Contrats et droit : régulé vs libéralisé, clauses et vos droits

Introduction

Les contrats de location néerlandais peuvent sembler étonnamment simples : une adresse, un loyer mensuel, un dépôt, et une signature. Mais derrière chaque ligne se trouvent des règles qui déterminent si votre loyer peut être plafonné, à quelle vitesse il peut augmenter, quand le propriétaire peut résilier le bail et quels frais ne sont pas autorisés. Ce chapitre explique ces règles en termes clairs — et vous montre comment les faire appliquer.

Nous couvrons la différence entre les locations régulées (sociales et middenhuur) et libéralisées (free-sector), le WWS (Woningwaarderingsstelsel) de 2025 qui fixe les loyers maximaux, les clauses légales que vous devez ou ne devez pas accepter, les dépôts, les charges locatives, les délais de préavis, l’enregistrement (BRP) et comment utiliser la Huurcommissie (Commission des loyers) en cas de problème. Nous citons des sources officielles tout au long du texte pour que vous puissiez agir en confiance.

Pourquoi c’est important : Mal comprendre votre contrat peut vous coûter des centaines d’euros par mois, retarder le remboursement de votre dépôt, ou vous exposer à des clauses illégales. Connaître vos droits vous permet de négocier équitablement et de contester les violations.

Régulé vs libéralisé : les secteurs néerlandais en 2025

La loi néerlandaise divise les locations en trois catégories pratiques, basées sur le Woningwaarderingsstelsel (WWS) — le système de points national qui évalue la qualité d’un logement (surface, label énergétique, équipements, emplacement, valeur WOZ) et convertit ces points en un loyer maximal légal. À partir du 1er janvier 2025, les propriétaires doivent joindre une fiche de points WWS aux nouveaux contrats.

Les trois catégories en bref (2025)

Segment	Points au début du contrat	Règle typique	Effet clé
Logement social	≤ 143 points	Entièrement régulé	Loyer plafonné par le WWS ; augmentations annuelles plafonnées au niveau national.
Middenhuur (mid-rent)	144–186 points (nouveaux contrats 1 juil. 2024+)	Régulé	Loyer plafonné par le WWS ; un plafonnement spécial des augmentations s’applique.
Free sector (libéralisé)	≥ 187 points (nouveaux contrats 1 janv. 2025+)	Non plafonné par le WWS	Pas de loyer initial maximal ; augmentations annuelles limitées par un plafond % national.

Nuances importantes

• Pour les contrats commençant le 1er juillet 2024 ou après, le nouveau régime middenhuur s’applique. Pour les contrats plus anciens, des règles de transition différentes peuvent s’appliquer.
• Le plafond WOZ limite l’influence de la valeur WOZ sur les points. Depuis 2025, le plafond s’applique au-delà de 187 points : la WOZ peut compter pour au maximum 33% du total des points (sinon une WOZ élevée pousserait trop facilement les logements dans le secteur libre).

Conseil juridique : Si votre propriétaire ne fournit pas une fiche de points WWS pour un logement régulé ou middenhuur, demandez-la par écrit. Les municipalités peuvent faire respecter cette obligation et sanctionner les manquements.

Comment fonctionne le système de points (WWS) — et pourquoi cela vous concerne

Le WWS attribue des points pour :

• Surface utile (m² des pièces de séjour/chambres).
• Équipements (cuisine, salle de bains, espace extérieur).
• Label énergétique (A++++ à G ; influence importante sur les points).
• Valeur WOZ (avec le plafond de 33% décrit ci-dessus).
• Emplacement et caractéristiques particulières.

La Huurcommissie publie les règles détaillées et un livre de politique mis à jour que vous pouvez consulter. Si vous suspectez que le label énergétique est erroné, vous pouvez demander à la Huurcommissie de le vérifier lors d’une procédure de contrôle du loyer en cas de « doute motivé ».

Astuce pro : Utilisez le Huurprijscheck officiel sur le site de la Huurcommissie pour estimer le loyer maximal légal de votre logement avant de signer. Si le loyer convenu dépasse le maximum WWS, vous pouvez le contester (les délais comptent — voir les procédures ci-dessous).

