La règle d'or du secteur libre
Le inkomenseis (exigence de revenus) est le principal obstacle financier qu'un locataire potentiel doit surmonter lors de la demande d'un bien dans le secteur libre néerlandais. Dans un marché où la demande dépasse largement l'offre, les bailleurs peuvent se permettre d'être extrêmement rigides dans l'application de ces règles, ce qui conduit souvent à une frustration importante pour des candidats par ailleurs excellents.
Bien que chaque bailleur puisse fixer son exigence spécifique, une norme du marché est apparue et utilisée par presque toutes les agences professionnelles. La règle est presque toujours basée sur le revenu brut (avant impôts) :
- La règle standard : Le revenu mensuel brut d'un locataire doit se situer entre 3 et 4 fois le loyer mensuel de base. Pour un appartement dont le loyer est de 2 000 €, cela signifie que le candidat doit prouver un revenu mensuel brut d'au moins 6 000 à 8 000 €.
- Demandes conjointes : Pour les couples ou partenaires postulant ensemble, le deuxième revenu n'est souvent pas entièrement comptabilisé. Une politique courante est de comptabiliser le revenu le plus élevé à 100% et le deuxième, revenu plus faible, à seulement 50%. Cependant, certaines agences plus progressistes comptent désormais les deux revenus pour les 100%.
L'accent sur le revenu plutôt que sur les actifs
Un aspect crucial et souvent frustrant du système néerlandais, en particulier pour les expatriés, est son fort accent sur un revenu vérifiable et récurrent provenant d'un emploi. Les bailleurs et les agents sont notoirement réticents à considérer la richesse personnelle ou les économies d'un locataire, même s'ils disposent d'argent liquide en banque pour payer le loyer pendant plusieurs années. L'inkomenseis n'est pas un test de richesse ; c'est un test de flux de trésorerie mensuel stable provenant d'un emploi. Cela crée des obstacles importants pour les freelances (auto-entrepreneurs), les entrepreneurs et les personnes qui sont entre deux emplois mais qui possèdent des actifs importants. Ils échouent souvent à passer ce test rigide et purement formulé, malgré leur sécurité financière.
