Het financiële spookprobleem van de expat
Wanneer een potentiële huurder zich aanmeldt voor een woning in Nederland, voeren verhuurders en verhuurkantoren routinematig een kredietcontrole uit om het risico op wanbetaling te beoordelen. Ze raadplegen doorgaans het Bureau Krediet Registratie (BKR), het centrale Nederlandse kredietbureau, dat dossiers bijhoudt van leningen, hypotheken en betalingsachterstanden van inwoners. Echter, voor een nieuw aangekomen expat stelt dit systeem echter een probleem: zij hebben geen financiële voetafdruk in het land. Hun BKR-dossier is een lege lei. Voor een verhuurder is dit gebrek aan data niet neutraal; het vormt een onbekend risico. Ze hebben geen manier om te weten of de aanvrager een toonbeeld van financiële voorzichtigheid is of een geschiedenis van gemiste betalingen in diens thuisland heeft. Om dit informatiegat op te vullen, kunnen sommige grotere, internationaal georiënteerde vastgoedkantoren een 'internationale kredietcontrole' voorstellen of vereisen.
Het idee is om kredietgegevens op te halen bij bureaus in het land van herkomst van de aanvrager, zoals Experian, Equifax of TransUnion. In de praktijk is dit een beladen en vaak onbetrouwbaar proces. Kredietrapportagesystemen variëren sterk van land tot land wat betreft de verzamelde gegevens, hoe zij individuen scoren, en de wettelijke kaders (zoals GDPR) die de overdracht van dergelijke gevoelige persoonsgegevens over grenzen regelen. Het proces kan traag en duur zijn, en het resulterende rapport kan voor een Nederlandse verhuurder moeilijk te interpreteren zijn. De hele oefening draait vaker om het creëren van een schijn van zorgvuldigheid dan om het leveren van een werkelijk inzichtelijke risicobeoordeling. Het is een administratieve hindernis die nog een extra vergoeding toevoegt aan het toch al dure proces van het bemachtigen van een huurwoning, met twijfelachtige waarde voor beide partijen.
Het voorrang van inkomen boven kredietgeschiedenis
In de Nederlandse huurmarkt geldt in de praktijk dat verifieerbaar, huidig inkomen in grote mate zwaarder weegt dan elke eerdere kredietgeschiedenis, of deze nu buitenlandse of binnenlandse is. Verhuurders en kantoren hebben een reeks eenvoudige, zij het onverbiddelijke criteria ontwikkeld om potentiële huurders te screenen, waardoor de internationale kredietcontrole grotendeels overbodig wordt. Het belangrijkste document in uw aanvraagpakket is een contract voor onbepaalde tijd (contract voor onbepaalde tijd). Dit wordt beschouwd als de gouden standaard, wat duidt op langetermijnstabiliteit. Dit wordt doorgaans ondersteund door een werkgeversverklaring (werkgeversverklaring), een gestandaardiseerd formulier waarbij uw werkgever uw positie, salaris en de intentie om u in dienst te houden bevestigt.
Het meest beslissende feit is bijna altijd een eenvoudige inkomenseis (inkomensvereiste). Dat het bruto maandsalaris van een huurder minimaal drie tot vier keer de 'bare' maandhuur (kale huur) moet bedragen. Bijvoorbeeld, om een appartement te huren voor €1.500, zou u een bruto maandelijks inkomen van ten minste €4.500 moeten aantonen. Deze starre formule is het primaire instrument dat verhuurders gebruiken om het risico te beperken. Als uw inkomen aan deze drempel voldoet, vervagen vragen over uw kredietgeschiedenis in een ander land vaak naar de achtergrond. Voor degenen die niet in dit nette profiel passen — zoals freelancers, ondernemers, of degenen met aanzienlijke spaargelden maar lager maandelijks inkomen — is het systeem ongenadig. Ze worden vaak verplicht om alternatieve, en zwaardere, vormen van zekerheid te bieden, zoals het betalen van een aanzienlijk grotere borgsom (drie maanden huur of meer) of zelfs het leveren van een bankgarantie. Dit toont aan dat in Nederland de aantoonbare huidige inkomsten de meest betrouwbare valuta op de huurmarkt zijn.
