De belangrijkste—en misbruikte—regel in de Nederlandse huurmarkt
Definitie van 'bemiddelingskosten'
Een bemiddelingsvergoeding, in het Nederlands ook wel bemiddelingskosten of courtage genoemd, is een betaling aan een makelaar (makelaar) of verhuurbemiddelaar (verhuurbemiddelaar) voor diens dienst bij het succesvol matchen van een huurder met een woning. Deze vergoeding is traditioneel gelijk aan één maand huur, plus 21% btw. Decennialang was het gebruikelijk dat huurders deze vergoeding betaalden, ongeacht voor wie de makelaar werkelijk werkte. Echter, baanbrekende rechterlijke uitspraken en wetgeving hebben het juridische landschap volledig veranderd, hoewel de praktijk op de grond nog traag mee is gegroeid.
De wet tegen dubbele kosten
Het absoluut belangrijkste wetsartikel dat elke huurder moet begrijpen is artikel 7:417 (4) van het Burgerlijk Wetboek. Deze wet verbiedt in wezen een makelaar om twee heren te dienen ('twee heren dienen'). Het bepaalt dat als een verhuurmakelaar op contract werkt voor een verhuurder om een huurder voor diens woning te vinden, dezezelfde huurder vervolgens geen vergoeding voor de dienstverlening mag rekenen. In de praktijk wordt een makelaar die een woning publiek aanbiedt (bijv. op Funda, Pararius, of zijn eigen website) geacht te handelen namens de verhuurder. Daarom is elke 'agency fee', 'broker fee', 'contract cost', of soortgelijke naam die aan de huurder voor die dienst wordt opgelegd illegaal. De makelaar wordt door de verhuurder betaald, en het tegelijk bij de huurder in rekening brengen is verboden ('dubbele kosten').
Het speelboek van de verhuurder en hoe terug te vechten
Ondanks dat de wet heel duidelijk is, proberen veel bureaus nog steeds huurders deze vergoedingen in rekening te brengen, met diverse misleidende tactieken. Ze noemen het misschien een 'admin fee' of beweren dat ze namens u werken, hoewel u zojuist hebt gereageerd op hun openbare advertentie. De realiteit is dat het enige scenario waarin een huurder wettelijk een makelaarsvergoeding kan worden aangerekend, is wanneer zij expliciet en exclusief een makelaar inhuren, via een schriftelijke overeenkomst (opdracht tot dienstverlening), om een woning voor hen te zoeken die niet in het eigen portefeuille van de makelaar staat. Als je een woning vindt op een openbare website, werkt de makelaar voor de verhuurder, en ben je hem niets verschuldigd. Als je onrechtmatig voor deze vergoeding bent belast, kun je deze tot vijf jaar na betaling terugvorderen. Vele huurders hebben succesvol rechtszaken aangespannen om deze kosten terug te vorderen, vaak via organisaties zoals de Woonbond of door een advocaat in te schakelen. De praktijk is wijdverbreid, illegaal en winstgevend voor bureaus die rekenen op huurders—vooral expats—die hun rechten niet kennen.
