Mondes différents, règles différentes, une langue différente
Dans le monde de l'immobilier, vous pouvez rencontrer une variété de termes pour décrire différents types de baux, tels que le bail brut ('gross lease'), le bail net ('net lease'), le bail net double ('double net lease') (NN), ou le bail net triple ('triple net lease') (NNN). Il est crucial pour un locataire résidentiel aux Pays-Bas de comprendre que ces termes appartiennent au monde de l'immobilier commercial et ne sont pas utilisés pour les propriétés résidentielles (woonruimte). Le cadre juridique et les pratiques courantes en matière de location d'une maison diffèrent entièrement de celles pour la location d'un bureau, d'un magasin ou d'une usine. Tenter d'appliquer ces concepts commerciaux à un bail d'appartement standard ne conduira qu'à de la confusion.
Un bref aperçu des structures de bail commercial
Dans l'immobilier commercial (surtout sur les marchés nord-américains), ces termes servent à définir comment les dépenses d'exploitation de l'immeuble sont réparties entre le propriétaire et le locataire. L'idée de base est la suivante :
- Bail brut : le locataire paie un loyer unique tout compris, et le propriétaire est responsable du paiement de toutes les dépenses d'exploitation de l'immeuble, telles que les taxes foncières, l'assurance de l'immeuble et l'entretien.
- Bail net : le locataire paie un loyer de base plus faible plus une partie ou la totalité des dépenses d'exploitation. Dans un bail net simple, le locataire peut payer les taxes foncières. Dans un bail net double, il peut payer les taxes et l'assurance. Dans un bail net triple, le locataire paie les taxes, l'assurance ET l'entretien.
Le modèle résidentiel néerlandais : un système plus clair
Le système de location résidentiel néerlandais n'utilise pas cette terminologie 'net' vs 'gross'. Au lieu de cela, il emploie une structure claire, définie par la loi, qui sépare le paiement en deux parties distinctes :
- Le Loyer de Base (
Kale Huur): Il s'agit du montant mensuel que le locataire paie pour l'usage exclusif de l'espace de vie. À partir de ce revenu, on s'attend à ce que le bailleur paie tous ses coûts de propriété. Cela inclut sans équivoque les taxes foncières (OZB), l'assurance de l'immeuble (opstalverzekering), et tous les entretiens majeurs. Un bailleur résidentiel ne peut jamais rendre un locataire directement responsable de ces coûts.
- Les Charges de Service (
Servicekosten): il s'agit d'un montant mensuel distinct que le locataire paie à l'avance pour des services et services publics spécifiques qui lui bénéficient directement. Cela peut inclure les coûts pour sa propre énergie et sa propre eau (si non mesurés individuellement), le nettoyage des parties communes, l'entretien des ascenseurs, etc. La règle cruciale est que le bailleur ne peut pas tirer profit de ces charges et doit fournir au locataire un décompte détaillé et ventilé (jaarafrekening) chaque année pour montrer les coûts réels encourus.
Pour un locataire résidentiel, le point à retenir est simple : votre obligation financière se limite au kale huur et au servicekosten équitables démontrables. Toute tentative du bailleur de vous facturer leurs taxes foncières, leur assurance ou un entretien majeur est une violation du droit locatif néerlandais.
