Le cadre objectif du contrôle des loyers
Le woningwaarderingsstelsel (WWS), souvent abrégé en système de points (puntentelling), est la base légale et mathématique de l'ensemble du système néerlandais de contrôle des loyers. C'est un cadre très détaillé et objectif conçu pour évaluer la qualité d'un logement et traduire cette qualité en un loyer maximum permissible. Le système vise à éliminer la subjectivité dans la fixation des loyers dans le secteur réglementé, en veillant à ce que le prix d'un logement soit directement et vérifiable lié à ses caractéristiques. Le WWS attribue un nombre de points spécifique à une large gamme de caractéristiques d'une maison. Les composants les plus pondérés sont la surface des pièces individuelles, la valeur officielle du bien déterminée par la commune (WOZ-waarde), et l'efficacité énergétique du logement telle que certifiée par son energielabel.
Au-delà de ces facteurs principaux, des points sont également attribués pour la qualité de la cuisine et de la salle de bains, la présence d'un espace extérieur comme un balcon ou un jardin, et les commodités dans l'environnement autour. Le nombre total de points accumulés correspond à un loyer mensuel maximum spécifique dans un tableau publié et mis à jour annuellement par le gouvernement. Ce système est le seul déterminant du loyer maximum pour toutes les propriétés qui relèvent du secteur locatif régulé. Son existence fournit une base juridique puissante pour les locataires afin de contester les loyers qui ne correspondent pas à la qualité de leur logement.
Portée et limites du système
Le pouvoir et la pertinence du woningwaarderingsstelsel sont strictement définis par le 'seuil de libéralisation' (liberalisatiegrens). Si le score total de points d'un bien au début d'un bail est inférieur à ce seuil fixé annuellement, il est légalement une propriété réglementée, et le WWS s'applique. Le propriétaire ne peut pas facturer plus que le loyer maximum dicté par les points. Si le score de la propriété est au-dessus du seuil, il est dans le 'secteur libre', et le WWS devient légalement sans pertinence pour fixer le loyer initial; le propriétaire peut demander ce que le marché peut supporter. Cela fait du WWS un système avec une frontière nette et juridiquement définie.
Une perspective sceptique soulignerait que, bien que le système soit objectif en théorie, son application peut être complexe. Le calcul précis des points nécessite des mesures détaillées et une compréhension des règles spécifiques, ce qui peut être intimidant pour un profane. De plus, les propriétaires dans le secteur libre réalisent souvent des rénovations stratégiques — comme l'installation d'une cuisine légèrement plus luxueuse — dans le but principal d'enfoncer le score de points d'un logement juste au-dessus du seuil de libéralisation, échappant ainsi complètement au contrôle des loyers. Le WWS est un système robuste pour protéger les locataires dans le secteur réglementé, mais il a aussi créé une forte incitation pour les propriétaires d'investir juste assez pour le contourner.