Types de contrats et durée (depuis 2024)

Depuis le 1er juillet 2024, la durée par défaut des contrats de logement est indéterminée. Les contrats temporaires « jusqu’à 2 ans » pour des unités autonomes ne sont plus la norme ; seules des exceptions spécifiques s’appliquent (par exemple les contrats étudiants).

Un contrat de location néerlandais bien rédigé précisera :

• Les parties, l’adresse, l’usage comme résidence principale (woonbestemming).
• La kale huur (loyer de base) et les servicekosten (frais détaillés).
• Le dépôt (borg) — désormais plafonné (voir ci-dessous).
• La date de début, la périodicité de paiement (généralement mensuelle) et la formule d’indexation.
• L’état des lieux d’entrée et les rapports d’inspection.
• Les obligations d’entretien (petites réparations à la charge du locataire ; structurelles à la charge du propriétaire).
• Le règlement intérieur (animaux/fumeurs), la sous-location et les modalités de visite.

Clauses particulières que vous verrez (et comment les gérer)

• Diplomatenclausule (clause diplomatique / « usage personnel »). Permet au propriétaire qui vit temporairement à l’étranger de récupérer le logement plus tard pour usage personnel urgent. Cette clause doit être précise et justifiée ; les tribunaux évaluent les intérêts et les formalités. N’acceptez-la que si la situation correspond réellement.

• Loyer tout compris (all-in). Risqué et souvent scindé par la Huurcommissie sur demande car vous ne pouvez pas vérifier les augmentations de loyer ou les charges. Vous pouvez proposer une ventilation ; si elle est refusée, la Huurcommissie peut la réaliser et en examiner le caractère raisonnable.

• Clause d’interdiction d’enregistrement (BRP). Ignorez-la ou faites-la supprimer. Vous devez vous inscrire à votre adresse dans la BRP dans les délais légaux ; les propriétaires ne peuvent interdire l’enregistrement.

• Frais d’agence/administration à la charge du locataire. Interdits lorsque l’agent agit pour le propriétaire (« double facturation »). Renommer le frais en « administration » ou « frais de contrat » ne le légalise pas.

• Argent de poche (sleutelgeld) ou « frais de dégagement ». Exiger des paiements supplémentaires offrant un avantage déraisonnable au propriétaire est nul en vertu de l’art. 7:264 BW du Code civil.

Alerte aux arnaques : Ne versez jamais le loyer/le dépôt avant la visite ou sans contrat signé, et jamais en espèces, crypto ou via des services de transfert d’argent. Les faux « propriétaires à l’étranger » qui demandent un service d’expédition sécurisé ou une séquestration de type Airbnb pour une location longue durée sont des signaux d’alarme classiques. Vérifiez toujours l’enregistrement KVK d’une agence et la concordance du nom IBAN.

Questions d’argent : loyer, dépôts et charges locatives

Dépôts (borg)

Depuis le 1er juillet 2023, le dépôt maximum est deux mois de loyer de base. Le propriétaire doit expliquer par écrit quand et comment il vous le remboursera.

Délais de remboursement :

• Dans les 14 jours après la remise des clés si rien n’est dû.
• Dans les 30 jours si le propriétaire règle des coûts (par ex. réparations, loyers impayés, compensation liée à la performance énergétique) et doit envoyer une décomposition des coûts.

Les retenues doivent être raisonnables et étayées par des preuves (photos, factures). L’usure normale n’est pas facturable. Conservez un état des lieux d’entrée et de sortie.

Conseil juridique : Les municipalités font appliquer la loi sur la bonne gestion des propriétaires (Good Landlordship). Si votre dépôt dépasse 2 mois, ou si un propriétaire le retient au-delà du délai légal sans décomposition, signalez-le à votre municipalité ; des amendes sont possibles.

Charges locatives (servicekosten) et utilités

Les propriétaires doivent détailler les charges locatives dans le contrat et envoyer une déclaration annuelle dans les 6 mois suivant la fin de l’année (généralement avant le 30 juin). S’ils ne le font pas, vous pouvez exiger la déclaration et contester les frais auprès de la Huurcommissie.

Parmi les charges courantes : nettoyage de la cage d’escalier, éclairage commun, entretien des vitrages et ameublement pour les locations meublées. Le gaz/l’électricité/l’eau dans les installations tout compris doivent être régularisés selon la consommation réelle ou une répartition équitable.

