Mesurer la valeur d'un logement
Le woningwaarderingsstelsel (WWS), universellement connu sous le nom de système de points, est le moteur objectif qui anime le marché locatif néerlandais réglementé. Il s'agit d'une méthodologie détaillée et standardisée pour attribuer un score de points à une propriété locative en fonction de sa qualité, de sa taille, de son emplacement et de son efficacité énergétique. Ce total de points n'est pas seulement un score académique; il se traduit directement par un loyer légal maximal (maximale huurprijs) que le propriétaire peut exiger. Plus crucial, il agit comme la ligne de démarcation entre le secteur du logement social à loyer contrôlé et le marché privé non réglementé, et bien plus cher. Le terme liberalisatiepuntensysteem est parfois utilisé familièrement, mais c'est plus une description de l« effet » du système : le WWS est le système, et atteindre un certain nombre de points permet la 'libéralisation'.
Le WWS évalue une propriété selon une large gamme de caractéristiques, chacune contribuant au total final de points. Les facteurs les plus significatifs incluent :
- Taille et disposition : Des points sont attribués sur la base de la superficie en mètres carrés de chaque pièce, y compris le séjour, les chambres, la cuisine et même les espaces de rangement.
- Valeur du bien (WOZ) : Une partie de la valeur fiscale officielle du bien, le
WOZ-waarde, est convertie en points. Cet élément crucial relie le loyer réglementé aux conditions du marché local et à l'attractivité du lieu.
- Efficacité énergétique : Le
energielabel du bien est devenu un facteur de plus en plus déterminant. Les logements avec des étiquettes énergétiques excellentes (A ou plus) reçoivent un nombre important de points, tandis que les logements mal isolés et sujets aux courants d'air (F ou G) en reçoivent très peu, voire perdent des points.
- Installations : La qualité de la cuisine (par exemple la longueur du plan de travail) et de la salle de bains, ainsi que la présence d'un espace extérieur privé comme un balcon ou un jardin, contribuent tous à l'attribution des points.
Une fois le total des points calculé, il correspond à un montant en euros précis dans une table officielle mise à jour annuellement par le gouvernement.
Le seuil de libéralisation
La fonction la plus spectaculaire du WWS est son rôle de gardien. Chaque année, le gouvernement fixe un 'seuil de libéralisation' — un nombre précis de points. Si le score WWS d'une propriété est à ou au-dessous de ce seuil lors du début d'un nouveau bail, le propriétaire est libre de fixer le loyer initial que le marché acceptera, ce qui le place dans le vrije sector (secteur privé). Si le score est au-delà du seuil, la propriété se situe dans le sociale huur (secteur social), et le propriétaire est lié par le loyer maximal dicté par son score. Cela crée une forte incitation pour les propriétaires possédant des biens proches du seuil à réaliser de petites améliorations stratégiques — installer un nouveau robinet ou étendre le plan de travail de la cuisine — pas nécessairement pour le confort du locataire, mais uniquement afin d'obtenir quelques points supplémentaires nécessaires pour échapper au contrôle des loyers et augmenter considérablement leurs revenus locatifs.
