La ligne de démarcation du marché locatif néerlandais
Le huurprijsliberalisatiegrens (seuil de libéralisation des loyers) est sans doute la figure la plus importante du droit locatif néerlandais. Il s'agit d'un montant spécifique de loyer de base (kale huur), indexé et fixé par le gouvernement chaque année le 1er janvier. Ce seuil agit comme une ligne de démarcation stricte qui détermine la catégorie juridique d'un nouveau contrat de location. Selon le côté de cette ligne sur lequel se situe le loyer initial, le locataire disposera soit d'une forte sécurité d'occupation, soit sera soumis à la pleine force du libre marché. Pour l'année 2025, par exemple, le seuil est fixé à un montant en euros spécifique.
Comment fonctionne le seuil
Lorsqu'un locataire signe un contrat de location nouveau (new), le kale huur (loyer de base, hors frais de service) prévu dans ce contrat est comparé au seuil de libéralisation pour cette année.
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Loyer en dessous du seuil : Si le loyer de base initial est au niveau ou en dessous du seuil, le bien se situe dans le secteur réglementé (
sociale huurougereguleerde sector). Cela signifie:- Le loyer maximum est déterminé par le
Woningwaarderingsstelsel(système de points). - Les augmentations annuelles du loyer sont strictement plafonnées par le gouvernement.
- Le locataire bénéficie d'une forte sécurité d'occupation et peut porter les litiges devant le
Huurcommissie(Tribunal des loyers) à faible coût.
- Le loyer maximum est déterminé par le
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Loyer au-dessus du seuil : Si le loyer de base initial est même d'un cent au-dessus du seuil, le bien se situe dans le secteur libre (
vrije sectorougeliberaliseerde sector). Cela signifie:- Le propriétaire est libre de fixer le loyer au prix que le marché peut supporter. Le système de points ne s'applique pas au montant du loyer.
- Bien que les augmentations annuelles du loyer restent plafonnées par une loi nationale, le propriétaire dispose de plus de liberté que dans le secteur réglementé.
- Les litiges sont typiquement traités par le plus formel et coûteux
kantonrechter(tribunal sub-district).
La 'Règle des six mois' : un droit crucial du locataire
L'aspect le plus puissant et souvent négligé de ce système est le droit du locataire de contester son loyer initial. Si un locataire signe un contrat avec un loyer au-dessus du seuil (dans le secteur libre), mais qu'il soupçonne que la valeur en points du bien (puntentelling) correspond en réalité à un loyer légal inférieur au seuil, il dispose d'une fenêtre d'opportunité cruciale. Dans les premiers six mois du bail, il peut demander une évaluation officielle à la Huurcommissie. Si la Huurcommissie estime que le bien ne vaut pas le prix demandé, elle a le pouvoir de réduire rétroactivement le loyer au maximum légal correct et de reclasser le contrat comme réglementé. De nombreux propriétaires pratiquent un prix légèrement supérieur au seuil pour les biens qui n'ont pas le nombre de points pour le justifier, en misant sur l'ignorance du locataire de ce droit puissant.