Fourchettes indicatives mensuelles (appartements 40–80 m², grande ville) :

• Nettoyage & électricité commune : 15–40 €
• Pack mobilier (locations meublées) : 25–75 €
• Chauffage (systèmes collectifs, comptabilisé) : très variable ; prévoyez 50–150 € selon l’utilisation et les prix de l’énergie.

Astuce pro : Si vous payez un prix tout compris, demandez à le ventiler avant le premier anniversaire. Une ventilation rend les futures augmentations et les régularisations de charges transparentes — et peut parfois faire baisser le loyer après examen par la Huurcommissie.

Augmentations annuelles de loyer (règles 2025)

Du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, des plafonds nationaux s’appliquent. Vérifiez toujours votre secteur et la date indiquée dans la lettre de votre propriétaire.

Secteur	Augmentation annuelle max (période débutant 1 juil. 2025)	Source
Logement social	Jusqu’à 5,0 % (avec règles spécifiques selon revenu/ménage)
Middenhuur (mid-rent)	7,7 %
Free sector (libéralisé)	4,1 %

La lettre de votre propriétaire doit indiquer le pourcentage, le loyer de base et la date d’effet. Si l’augmentation dépasse le plafond ou ignore le maximum WWS dans une location régulée, vous pouvez vous opposer et engager une procédure auprès de la Huurcommissie.

Règles municipales qui peuvent aussi s’appliquer (permis & allocation)

Outre la législation nationale, certaines municipalités exigent une huisvestingsvergunning (HVV) — un permis de logement — pour certains logements ou zones. À Amsterdam, à partir du 1er juillet 2025, les locataires middenhuur ont généralement besoin d’un permis ; des tranches de revenu s’appliquent. D’autres villes (par ex. Rotterdam, certaines parties de La Haye) exploitent également des schémas HVV dans des quartiers spécifiques. Vérifiez toujours le site local avant de déménager.

Astuce pro : Si une annonce indique « HVV requis », faites la demande avant d’emménager et conservez la confirmation — vous en aurez besoin pour vous inscrire dans la BRP.

Enregistrement (BRP) et pourquoi votre contrat doit le permettre

L’enregistrement à votre adresse dans la Basisregistratie Personen (BRP) sous-tend la vie quotidienne : assurance santé, impôts, écoles et éligibilité au vote. Vous devez vous inscrire dans les cinq jours suivant votre arrivée ou votre déménagement (ou plus tôt pour certains transferts). Les propriétaires ne peuvent pas l’empêcher.

Si un propriétaire refuse de signer ou indique « pas d’enregistrement », renvoyez-le aux règles de la Good Landlordship et contactez la municipalité pour obtenir de l’aide.

Qui répare quoi ? Responsabilités en un coup d’œil

La loi néerlandaise partage l’entretien entre le locataire et le propriétaire. Le Besluit kleine herstellingen énumère les petites réparations à la charge du locataire (par ex. remplacement d’ampoules, débouchage des éviers d’usage normal, serrage des poignées de porte). Les problèmes structurels et l’entretien majeur restent la responsabilité du propriétaire.

Liste de responsabilités

Élément/Problème	Locataire	Propriétaire
Ampoules, fusibles, piles de détecteurs de fumée	✅
Petit débouchage, remplacement de flexible de douche, petits joints	✅
Entretien du jardin/balcon (désherbage, tonte)	✅
Peinture extérieure, réparations structurelles, toiture/fuites		✅
Entretien chaudière centrale (si stipulé au contrat)	〰️ vérifier le contrat	〰️ souvent propriétaire
Moisissure due à humidité structurelle		✅
Moisissure due à manque d’aération	✅

Conseil juridique : Si vous avez des dommages sérieux (fuites, installations électriques dangereuses, moisissure chronique), adressez une mise en demeure écrite au propriétaire avec un délai raisonnable pour réparer. Si rien n’est résolu, les locataires en social ou middenhuur peuvent demander une réduction temporaire du loyer pour défauts via la Huurcommissie.

