Bien plus qu'une métrique pour les investisseurs
Le taux de vacance, connu en néerlandais sous le nom de leegstand, est une statistique qui mesure la proportion d'unités de location vides et disponibles par rapport au nombre total d'unités de location dans un immeuble, un quartier ou une ville donnés. Alors que les propriétaires et les investisseurs immobiliers s'obsèdent sur ce chiffre en raison de son impact direct sur la rentabilité, un locataire potentiel devrait le considérer comme un baromètre puissant mais grossier de la santé d'un bien et de la dynamique du marché local. Un taux de vacance n'est jamais qu'une statistique neutre; il raconte une histoire. Dans le contexte du marché du logement néerlandais, constamment tendu — en particulier dans les grandes villes de la Randstad —, un taux de vacance perceptible est une anomalie profonde. Dans un marché défini par une grave pénurie de logements, où les propriétaires reçoivent souvent des dizaines de candidatures pour un seul appartement, vous devez vous poser la question cruciale : « Pourquoi ces propriétés restent-elles vides ? »
Un faible taux de vacance est la norme dans les zones prisées et est synonyme d'une forte demande. C'est l'environnement avec lequel la plupart des locataires aux Pays-Bas sont familiers, caractérisé par une concurrence intense et un pouvoir de négociation des locataires très restreint. À l'inverse, un taux de vacance anormalement élevé est un signal d'alerte majeur qui mérite un scepticisme approfondi. Cela suggère que d'autres locataires, lorsqu'ils ont le choix, ont choisi de vivre ailleurs. Les raisons peuvent varier du bénin, comme un tout nouveau complexe d'appartements qui est encore en cours de location, à des problèmes plus sinistres, tels que des problèmes systémiques qui repoussent les gens.
Décoder ce que signifie un taux de vacance élevé pour vous
Un ensemble d'appartements vides dans un seul immeuble ou sur une seule rue est un signal qui nécessite une enquête immédiate. Il existe de nombreuses causes potentielles sous-jacentes, et aucune d'entre elles n'est positive pour un futur locataire. Le problème pourrait être celui d'un propriétaire ou d'une société de gestion non professionnelle ou peu réactive que les résidents cherchent désespérément à fuir. Cela pourrait indiquer des problèmes d'entretien graves et non résolus, tels que des fuites persistantes, un chauffage défaillant ou une mauvaise isolation. L'immeuble pourrait être en proie à des problèmes sociaux, tels que des nuisances sonores (overlast) de voisins perturbateurs ou une activité criminelle. Alternativement, les unités pourraient tout simplement être surévaluées par rapport à leur valeur marchande réelle, indiquant un propriétaire qui est soit déconnecté de la réalité soit qui tente d'exploiter la pénurie de logements. Pour avoir une vraie idée de la situation, vous devriez chercher plusieurs signes 'Te Huur' (For Rent), vérifier des portails immobiliers comme Pararius ou Funda pour un nombre inhabituel d'annonces dans le même complexe et, surtout, essayer de parler aux résidents actuels de l'immeuble. Leurs informations hors du dossier seront bien plus utiles que toute information fournie par le propriétaire ou l'agent de location.
Utiliser la vacance à votre avantage
Bien que le taux de vacance élevé soit un signe d'alerte, il s'agit aussi de l'une des très rares situations sur le marché locatif néerlandais où la dynamique de pouvoir peut, même légèrement, basculer en faveur du locataire. Un propriétaire avec plusieurs unités vides perd chaque jour une somme d'argent considérable. Cette pression financière peut le rendre plus disposé à négocier qu'un propriétaire qui a une file d'attente de candidats désespérés. Un locataire habile peut potentiellement tirer parti de cette situation. Cela pourrait ouvrir la porte à la négociation d'un loyer mensuel légèrement plus bas, à la sécurisation d'un contrat à plus long terme pour une stabilité accrue, ou à l'obtention de concessions qui sont normalement non négociables, telles que l'autorisation de peindre les murs ou de garder un animal de compagnie.
Cependant, cette approche doit être équilibrée avec les risques. Négocier une remise de 50 € sur le loyer est une victoire vide si la raison de la vacance est un problème fondamental du bâtiment qui rendra votre vie insupportable. Si vous identifiez une propriété vacante dans un immeuble qui semble par ailleurs bien entretenu et désirable, considérez-la comme une opportunité rare. Faites une offre raisonnable et préparez-vous à la justifier. Mais ne laissez jamais la perspective d'une petite victoire de négociation vous aveugler sur les raisons sous-jacentes pour lesquelles l'opportunité existe en premier lieu. Procédez toujours avec prudence et privilégiez la diligence raisonnable à une éventuelle bonne affaire.
