Le problème financier fantôme de l'expatrié
Lorsque un locataire potentiel postule pour un logement aux Pays-Bas, les propriétaires et les agences de location effectuent généralement une vérification de crédit pour évaluer le risque de défaut. Ils consultent typiquement le Bureau Krediet Registratie (BKR), le bureau central de crédit néerlandais, qui tient des registres de prêts, d'hypothèques et de défauts de paiement pour les résidents. Cependant, pour un expatrié nouvellement arrivé, ce système présente un problème : il n'a pas d'empreinte financière dans le pays. Leur fichier BKR est une ardoise vierge. Pour un propriétaire, cette absence de données n'est pas neutre ; c'est un risque inconnu. Ils n'ont aucun moyen de savoir si le candidat est un modèle de prudence financière ou s'il a un historique de paiements manqués dans son pays d'origine. Pour combler cette lacune d'informations, certaines grandes agences immobilières axées sur l'international peuvent proposer ou exiger une 'vérification de crédit internationale'.
L'idée est de prélever des données de crédit auprès des agences dans le pays d'origine du demandeur, telles que Experian, Equifax ou TransUnion. En pratique, il s'agit d'un processus semé d'embûches et souvent peu fiable. Les systèmes de signalement de crédit varient énormément d'un pays à l'autre en termes de données collectées, de la manière dont ils attribuent des scores aux individus et des cadres juridiques (comme le RGPD) qui régissent le partage de ces informations personnelles sensibles à travers les frontières. Le processus peut être lent, coûteux et le rapport qui en résulte peut être difficile à interpréter pour un propriétaire néerlandais. L'ensemble de l'exercice est souvent davantage axé sur la création d'une apparence de diligence raisonnable que sur la production d'une évaluation de risque véritablement éclairée. C'est un obstacle administratif qui ajoute des frais supplémentaires au processus déjà coûteux pour sécuriser une location, avec une valeur douteuse pour l'une ou l'autre partie.
La primauté du revenu sur l'historique de crédit
Sur le marché locatif néerlandais, la réalité pratique est que des revenus vérifiables et actuels l'emportent largement sur tout historique de crédit passé, qu'il soit étranger ou domestique. Les propriétaires et les agences ont développé un ensemble de critères simples, bien que directs, pour évaluer les locataires potentiels, rendant la vérification de crédit internationale largement superflue. Le document le plus important de votre dossier de candidature est un contrat de travail à durée indéterminée (contrat à durée indéterminée). Cela est considéré comme la norme d'or, signalant une stabilité à long terme. Cela est généralement soutenu par une attestation de l'employeur (attestation de l'employeur), un formulaire standardisé où votre employeur confirme votre poste, votre salaire et son intention de vous maintenir en poste.
Le facteur le plus décisif est presque toujours un simple test de revenus. Une règle quasi universelle, connue sous le nom d'inkomenseis (exigence de revenus), est que le salaire mensuel brut d'un locataire doit être d'au moins trois à quatre fois le loyer nu mensuel. Par exemple, pour louer un appartement à 1 500 € par mois, vous devrez démontrer un revenu mensuel brut d'au moins 4 500 €. Cette formule rigide est l'outil principal que les propriétaires utilisent pour atténuer le risque. Si votre revenu satisfait ce seuil, les questions relatives à votre historique de crédit dans un autre pays s'estompent souvent. Pour ceux qui ne correspondent pas à ce profil — tels que les freelances, les entrepreneurs ou ceux qui disposent d'économies importantes mais d'un revenu mensuel plus faible — le système n'est pas clément. Ils doivent souvent fournir des formes de sécurité alternatives et plus lourdes, telles que le paiement d'un dépôt beaucoup plus important (trois mois de loyer ou plus) ou même une garantie bancaire. Cela démontre qu'aux Pays-Bas, le pouvoir de gagner qui peut être démontré en ce moment est la monnaie la plus fiable sur le marché locatif.