Dépôts & charges — les petites lignes légales

Sujet	Règle légale (court)	Source
Plafond du dépôt	Max 2 mois de loyer de base ; préciser les conditions de remboursement par écrit.
Remboursement du dépôt	14 jours après remise des clés ; 30 jours si retenues (avec décompte des coûts).
Frais d’agence/« admin » au locataire	Interdits si l’agent agit pour le propriétaire ; renommer ne suffit pas.
Déclaration des charges	Déclaration annuelle détaillée due dans les 6 mois après la fin d’année.
Loyer tout compris	Peut être ventilé ; la Huurcommissie séparera loyer de base et charges.

Délais de préavis et fin du bail

Si vous (le locataire) mettez fin au bail

Votre préavis minimum correspond à votre terme de paiement (généralement 1 mois, max 3 mois). Donnez votre préavis par écrit (e-mail + preuve de réception ou lettre recommandée).

Si le propriétaire met fin au bail

Pour les contrats à durée indéterminée, le propriétaire doit invoquer un motif légal (par ex. impayés persistants, manquement grave, usage urgent personnel) et donner un préavis de 3 à 6 mois selon votre ancienneté. Si vous n’êtes pas d’accord, le propriétaire doit saisir le tribunal ; vous ne pouvez pas être expulsé sans une décision judiciaire.

Pour les contrats temporaires ou à finalité spéciale (par ex. clause diplomatique valide), le propriétaire doit donner une date de fin écrite en temps utile ; sinon le bail peut devenir à durée indéterminée.

Astuce pro : Confirmez toujours l’état des lieux de sortie par écrit et remettez les clés contre un reçu signé. Cela déclenche le délai de remboursement du dépôt.

Étape par étape : Vérifier si votre loyer est légal (WWS)

1. Rassemblez les données : surface en m² par pièce, label énergétique, caractéristiques cuisine/salle de bains, valeur WOZ.

2. Faites le Huurprijscheck de la Huurcommissie pour obtenir une estimation de points & loyer maximal.

3. Comparez avec le loyer de votre contrat (kale huur).

4. Si le loyer dépasse le plafond et que votre contrat est régulé/middenhuur, envoyez un e-mail au propriétaire avec votre calcul et une demande de réduction du loyer au maximum WWS.

5. En cas de désaccord :

   • Dans les 6 mois suivant la date de début : déposez une procédure Toetsing aanvangshuurprijs auprès de la Huurcommissie (fonctionne pour tous les secteurs où le WWS s’applique).
   • Par la suite : en social/middenhuur, vous pouvez demander une réduction de loyer sur base des points (des règles de calendrier s’appliquent). Dans le secteur libre (≥187 points) vous ne pouvez pas réduire le loyer sur la base des points.

Conseil juridique : Conservez le contrat original, vos e-mails et un accusé de réception (courrier recommandé ou suivi). Si le propriétaire ne répond pas à votre proposition de réduction, vous devez déposer le formulaire Huurcommissie dans les 6 semaines suivant la date d’effet proposée.

Étape par étape : Augmentation annuelle du loyer — devez-vous l’accepter ?

1. Identifiez votre secteur (social, mid, libre) à partir des points WWS et de la date de début du contrat.
2. Vérifiez le plafond pour 2025/26 (voir le tableau). Si le pourcentage dépasse le plafond ou si le nouveau loyer dépasserait le maximum WWS dans une location régulée/middenhuur, opposez-vous par écrit.
3. En cas de désaccord, saisissez la Huurcommissie via la procédure appropriée (conflit sur l’augmentation).

Comment utiliser la Huurcommissie (Commission des loyers)

La Huurcommissie est une instance semi-judiciaire à faible coût qui règle les litiges sur les niveaux de loyer, les charges locatives et les réductions de loyer liées à l’entretien.

Principales procédures utilisées par les locataires :

• Toetsing aanvangshuurprijs (contestaton du loyer initial) : déposer dans les 6 mois suivant le début du contrat. La décision s’applique rétroactivement à la date de début.
• Huurverlaging op punten : pour les locataires social/middenhuur dont le loyer actuel dépasse le maximum WWS ; respecter les règles de proposition puis de dépôt.
• Réduction de loyer pour défauts si des problèmes sérieux persistent après un délai raisonnable de réparation.
• Litiges sur les charges si la déclaration annuelle est tardive ou déraisonnable.

Les décisions sont contraignantes sauf si une partie saisit le kantonrechter (tribunal de canton).

