Pas de MLS ici : Comprendre le système néerlandais des portails immobiliers
Pour toute personne familière avec le marché immobilier nord-américain, le Multiple Listing Service (MLS) est la colonne vertébrale de toutes les transactions immobilières. C'est une base de données privée et coopérative où les agents immobiliers partagent des informations sur leurs annonces entre eux. Il est crucial pour les locataires et acheteurs de ce marché de comprendre que le système MLS n'existe pas aux Pays-Bas. Le marché néerlandais fonctionne selon un modèle différent centré autour d'une plateforme publique dominante.
Le modèle centré sur Funda.nl
Au lieu d'une base de données B2B partagée comme le MLS, le marché néerlandais est dominé par Funda.nl. Fondée en 2001 par la NVM (la plus grande association professionnelle d'agents immobiliers), Funda est devenue la base de données nationale de facto pour les biens à vendre et à louer. La grande majorité des agents affiliés à la NVM — qui représentent une part importante du marché — listent leurs biens sur Funda. Cela crée un effet de réseau puissant : puisque la plupart des acheteurs et locataires recherchent sur Funda, la plupart des agents estiment devoir y inscrire leurs biens pour obtenir de la visibilité. Bien qu'il existe d'autres portails publics importants, comme Pararius.nl (qui est fort sur le marché locatif), aucun n'a la portée complète et la reconnaissance publique de Funda.
Qu'est-ce qui remplace la fonction MLS ?
Dans le système MLS, les agents de différentes agences peuvent voir les annonces des autres et coopérer, partageant souvent les commissions. Aux Pays-Bas, le système est plus fragmenté. Un agent d'une association professionnelle (par exemple, VBO) peut ne pas avoir accès aux systèmes de données internes d'une autre (par exemple, NVM). La coopération existe, mais elle est moins systématique que via un MLS.
La fonction du MLS — agréger les annonces pour les professionnels et le public — est donc largement remplie par ces portails publics. En tant que locataire, vous ne manquez pas une base de données secrète que seuls les agents peuvent voir. En consultant Funda et Pararius, vous voyez la grande majorité du stock locatif disponible publiquement.
Le "marché silencieux" et le rôle d'un agent personnel
La principale limitation de ce système centré sur les portails est que les meilleurs biens dans les zones à forte demande sont souvent loués avant même d'apparaître en ligne. C'est là qu'un bon aanhuurmakelaar (un agent que vous engagez) devient précieux. Ils n'ont pas accès à un MLS secret, mais ils disposent d'un réseau professionnel. Ils entendent parler des biens à venir par d'autres agents qu'ils connaissent avant que ces biens ne soient préparés pour une annonce publique. En essence, un agent personnel aux Pays-Bas fonctionne comme votre propre version humaine et basée sur un réseau d'un MLS, vous donnant une avance cruciale dans une course compétitive. Cet accès au "marché silencieux" est souvent la principale justification de leurs honoraires.
