Seulement 21 % des logements néerlandais abordables pour les acheteurs à revenu moyen en 2024

Seulement 21 % des logements néerlandais abordables pour les acheteurs à revenu moyen en 2024

Le marché du logement néerlandais a longtemps été salué pour sa stabilité et sa qualité, mais pour de nombreux acheteurs potentiels, notamment ceux ayant des revenus moyens, l'accès à la propriété devient de plus en plus hors de portée. Selon le premier Observatoire de l’accessibilité du marché du logement du Bureau d'analyse économique des Pays-Bas (CPB), seulement 21 % des logements aux Pays-Bas sont abordables pour les ménages percevant le revenu modal (revenu moyen). Cette chute drastique — contre 61 % il y a dix ans — souligne l'aggravation des tensions d'accessibilité et l'élargissement des disparités régionales.

Pourquoi les prix des logements néerlandais dépassent-ils les revenus ?

Le rapport du CPB met en avant deux moteurs principaux de la crise d'accessibilité :

1. Inflation rapide des prix de l'immobilier : En 2024, le prix moyen d'une maison occupée par son propriétaire aux Pays-Bas a atteint environ 451 000 €. Il s'agit d'une augmentation significative par rapport à il y a dix ans, lorsque les revenus moyens pouvaient couvrir une part beaucoup plus importante du marché.

2. Croissance salariale plus lente : Si les salaires ont augmenté, la croissance des revenus n'a pas suivi le rythme de l'inflation des prix de l'immobilier. En conséquence, les ménages au revenu moyen ont désormais besoin d'environ 100 000 € supplémentaires en économies pour obtenir un prêt hypothécaire typique.

« L'accessibilité pour les personnes aux revenus moyens a diminué dans toutes les régions », déclare Emile Cammeraat, responsable de programme au CPB. Le décalage entre la croissance des revenus et celle des prix de l'immobilier reste la cause profonde de l'élargissement du fossé d'accessibilité.

Disparités dans les grandes villes : Amsterdam et Utrecht au centre de l'attention

L'analyse régionale révèle que le défi d'accessibilité est le plus aigu dans les grandes villes de la Randstad :

• Amsterdam : accessible pour seulement 18 % des acheteurs au revenu moyen.
• Utrecht : accessibilité également faible, autour de 18 %.
• Rotterdam et La Haye : légèrement mieux, mais toujours en dessous de la moyenne nationale.

À l'inverse, des provinces plus rurales comme Drenthe ou Groningen offrent une meilleure accessibilité — atteignant parfois 30 % pour les ménages au revenu moyen. Ce contraste marqué entraîne un exode de jeunes professionnels et de familles cherchant des options de logement plus abordables en dehors des zones urbaines centrales.

Les célibataires et les primo-accédants sont les plus touchés

Le rapport du CPB met également en lumière la situation des ménages mono‑revenu et des primo‑accédants :

• Les ménages monoparentaux/individuels : avec un seul apport salarial, ces ménages ne peuvent se permettre qu'environ 2 % des logements disponibles. Pour combler l'écart, ils comptent souvent sur des économies substantielles, le capital immobilier familial ou des cadeaux financiers.
• Les primo-accédants : sans capital immobilier existant, les primo-accédants font face à des exigences élevées. Ils ont généralement besoin d'au moins le double du revenu modal pour pouvoir prétendre à un prêt hypothécaire sur un bien au prix moyen.

Cette dynamique consolide un cycle où les propriétaires actuels bénéficient de la hausse des prix de l'immobilier — en partie grâce à la déduction des intérêts hypothécaires — tandis que les nouveaux entrants peinent à accéder au marché.

Facteurs sous-jacents à l'augmentation des prix

Plusieurs facteurs structurels contribuent à la pression sur l'accessibilité :

• Pénurie de logements : la demande de logements continue de dépasser l'offre. Les Pays-Bas ont besoin de centaines de milliers de nouveaux logements pour répondre à la demande actuelle et future.
• Déduction des intérêts hypothécaires : connue en néerlandais sous le nom hypotheekrenteaftrek, cette mesure permet aux propriétaires de déduire les intérêts hypothécaires de leur revenu imposable. Bien qu'elle vise à promouvoir l'accession à la propriété, elle gonfle involontairement les prix en augmentant le pouvoir d'achat des acquéreurs.
• Réglementations strictes d'urbanisme : les lois de zonage et les longues procédures d'autorisation retardent les nouvelles constructions et encouragent la sous‑utilisation des logements existants.

Propositions politiques et perspectives

Les recommandations du CPB pour améliorer l'accessibilité incluent :

• Accélérer la construction de logements : construire davantage de logements — en particulier des logements abordables et de milieu de gamme — peut atténuer les pressions sur l'offre.
• Diviser les grandes maisons : encourager les propriétaires à transformer les logements surdimensionnés en plusieurs unités plus petites.
• Réformer les avantages fiscaux : réduire progressivement la déduction des intérêts hypothécaires pour rétablir l'équité entre propriétaires et locataires.

Cependant, l'accord de coalition actuel s'engage à maintenir la déduction intégrale des intérêts hypothécaires, rendant une réforme à court terme peu probable. Le gouvernement envisage plutôt des ajustements fiscaux mineurs et une nouvelle focalisation sur l'augmentation des objectifs de construction.

Conseils pratiques pour les locataires et acheteurs potentiels

Tandis que les solutions politiques plus larges se mettent en place lentement, les particuliers peuvent prendre des mesures proactives :

• Explorez les options de location : vérifiez l'éligibilité à la huurtoeslag (aide au logement) pour alléger les coûts locatifs, en particulier dans le logement locatif régulé (« social ») géré par des woningcorporaties (sociétés de logement).
• Envisagez la copropriété partagée : les dispositifs de copropriété partagée permettent d'acheter une part d'un bien et de payer un loyer sur le reste, réduisant ainsi les coûts initiaux.
• Élargissez votre périmètre de recherche : faire la navette depuis des communes voisines ou des quartiers moins centraux peut faire considérablement baisser les prix d'achat.
• Obtenez un soutien financier : des discussions précoces avec la famille ou l'utilisation d'économies et d'investissements peuvent renforcer votre dossier de prêt.

Conclusion

La crise d'accessibilité du marché du logement néerlandais — où seulement 21 % des logements sont à la portée des ménages au revenu moyen — exige à la fois une réforme des politiques et une adaptation personnelle. En comprenant la dynamique du marché, en explorant des options d'achat flexibles et en élargissant les critères de recherche, les acheteurs potentiels peuvent améliorer leurs chances d'acquérir un logement.

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