Aperçus régionaux et culturels pour les locataires

• « Ongemeubileerd » (non meublé) signifie souvent pas d’éclairage, pas de rideaux, voire pas de revêtement de sol. Prévoyez 1 000–3 000 € pour rendre un logement habitable, selon la taille et la qualité.
• Les locations meublées peuvent légalement facturer des charges de mobilier raisonnables ; demandez une liste et la base d’amortissement.
• À Amsterdam, le middenhuur nécessite désormais souvent un permis de logement (HVV) ; vérifiez les tranches de revenu et les délais de demande. À Rotterdam, certains quartiers exigent un HVV même pour des logements du secteur libre.
• L’inscription BRP est essentielle pour les services quotidiens et de nombreuses démarches d’expatriés (BSN, assurance santé). Faites-la dans les 5 jours suivant le déménagement ; la plupart des villes permettent de déposer la demande jusqu’à 4 semaines à l’avance.

Exemple concret : Est-ce du middenhuur ou du secteur libre ?

Scénario : Un appartement de 52 m² avec label énergétique C, une salle de bains moderne, une cuisine basique, un petit balcon et une valeur WOZ de 360 000 €. Le propriétaire propose un loyer de base de 1 160 €, contrat débutant août 2025 à Amsterdam.

1. Estimez les points en utilisant le Huurprijscheck de la Huurcommissie (surface + équipements + énergie + WOZ avec le plafond).
2. Supposons que le résultat soit ~170–180 points → middenhuur pour un contrat 2025.
3. Vérifiez le barème de loyer maximal pour 170–180 points ; si le tableau montre un plafond WWS autour de 1 160 €, le loyer peut être licite. Si le total de points est < 187, le propriétaire doit joindre une fiche WWS.
4. Comme Amsterdam exige un HVV pour le middenhuur depuis le 1er juillet 2025, vous devez demander un permis avant de vous inscrire.
5. Vérifiez le plafond d’augmentation 2025 (7,7 % middenhuur) pour les années à venir.

Astuce pro : Si le Huurprijscheck donne ≤ 143 points, le logement est social par qualité ; un loyer initial supérieur au plafond social peut être réduit via une Toetsing aanvangshuurprijs si elle est déposée dans les 6 mois.

Clauses illégales ou risquées courantes (et que répondre)

• « Pas d’enregistrement BRP. » Réponse : « L’enregistrement est obligatoire par la loi ; merci de retirer cette clause. »

• « Frais d’administration/contrat » facturés au locataire quand l’agent travaille pour le propriétaire. Réponse : « Ceci est interdit ; merci de retirer et d’ajuster la facture. »

• « Le loyer tout compris ne peut pas être ventilé. » Réponse : « La Huurcommissie peut ventiler le tout-inclus ; fournissez une ventilation. »

• Dépôt de 3 mois. Réponse : « Depuis le 1er juillet 2023, le maximum légal est 2 mois ; merci de modifier. »

• Clauses pénales pour manquements mineurs (ex. enregistrement tardif, petits retards de paiement). Réponse : « Les pénalités doivent être raisonnables ; les clauses donnant un avantage déraisonnable au propriétaire sont nulles. »

Comment lire un contrat de location néerlandais (clause par clause)

1. Parties et logement — confirmez l’identité du propriétaire et la preuve de propriété/mandat.
2. Usage comme résidence principale — requis pour la BRP et les protections du locataire.
3. Loyer & indexation — assurez-vous que l’indexation (liée à l’IPC ou en %) respecte le plafond sectoriel (voir plafonds 2025).
4. Charges — liste détaillée et estimation ; régularisation due avant le 30 juin de l’année suivante.
5. Dépôt — ≤ 2 mois, règles de remboursement 14/30 jours, et compte bancaire indiqué.
6. Durée — indéterminée par défaut depuis juillet 2024, sauf exceptions légales.
7. Entretien — reprenez le Besluit kleine herstellingen ; pas de transfert des obligations structurelles au locataire.
8. Sous-location/colocation — clarifiez les règles ; la sous-location touristique illégale peut annuler votre bail.
9. Inspections / visites — exigence d’un préavis raisonnable ; évitez des formulations donnant un accès illimité.
10. Règlement intérieur — vérifiez bruit, animaux, tabac, rangement des vélos ; assurez-vous que les pénalités sont proportionnées.

