La règle par défaut : un accord personnel et non transférable
Dans le système juridique néerlandais, un contrat de location résidentielle (huurovereenkomst voor woonruimte) est fondamentalement un contrat personnel entre un bailleur spécifique et un locataire spécifique. Le principe par défaut est qu'un bail est non transférable. Un locataire ne peut pas simplement remettre son bail à un ami, un membre de la famille ou à un inconnu et partir. Le bailleur a conclu un accord basé sur le dépistage et la stabilité financière du locataire d'origine. Permettre un transfert unilatéral reviendrait complètement à miner cela. Cependant, la loi néerlandaise prévoit deux mécanismes spécifiques, hautement réglementés, par lesquels un tiers peut venir occuper le bien : la sous-location (onderhuur) et la substitution de bail (indeplaatsstelling), tous deux strictement contrôlés et souvent interdits par le contrat de location lui-même.
Sous-location (Onderhuur): Une source courante de conflits
La sous-location est la pratique par laquelle un locataire principal (hoofdhuurder) loue le bien, ou une partie de celui-ci, à un sous-locataire (onderhuurder). Il s'agit d'un point de friction fréquent. Les règles diffèrent selon ce qui est sous-loué :
- Sous-location de l'intégralité du bien : Cela est presque universellement interdit sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur. Le contrat de location contiendra une clause claire l'interdisant. Un bailleur a très peu d'incitation à accepter, car cela signifie que son bien est occupé par une personne qu'il n'a pas dépistée ou approuvée. La sous-location illégale, y compris les locations à court terme non autorisées via des plateformes comme Airbnb, constitue une grave violation du contrat et l'une des raisons les plus courantes pour des procédures d'expulsion immédiates (
ontruiming) et des pénalités financières importantes.
- Sous-location d'une partie du bien (par ex., une pièce) : Si le locataire principal continue de vivre dans le bien en tant que résidence principale, la loi offre une flexibilité légèrement plus grande. Bien que le contrat de location puisse toujours l'interdire, un locataire sous-louant une chambre dans son propre domicile a une position légèrement plus forte. Le sous-locataire dans cette situation spécifique bénéficie également de certaines protections juridiques. Toutefois, si le bail du locataire principal est résilié, le droit du sous-locataire de rester prend également fin.
Le locataire sceptique doit supposer que toute forme de sous-location est interdite à moins qu'il ne reçoive un consentement clair et écrit de son bailleur. Ignorer cela est l'une des manières les plus rapides de se retrouver devant les tribunaux.
Substitution de bail (Indeplaatsstelling): Une rareté dans les baux résidentiels
La substitution de bail est un processus plus formel et plus global que la sous-location. Elle ne crée pas de bail secondaire; elle implique de remplacer complètement le locataire d'origine par un nouveau sur le contrat existant. Le nouveau locataire reprend tous les droits et obligations du locataire partant. Bien que ce mécanisme soit bien établi pour des baux commerciaux (baux commerciaux) (où un nouveau propriétaire d'entreprise pourrait reprendre le bail d'un magasin), il est extrêmement rare et très difficile à faire respecter pour les propriétés résidentielles. Un bailleur résidentiel ne peut pas être contraint d'accepter un nouveau locataire qu'il ne souhaite pas. Cela nécessiterait la coopération complète et active du bailleur, y compris un nouveau processus de sélection pour le nouveau locataire proposé. À toutes fins utiles, les locataires devraient considérer leur bail résidentiel comme non substituable.
