Le gardien du contrôle des loyers
Le liberalisatiegrens, ou seuil de libéralisation, est un concept d'importance centrale sur le marché locatif néerlandais. Il s'agit de la valeur spécifique, exprimée à la fois en points du système d'évaluation du logement (Woningwaarderingsstelsel) et d'un montant en euros correspondant, qui détermine si un bien locatif est soumis aux règles strictes du secteur régulé ou aux règles souples du marché libre (vrije sector). Le gouvernement ajuste ce seuil chaque année. Pour un nouveau contrat de location débutant en 2024, par exemple, le seuil était de 148 points, ce qui correspondait à un loyer de départ maximum de €879.66. Si le score de qualité objectif d'un logement est inférieur à ce seuil, il est légalement un bien régulé avec un contrôle strict des loyers. S'il est supérieur, il est 'libéralisé', et le propriétaire peut fixer librement le loyer.
Ce seuil agit comme un gardien. Pour les propriétés situées d'un côté de la ligne, les locataires bénéficient de loyers liés à la qualité, d'augmentations annuelles plafonnées et de protections juridiques solides via le Tribunal des loyers (Huurcommissie). Pour les propriétés de l'autre côté, les lois de l'offre et de la demande dictent le prix, et les protections des locataires concernant le niveau des loyers sont minimales. Tout le modèle économique des propriétaires privés dans le secteur libre dépend de s'assurer que leurs propriétés obtiennent juste assez de points pour dépasser ce seuil critique.
Une règle nuancée et souvent mal comprise
La confusion la plus fréquente et la plus importante concernant le liberalisatiegrens est de supposer que le loyer annoncé détermine le statut du bien. Ce n'est pas correct. Le statut légal du bien est déterminé par ses points de qualité objectifs, et non par le prix du contrat. Un propriétaire peut annoncer un appartement à 140 points pour 1 500 €, mais il reste légalement un bien régulé. Un locataire qui signe un tel contrat dispose d'une période de six mois à partir du début du bail pour se rendre au Tribunal des loyers, qui évaluera les points et, si le locataire a raison, réduira formellement le loyer au niveau nettement inférieur, tel que légalement imposé. Cela rend une vérification préliminaire, voire informelle, du nombre de points probable d'un bien une étape essentielle de diligence raisonnable pour tout locataire potentiel.
Les politiques gouvernementales récentes et futures se concentrent sur ce seuil. Il existe des discussions politiques en cours sur l'augmentation significative du seuil ou l'application d'une forme de contrôle des loyers à un segment plus large des locations « mid-market ». Le liberalisatiegrens n'est donc pas une règle statique; c'est un instrument dynamique et politiquement sensible au cœur du débat néerlandais sur l'accessibilité au logement. Pour l'instant, il demeure la ligne nette et impitoyable qui définit les droits et la réalité financière d'un locataire.