Différences entre villes que vous remarquerez en pratique

• Amsterdam : usage fréquent du middenhuur avec HVV ; enforcement plus strict des locations touristiques illégales ; packs mobiliers plus coûteux ; réponse municipale plus rapide aux signalements de Good Landlordship.
• Rotterdam : HVV applicable dans des quartiers spécifiques ; vous devez souvent présenter le permis lors de l’enregistrement.
• La Haye & Utrecht : outils d’allocation similaires dans certains secteurs ; vérifiez toujours le portail « wonen » de la ville avant de signer.

Erreurs typiques — et comment les éviter

1. Signer sans calcul WWS. Demandez toujours la fiche de points pour un logement régulé/middenhuur. Pas de fiche = levier de négociation.

2. Payer des frais d’agence en tant que locataire. Si l’agent représente le propriétaire, vous ne devez rien payer — même si la facture dit « frais admin ».

3. Accepter un loyer tout compris. Exigez une ventilation pour contrôler les augmentations futures et vérifier le caractère raisonnable.

4. Supposer que « non meublé » inclut les équipements. Prévoyez des lumières, des rideaux et parfois un revêtement de sol.

5. Ne pas s’inscrire au BRP. C’est obligatoire et crucial pour les services ; faites-le dans les 5 jours.

6. Ne pas documenter la remise des clés. Sans photos et rapports signés d’entrée/sortie, les litiges sur le dépôt sont plus difficiles.

7. Rater les délais de la Huurcommissie. La fenêtre de 6 mois pour contester le loyer initial est stricte. Programmez des rappels.

Référence rapide : social vs middenhuur vs secteur libre (2025)

Caractéristique	Social	Middenhuur	Secteur libre
Points au départ	≤143	144–186	≥187
Plafond WWS applicable	Oui	Oui	Non (initialement)
Plafond d’augmentation annuel (25/26)	5,0 %	7,7 %	4,1 %
Permis de logement (certaines villes)	Souvent	Souvent (ex. Amsterdam)	Parfois (zones)
Réduction de loyer par la Huurcommissie sur base des points	Oui	Oui	Non
Dépôt	Max 2 mois	Max 2 mois	Max 2 mois

Sources : Huurcommissie (points & procédures), Rijksoverheid/Ministère de l’Intérieur (plafonds d’augmentation, Good Landlordship), portails municipaux.

Mini-guide : contester un loyer ou des charges — calendrier & modèles

1. Identifiez le problème : loyer initial trop élevé, augmentation illégale, charges tardives/incorrectes, dépôt non remboursé.

2. Écrivez au propriétaire/à l’agence avec les faits, la base légale et une demande claire (ex. « Réduire le loyer de base à X € selon le WWS ; date d’effet [date]. »).

3. Preuves : joignez la fiche WWS, le label énergétique, des photos, des relevés de compteurs, des factures.

4. Fixez des délais : 14 jours pour dépôt/coûts ; 2–4 semaines pour réparations.

5. Escaladez :

   • Huurcommissie : déposez la procédure correcte dans le délai applicable.
   • Municipalité (Good Landlordship) : pour dépassement du plafond du dépôt, discrimination, obligations d’information manquantes.
   • Kantonrechter : si vous ou le propriétaire contestez une décision de la Huurcommissie.

Trois tableaux essentiels à conserver

1) Aperçu des limites légales 2025

Élément	Limite / Règle	Où la trouver
Dépôt	Max 2 mois de loyer de base ; 14 jours de remboursement (ou 30 avec retenues)	Good Landlordship / Rijksoverheid
Plafonds d’augmentation (1 juil. 2025–30 juin 2026)	Social 5,0% ; Midden 7,7% ; Libre 4,1%	Ministère / Rijksoverheid
Bornes de points	Social ≤143 ; Midden 144–186 ; Libre ≥187	Huurcommissie (2025)
Plafond WOZ	WOZ compte max 33% au-delà de 187 points	Ministère / Huurcommissie
Frais d’agence au locataire	Interdits si agent pour le propriétaire	Rijksoverheid

2) Vérification rapide des responsabilités

Domaine	Locataire	Propriétaire
Petites réparations (joints, ampoules, moisissure due à aération)	✅
Structure (toit, façade, grosses fuites, électricité dangereuse)		✅
Entretien chaudière	〰️	〰️
Lutte contre les nuisibles (structurelle)		✅
Lutte contre nuisibles (du fait du locataire)	✅

Source : Besluit kleine herstellingen et pratique standard.

