulement 1 %, tandis que quelques régions offrent encore des possibilités modérées. Cette analyse met en évidence l’écart croissant entre les revenus moyens et l’envolée des prix de l’immobilier.

Capacité d’emprunt hypothécaire : revenus uniques contre revenus doubles

L’étude de De Hypotheker évalue la part des biens abordables pour deux catégories de revenus :

• Ménages à revenu unique (revenu brut de 36 000 € ; prêt hypothécaire maximal d’environ 163 000 €)
• Ménages à deux revenus (revenu brut combiné de 60 000 € ; prêt hypothécaire maximal d’environ 285 000 €)

Dans l’ensemble des Pays-Bas :

Source des données : analyse de De Hypotheker via RTL Z.

Principaux enseignements

1. De fortes disparités régionales : Utrecht et la Hollande-Septentrionale, traditionnellement très demandées, affichent la plus faible accessibilité — seulement 1 à 3 % pour les personnes seules aux revenus moyens.
2. De meilleures perspectives dans le nord : des provinces comme Groningue et la Frise offrent davantage de possibilités, près d’un quart des annonces étant accessibles aux acheteurs disposant d’un seul revenu.
3. L’avantage des deux revenus : les ménages disposant de deux revenus peuvent accéder à environ la moitié du marché dans la plupart des régions, mais rencontrent encore des difficultés dans la Randstad.

Pourquoi les prix augmentent plus vite que les salaires

Plusieurs facteurs alimentent la crise actuelle de l’accessibilité :

• Une offre de logements limitée : le manque de constructions neuves n’a pas suivi la croissance démographique et l’exode vers les villes.
• La hausse des coûts de construction : l’augmentation des dépenses liées aux matériaux et à la main-d’œuvre pousse les promoteurs à relever leurs prix de vente.
• Les faibles taux d’intérêt : bien que les taux historiquement bas aient permis de contracter des prêts hypothécaires plus importants, ils ont également alimenté les guerres d’enchères et la hausse rapide des prix.
• L’activité des investisseurs : les investisseurs dans la location achètent souvent à un prix supérieur à celui que peuvent proposer les primo-accédants, ce qui accentue encore la pression sur le marché.

Mesures gouvernementales et propositions politiques

Conscientes de l’urgence, les autorités et les municipalités néerlandaises ont mis en place ou proposé plusieurs mesures :

• Augmenter le nombre de logements sociaux : développer les woningcorporaties (sociétés de logement) afin de construire des logements abordables pour les revenus moyens et faibles.
• Réformer l’utilisation des terrains : accélérer les procédures d’autorisation afin de stimuler la construction de logements locatifs et de logements destinés à l’accession à la propriété.
• Incitations fiscales : ajuster la déduction des intérêts hypothécaires (hypotheekrenteaftrek) afin de limiter les achats spéculatifs.
• Dispositifs pour les primo-accédants : proposer des subventions ou des prêts à faible taux d’intérêt aux jeunes adultes entrant sur le marché.

Bien que ces politiques puissent aider à moyen terme, de nombreux acheteurs potentiels doivent encore relever un défi considérable sur le marché actuel.

La location comme alternative stratégique

Pour les personnes aux revenus moyens exclues de l’accession à la propriété, la location peut constituer une solution viable :

• Huurtoeslag : l’allocation logement néerlandaise destinée à soutenir les locataires aux revenus faibles et moyens, en contribuant à compenser leurs coûts locatifs mensuels.
• Des contrats flexibles : des contrats prévoyant des délais de préavis plus courts et des possibilités de changer de logement lorsque les revenus augmentent.
• La colocation et l’habitat partagé : réduire les coûts en partageant le loyer, les charges et les espaces communs.

Bien que les coûts locatifs aient également augmenté, de nombreux locataires constatent que la location offre une flexibilité financière et la possibilité d’épargner en vue d’un apport plus important.

Conseils pour les acheteurs potentiels

Même sur un marché difficile, les personnes aux revenus moyens peuvent améliorer leurs chances d’accéder à la propriété :

1. Augmentez votre apport : consacrez votre épargne, vos dons ou vos revenus issus de primes à la réduction du montant du prêt hypothécaire nécessaire.
2. Explorez les régions moins desservies : envisagez les villes émergentes situées en dehors de la Randstad, où les prix restent plus abordables.
3. Tirez parti de la NHG : la garantie nationale des prêts hypothécaires (Nationale Hypotheek Garantie) peut réduire les taux d’intérêt et offrir une protection contre la dette résiduelle.
4. Achetez à plusieurs : acheter avec un partenaire, un ami ou un membre de la famille augmente la capacité d’emprunt combinée.
5. Restez informé : surveillez les nouveaux projets, les ventes aux enchères et les annonces hors marché sur des plateformes fiables.

Perspectives

L’accessibilité du logement reste l’un des problèmes sociaux les plus urgents aux Pays-Bas. Les personnes disposant d’un seul revenu moyen ne pouvant accéder qu’à une infime partie du marché, la demande de solutions politiques efficaces n’a jamais été aussi pressante. Si les ménages à deux revenus s’en sortent mieux, ils sont eux aussi confrontés à d’importantes contraintes dans les provinces les plus chères.

Dans l’intervalle, la location offre une voie flexible à ceux qui espèrent accéder à la propriété à l’avenir. En restant informés, en tirant parti d’allocations comme la huurtoeslag et en explorant toutes les options de financement, les acheteurs potentiels peuvent se préparer à réussir lorsque le marché finira par se calmer.

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