Seuil de libéralisation des loyers

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Ajustement culturel

L'ajustement culturel est le processus psychologique d'adaptation à une nouvelle culture, souvent caractérisé par des phases distinctes allant d'une période de "lune de miel" à une éventuelle intégration.

Considérations pour les expatriés

Frais de mise en service des services publics

Les entreprises de services publics facturent rarement des frais de mise en service, et tout 'frais de mise en service des services publics' exigé par un propriétaire ou un agent est probablement un coût administratif illégal.

Coûts de location

Exigence de revenus

Le revenu mensuel brut minimum qu'un locataire potentiel doit gagner pour être pris en considération pour une propriété à louer, un outil de sélection primaire et souvent rigide utilisé par les propriétaires.

Processus de candidature

Allocation de loyer

La principale aide nationale aux Pays-Bas, une contribution mensuelle du gouvernement pour aider les locataires ayant des revenus plus modestes à payer leurs frais de logement.

Subventions et allocations

Aide au logement d'urgence et aux impayés de loyer

Aide financière et conseils fournis par les municipalités pour aider les locataires en crise aiguë, principalement destinés à prévenir l'expulsion et l'itinérance due aux arriérés de loyer.

Subventions et allocations

Logement coopératif

Un modèle de logement où les habitants possèdent et gèrent collectivement leurs logements, un secteur de niche aux Pays-Bas qui bénéficie d'un certain soutien gouvernemental pour sa création.

Système de logement néerlandais

La ligne de démarcation du marché locatif néerlandais

Le huurprijsliberalisatiegrens (seuil de libéralisation des loyers) est sans doute la figure la plus importante du droit locatif néerlandais. Il s'agit d'un montant spécifique de loyer de base (kale huur), indexé et fixé par le gouvernement chaque année le 1er janvier. Ce seuil agit comme une ligne de démarcation stricte qui détermine la catégorie juridique d'un nouveau contrat de location. Selon le côté de cette ligne sur lequel se situe le loyer initial, le locataire disposera soit d'une forte sécurité d'occupation, soit sera soumis à la pleine force du libre marché. Pour l'année 2025, par exemple, le seuil est fixé à un montant en euros spécifique.

Comment fonctionne le seuil

Lorsqu'un locataire signe un contrat de location nouveau (new), le kale huur (loyer de base, hors frais de service) prévu dans ce contrat est comparé au seuil de libéralisation pour cette année.

Loyer en dessous du seuil : Si le loyer de base initial est au niveau ou en dessous du seuil, le bien se situe dans le secteur réglementé (sociale huur ou gereguleerde sector). Cela signifie:

Le loyer maximum est déterminé par le Woningwaarderingsstelsel (système de points).
Les augmentations annuelles du loyer sont strictement plafonnées par le gouvernement.
Le locataire bénéficie d'une forte sécurité d'occupation et peut porter les litiges devant le Huurcommissie (Tribunal des loyers) à faible coût.

Loyer au-dessus du seuil : Si le loyer de base initial est même d'un cent au-dessus du seuil, le bien se situe dans le secteur libre (vrije sector ou geliberaliseerde sector). Cela signifie:

Le propriétaire est libre de fixer le loyer au prix que le marché peut supporter. Le système de points ne s'applique pas au montant du loyer.
Bien que les augmentations annuelles du loyer restent plafonnées par une loi nationale, le propriétaire dispose de plus de liberté que dans le secteur réglementé.
Les litiges sont typiquement traités par le plus formel et coûteux kantonrechter (tribunal sub-district).

La 'Règle des six mois' : un droit crucial du locataire

L'aspect le plus puissant et souvent négligé de ce système est le droit du locataire de contester son loyer initial. Si un locataire signe un contrat avec un loyer au-dessus du seuil (dans le secteur libre), mais qu'il soupçonne que la valeur en points du bien (puntentelling) correspond en réalité à un loyer légal inférieur au seuil, il dispose d'une fenêtre d'opportunité cruciale. Dans les premiers six mois du bail, il peut demander une évaluation officielle à la Huurcommissie. Si la Huurcommissie estime que le bien ne vaut pas le prix demandé, elle a le pouvoir de réduire rétroactivement le loyer au maximum légal correct et de reclasser le contrat comme réglementé. De nombreux propriétaires pratiquent un prix légèrement supérieur au seuil pour les biens qui n'ont pas le nombre de points pour le justifier, en misant sur l'ignorance du locataire de ce droit puissant.