3) Différences sectorielles qui impactent votre portefeuille

Décision	Social	Middenhuur	Secteur libre
Puis-je abaisser le loyer initial via la Huurcommissie ?	Oui	Oui	Seulement si points < 187 et dans les 6 mois (rare)
Le propriétaire peut-il facturer des « frais admin » ?	Non	Non	Non (même règle)
Le loyer tout compris est-il sûr ?	À éviter	À éviter	À éviter ; demandez une ventilation

Sources : Huurcommissie, Rijksoverheid.

Chiffres pratiques à utiliser aujourd’hui

• Fourchette middenhuur (indice 2025) : approximativement 900–1 184 € de loyer de base pour 144–186 points.
• Seuil secteur libre pour les nouveaux contrats (2025) : ≥187 points ; pas de plafond WWS sur le loyer initial, mais un plafond d’augmentation annuel s’applique.
• Dépôt attendu : 1–2 mois de loyer de base ; tout montant supérieur à 2 mois est illégal.

Questions fréquentes « peuvent-ils… ? »

Un propriétaire peut-il refuser l’enregistrement BRP pour payer moins d’impôts ? Non. L’enregistrement est votre droit et votre devoir ; les propriétaires ne peuvent pas l’empêcher.

L’agent peut-il me facturer 250 € de « frais de contrat » ? Pas s’il agit pour le propriétaire — il s’agit d’un frais de médiation déguisé.

Puis-je obtenir une réduction de loyer si le label énergétique est incorrect ? Oui, si vous pouvez démontrer un doute motivé sur le label utilisé dans le calcul WWS ; la Huurcommissie peut le réexaminer.

Le propriétaire veut une augmentation de 10 % en 2025 — est-ce permis ? Seulement si le plafond de votre secteur le permet (voir tableau). Sinon, opposez-vous et envisagez une procédure à la Huurcommissie.

Notre contrat indique un prix tout compris. Demandez une ventilation ; si elle est refusée, la Huurcommissie peut ventiler et évaluer le caractère raisonnable.

Conseils de clôture pour les expatriés

• Conservez tout par écrit. Les autorités néerlandaises et la Huurcommissie s’appuient sur la documentation.
• Utilisez les outils officiels (Huurprijscheck) et citez les sources dans vos e-mails ; cela change la donne.
• Si votre situation implique des permis (ex. middenhuur à Amsterdam), faites la demande tôt pour éviter des retards d’emménagement.

Alerte aux arnaques : Évitez les annonces qui exigent le dépôt complet avant la visite, vous poussent à payer par cartes cadeaux ou transferts hors UE, ou refusent de montrer une pièce d’identité/preuve de propriété. En cas de doute, demandez à l’équipe de Luntero de vérifier le contrat.

Points clés à retenir

• Connaissez votre secteur. En 2025, ≤143 points = social, 144–186 = middenhuur, ≥187 = secteur libre. Cela détermine les plafonds et les procédures.
• Exigez la fiche WWS pour les contrats régulés et middenhuur ; elle est obligatoire pour les nouvelles locations.
• Les dépôts sont plafonnés à 2 mois ; les remboursements sont dus en 14 jours (ou 30 avec décomposition des coûts).
• Les frais d’agence au locataire sont interdits lorsque l’agent agit pour le propriétaire — même s’ils sont intitulés « frais admin ».
• Les charges doivent être détaillées et régularisées annuellement avant le 30 juin.
• Les augmentations de loyer sont plafonnées nationalement pour 2025/26 : 5,0 % social, 7,7 % middenhuur, 4,1 % secteur libre.
• Préavis : les locataires donnent généralement 1 mois ; les propriétaires doivent justifier et donner 3–6 mois.
• Inscrivez-vous au BRP dans les 5 jours ; les clauses interdisant l’enregistrement sont nulles.
• En cas de doute, saisissez la Huurcommissie — et respectez la fenêtre de 6 mois pour contester le loyer initial.

Ce chapitre reflète la loi et les orientations officielles en date d’août 2025. Pour des cas complexes, demandez un avis juridique personnalisé.