Le cœur du contrôle des loyers néerlandais
Contrairement à de nombreux autres pays, les Pays-Bas disposent d'un système très structuré et axé sur les données pour le contrôle des prix de location dans un large segment du marché du logement. Ce système est le woningwaarderingsstelsel (WWS), communément appelé le système de points (puntensysteem). C'est le mécanisme qui détermine si une propriété appartient au secteur 'social' (réglementé) ou au secteur 'libre' (libéralisé). Le WWS attribue des points à une propriété en fonction d'une large gamme de caractéristiques objectives: surface (oppervlakte), la valeur déterminée par l'impôt foncier (WOZ-waarde), l'efficacité énergétique (l'energielabel), le nombre de pièces chauffées, la qualité de la cuisine et de la salle de bains, et l'espace extérieur. Chaque composant ajoute des points à un score total. Ce score correspond ensuite à un loyer mensuel légal maximal (maximale huurprijs).
La 'Liberalisatiegrens' : le nombre magique
Tout le marché de la location dépend d'un total de points spécifique, connu sous le nom de la liberalisatiegrens. Ce seuil est ajusté annuellement. Au début d'un nouveau bail, si le total de points de la propriété détermine un loyer maximal qui est inférieur à cette limite, la propriété se situe dans le secteur réglementé. Cela signifie que le propriétaire ne peut jamais facturer plus que le loyer maximum déterminé par les points WWS, et les augmentations annuelles du loyer sont strictement plafonnées par le gouvernement. Si les points de la propriété déterminent un loyer supérieur à la limite, il passe dans le secteur libre. Dans le secteur libre, le propriétaire et le locataire peuvent convenir de tout prix de location initial, et le système de points ne s'applique pas à la fixation initiale du loyer.
Ce système est une source fréquente de conflits. Les propriétaires de biens situés près de la limite pourraient tenter de facturer un prix du secteur libre pour un logement du secteur réglementé. Un nouveau locataire dans n'importe quel bien a un droit crucial: dans les six premiers mois de son contrat, il peut demander à la Huurcommissie (Tribunal des loyers) d'évaluer la véritable valeur en points de la propriété. Si la Huurcommissie décide que le bien est effectivement dans le secteur réglementé, elle peut rétroactivement et définitivement ramener le loyer à son maximum légal. C'est l'un des droits les plus puissants dont dispose un nouveau locataire.
Gelures du loyer et évolutions futures
Le système WWS permet également des interventions gouvernementales ciblées. Par exemple, au cours de certaines années, le gouvernement a mis en œuvre une huurbevriezing (gel des loyers) ou même une réduction de loyer unique pour les locataires du secteur réglementé ayant de faibles revenus et de hauts loyers, démontrant la flexibilité du système. Il est crucial de noter que ce système fait l'objet de changements importants proposés. La Wet betaalbare huur (loi sur le loyer abordable) vise à étendre le WWS pour couvrir une part beaucoup plus grande du marché locatif — le soi-disant 'mid-segment' — en augmentant considérablement la limite de libéralisation. Cela amènerait de nombreux autres biens actuellement dans le secteur libre sous une forme de contrôle des loyers, une mesure saluée par les défenseurs des locataires et contestée par les investisseurs immobiliers.
