L'attrait de la sous-location (Onderhuur)
La sous-location (onderhuur) est l'acte par lequel un locataire principal (hoofdhuurder) loue le bien qu'il loue lui-même à un nouveau locataire tiers (onderhuurder). Dans les marchés locatifs exorbitamment chers de villes comme Amsterdam et Utrecht, la tentation de sous-louer peut être immense. Pour le locataire principal, cela offre un moyen de couvrir le loyer pendant une longue période d'absence, ou plus problématiquement, un moyen de profiter illégalement en facturant au sous-locataire un loyer plus élevé que celui qu'il paie lui-même. Cette motivation lucrative a conduit à un marché noir florissant pour les appartements sous-loués, où des chercheurs de logement désespérés sont prêts à payer des prix exorbitants pour des situations de vie précaires et illégales.
Il est important de distinguer deux formes principales de sous-location. La première consiste à louer l'intégralité du bien alors que le locataire principal vit ailleurs. C'est la forme la plus grave de sous-location illégale. La seconde forme consiste à louer une seule chambre alors que le locataire principal continue de vivre dans le bien. Bien que cela puisse ressembler davantage à avoir un colocataire, aux yeux de la loi, c'est toujours une forme d'onderhuur et cela est soumis aux mêmes règles et restrictions. Dans les deux cas, le problème fondamental est qu'un locataire agit en tant que propriétaire sans la permission du propriétaire du bien, créant une nouvelle location à laquelle le propriétaire n'a pas consenti.
Le champ de mines juridique : une voie rapide vers l'expulsion
La position juridique sur la sous-location aux Pays-Bas est claire et sévère : la sous-location sans la permission explicite, préalable et écrite du propriétaire principal est strictement interdite et constitue une violation majeure du contrat. Ce n'est pas une infraction mineure. Elle est considérée comme l'une des violations les plus graves qu'un locataire puisse commettre et donne au propriétaire des motifs clairs et puissants pour engager une procédure judiciaire afin de résilier le bail et d'expulser toutes les personnes impliquées. Presque tous les contrats de location contiennent une clause spécifique interdisant la sous-location, mais même dans le cas peu probable où ce ne serait pas le cas, l'interdiction est ancrée dans la loi néerlandaise sur la location.
Lorsqu'un propriétaire découvre une sous-location illégale, les conséquences sont rapides et sévères. Il peut saisir le tribunal pour demander la dissolution immédiate du contrat de location principal. Cela entraîne l'expulsion à la fois du locataire principal et du sous-locataire. Le sous-locataire, malgré le paiement du loyer, a souvent très peu de droits dans cette situation car son accord était avec une personne qui n'avait pas l'autorité légale pour lui louer le bien. De plus, le propriétaire peut poursuivre le locataire principal pour réclamer les bénéfices qu'il a tirés de cet arrangement illégal. Certains contrats incluent également des clauses pénales lourdes, imposant une amende pour chaque jour où la sous-location illégale a eu lieu. En résumé, la sous-location illégale est un pari à haut risque qui peut conduire à la perte de votre logement, à des poursuites pour une somme d'argent importante et à une inscription sur une liste noire pour de futures locations.
Scénarios légitimes et distinctions
Bien que la sous-location illégale soit un problème majeur, il existe des scénarios limités où une forme de sous-location peut être légitime. La clé de la légalité est toujours la permission explicite et écrite du propriétaire. Un locataire prévoyant un long voyage peut approcher son propriétaire et demander formellement la permission de sous-louer son appartement pour une période déterminée. Un propriétaire raisonnable peut accepter, à condition qu'il puisse vérifier et approuver lui-même le sous-locataire. Cela formalise l'arrangement et protège toutes les parties. Cependant, les propriétaires ne sont pas obligés d'accepter de telles demandes.
Il est également important de distinguer la sous-location d'autres arrangements de vie. Faire emménager un partenaire est généralement considéré comme une cohabitation (samenwonen), et non comme une sous-location, et le droit du locataire à le faire est fortement protégé. La caractéristique définissante est que le locataire principal considère toujours le bien comme sa résidence principale. De même, accueillir un ami comme invité pendant quelques semaines n'est pas une sous-location. La ligne est franchie lorsqu'une autre personne paie un loyer à un locataire principal qui a effectivement déménagé, ou lorsqu'une relation formelle de type propriétaire est créée pour une chambre dans l'appartement sans le consentement du propriétaire. Il vaut toujours mieux être prudent : si vous souhaitez louer une partie de votre logement, vous devez obtenir la permission écrite du propriétaire.
